Thị trường BĐS: Còn nhiều bất ổn

Giá không tăng nhưng đứng ở... mức cao

Khu đô thị Linh Đàm.Ảnh: Khánh Nguyên

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, giá BĐS nói chung, giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân và mức độ phát triển của nền kinh tế, vượt quá xa giá trị thực của BĐS. Song đáng chú ý, biến động mạnh chỉ thường xảy ra tại những thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, trong khi ở các thành phố khác là không đáng kể. Sự biến động của thị trường BĐS ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cũng khác nhau. Khu vực Hà Nội tại thời điểm quý II-2010, giá đất nền tăng trung bình 30% so với tháng 12-2009, đặc biệt tại khu vực phía Tây thành phố (quận Hà Đông, huyện Hoài Đức), giá cả căn hộ chung cư không tăng nhưng vẫn ở mức cao, trong khi giá BĐS (đất nền, căn hộ chung cư) tại TP Hồ Chí Minh hầu như đứng tại chỗ.

Một đặc điểm nổi bật nữa là thị trường BĐS phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng cũng như động thái của hệ thống ngân hàng. Đến quý III-2010, cùng với việc thắt chặt tín dụng, lãi suất cho vay ở mức cao, thị trường BĐS bắt đầu có dấu hiệu đình trệ về giao dịch. Dư nợ cho vay xây dựng khu đô thị mới tại thời điểm 31-7-2010 tăng trưởng âm (-) 2,35% so với mức tăng 10,2% của cả năm 2009. Dư nợ cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà ở chỉ tăng 5,47% so với 27,2% của cả năm 2009. Điều này cho thấy nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép, khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.

Ngoài ra, còn phải kể đến những bất cập từ việc huy động vốn và mua bán nhà trả trước trong các dự án khu nhà ở, khu đô thị mới; hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông, lách luật, lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án diễn ra phổ biến, dẫn đến nguy cơ gây bất ổn cho xã hội. Trong khi đó, hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn thiếu tin cậy và chưa thống nhất. Đặc biệt khi thị trường có những biến động lớn, trước những cơn "sốt" nhà đất, cơ quan quản lý chưa thể hiện được vai trò điều tiết bình ổn.

Các biện pháp bình ổn

Thông tư hướng dẫn thi hành Nghị định 71/NĐ-CP vừa được Bộ Xây dựng ban hành được cho là sẽ tác động rất mạnh tới sự vận hành của thị trường BĐS, vốn xưa nay chủ yếu hoạt động dựa trên dòng vốn huy động từ các nhà đầu tư. Theo quy định này, trên phạm vi địa bàn của một tỉnh, thành phố trực thuộc TƯ, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân chỉ được tham gia góp vốn theo hình thức phân chia sản phẩm là nhà ở 1 lần với số lượng 1 nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư). Các trường hợp góp vốn còn lại (nