Cần những chính sách dài hạn và ổn định cho thị trường BĐS VN

Nét nổi bật của thị trường bất động sản (BĐS) năm 2010, nhận định về diễn biến thị trường trong tương lai … là nội dung cuộc trò chuyện trước thềm năm mới của phóng viên Thị trường BĐS & Tài sản với ông Tống Văn Nga, Phó chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam

- Theo ông, diễn biến thị trường bất động sản năm qua có gì đáng chú ‎ý nhất?

Ông TỐNG VĂN NGA: Ở nước ta, thị trường bất động sản là một bộ phận quan trọng cấu thành của nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, định hướng XHCN. Giá trị tài sản của thị trường này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng tài sản quốc gia. Thị trường bất động sản có sự liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính, tiền tệ, chứng khoán, thị trường vàng, ngoại hối, thị trường hàng hóa, dịch vụ… Việc phát triển hiệu quả và bền vững thị trường bất động sản một mặt là mục tiêu tự thân của thị trường này, mặt khác sẽ đóng góp to lớn vào sự phát triển ổn định của cả nền kinh tế. Vì vậy, nhiều quốc gia trên thế giới đã coi thị trường bất động sản như cái hàn thử biểu của nền kinh tế.

Năm 2010, thị trường bất động sản nước ta chịu tác động khá mạnh bởi cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới nói chung, trong đó có những biến động trên thị trường tiền tệ, chứng khoán, vật tư... Nhưng nhìn chung, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn giữ được thế cân bằng, ổn định tương đối. Nhìn sâu hơn thì có thể thấy thị trường có những diễn biến khá sinh động. Tại Hà Nội và một số vùng lân cận phía tây trong năm qua có xảy ra vài đợt sốt nóng cục bộ, giá đất có lúc vọt lên khá cao, nhưng sau đó, nhờ sự can thiệp kịp thời nên đã nhanh chóng trở về trạng thái bình thường. Ở Hà Nội trong năm qua có việc lần đầu tiên một chủ đầu tư đã tổ chức bốc thăm công khai, công bằng, trong việc phân phối một dự án nhà ở xã hội, được dư luận hoan nghênh (tập đoàn Nam Cường với dự án chung cư Dương Nội). Ở TP. HCM và các tỉnh phía Nam, thị trường năm qua không ghi nhận một đợt sốt nào. Nửa đầu năm, thị trường có dấu hiệu nguội lạnh, nhất là trong phân khúc căn hộ giá cao. Ở nửa cuối năm, thì có phần ấm lên ít nhiều, với một loạt dự án căn hộ dành cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp, hoặc “nhà giá rẻ” có lượng giao dịch tốt hơn hẳn, đem lại niềm vui cho một bộ phận những người có nhu cầu ở thực sự. Tuy nhiên, số lượng căn hộ loại này còn quá ít. Đa số mức giá bán (tạm coi là rẻ - PV) chỉ được các chủ đầu tư áp dụng với một lượng căn hộ ít ỏi, nhằm thăm dò thị trường. Nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay là vừa thừa, vừa thiếu: trong khi nhiều dự án chung cư cao cấp bị ế ẩm, thiếu đầu ra, thì một số lượng lớn người có thu nhập trung bình hoặc còn thấp trong xã hội lại không có nhà vừa túi tiền để mua.

- Cần phải làm gì để thị trường bất động sản phát triển tốt hơn, thưa ông?

Ông TỐNG VĂN NGA: Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước và phục vụ tốt đời sống của nhân dân, việc xây dựng các chính sách, ban hành các quy chế, quy định chặt chẽ, hợp lý, tạo hành lang pháp lý rõ ràng là điều rất quan trọng. Trong quá trình đó, cũng cần đúc kết, rút kinh nghiệm và điều chỉnh kịp thời. Gần đây, trong quá trình thực thi chính sách, pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản thấy nổi lên một vài điều chưa hợp lý lắm. Chẳng hạn, việc định giá và thu tiền sử dụng đất (chuyển mục đích sử dụng sang đất ở) 100%, theo giá thị trường, và việc khấu trừ chi phí đền bù giải tỏa... vừa phức tạp vừa dễ phát sinh tiêu cực, khiến thủ tục đầu tư kéo dài, giá đất bị đội lên cao... Việc thực thi nghị định 71/2010/NĐ-CP (quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) và thông tư 16 của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thực hiện nghị định này) cũng đang gặp một số phức tạp, nhất là đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua đất nền dự án, căn hộ chung cư (vốn rất phổ biến những năm qua), đã giao dịch qua hai, ba “đời” chủ, giờ không biết giải quyết thế nào. Ngoài ra, những khó khăn trong việc vay vốn, nhất là đối với phân khúc nhà ở xã hội cũng là một trở ngại đáng kể. Thực tế cho thấy không ít dự án có quỹ đất sạch, nhưng chủ đầu tư lại không dám xây dựng nhà ở xã hội vì không chỉ khó vay vốn từ ngân hàng chính sách xã hội, lại còn lo chậm thu hồi vốn, nếu phân phối theo đúng quy định chung.

Tôi muốn chốt lại 2 vấn đề lớn. Một là, nhà nước cần xây dựng và phê duyệt Chiến lược phát triển thị trường bất động sản đến năm 2020 và tầm nhìn tới năm 2050 (theo Nghị quyết 06/2004/NQ-CP, ngày 19/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ). Phải có quy hoạch phân bổ sử dụng đất phù hợp với định hướng phát triển không gian đô thị và chiến lược phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo từng giai đoạn. Xây dựng khuôn khổ pháp lý đồng bộ, đề ra các cơ chế, chính sách nhằm hướng tới phát triển thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững. Đặc biệt, cần có chính sách đền bù và thu tiền sử dụng đất phù hợp, bởi nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá của bất động sản. Cần phân biệt rõ tính chất của từng dự án (nhà ở thương mại, nhà ở cho người thu nhập thấp, hay biệt thự sinh thái…) để có những chính sách phù hợp, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tham gia thị trường một cách công bằng. Ngoài ra, đối với các dự án nhà ở (dù xa, hay gần) đều phải được đầu tư và kết nối đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, có quy hoạch đồng bộ về hạ tầng xã hội (trường học, siêu thị, bệnh viện, nhà văn hóa, cơ quan quản lý hành chính…) đảm bảo cuộc sống sinh hoạt hàng ngày cho người dân. Hai là, chính sách tiền tệ liên quan tới bất động sản. Cần có những chính sách vĩ mô và ổn định nhằm huy động tốt nhất nguồn vốn cho thị trường này phát triển, đặc biệt là đối với phân khúc thị trường nhà ở xã hội. Các tiêu chí cho vay tín dụng cần công khai, minh bạch, hỗ trợ cho người thu nhập thấp, có nhu cầu thực sự về nhà ở được vay vốn để mua và thuê nhà ở. Ngoài ra, theo tôi, muốn đẩy nhanh nguồn cung về nhà ở xã hội thì lãi suất cho vay của ngân hàng cần được điều chỉnh hợp lý hơn (hiện ở mức 17-18%/năm là quá cao).

- Về tiềm năng và triển vọng của thị trường bất động sản thì sao?

Ông TỐNG VĂN NGA: Mức cầu của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là lớn và tiềm năng còn nhiều. Theo nghiên cứu của Bộ Xây dựng và qua các số liệu điều tra dân số, hiện cả nước vẫn còn tới 86% là nhà cấp 4, nhà ở tạm. Với tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam như hiện nay, khi mức sống của người dân ngày càng tăng thì nhu cầu về nhà ở cũng càng lớn. Tất nhiên là thế. Nhìn tới năm 2015-2020, chúng ta cần phấn đấu đạt mức diện tích nhà ở bình quân 20m2/người, tức cần xây dựng khoảng 110 triệu mét vuông nhà ở/năm. Mặt khác, theo định hướng đến năm 2020 Việt Nam phấn đấu trở thành một nước công nghiệp thì nhu cầu về trụ sở, văn phòng cũng như nhà ở cho công nhân, người lao động… cũng sẽ rất lớn. Một thị trường bất động sản vững mạnh là rất cần thiết để hiện đại hoá, công nghiệp hoá và bảo đảm an sinh xã hội.

Đó là về dài hạn, còn trước mắt, trong năm 2011, ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, thị trường nhà ở chung cư có thể được xem là bình ổn, vì nguồn cung khá dồi dào, trong khi giá đất nền có thể sẽ tăng, vì đất là có hạn và ngày càng hiếm hơn. Nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp, cho sinh viên, công nhân đang được Nhà nước quan tâm tập trung đẩy mạnh (hiện có 300 dự án đang quy hoạch và 84 dự án đã và đang được triển khai), hy vọng sẽ giải quyết được một phần đáng kể cho nhu cầu. Tuy nhiên, để làm tốt được điều này còn cần có quyết tâm của chính quyền, nguồn vốn ngân sách đầu tư thông qua các ngân hàng chính sách về nhà ở xã hội, khả năng thanh toán của người mua… Chủ trương thắt chặt cho vay bất động sản đang gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc triển khai các dự án lớn. Lãi suất ngân hàng cao khiến các dự án xây dựng nhà ở xã hội trở nên khó thực hiện. Đó là những trở ngại nhìn thầy trong năm tới.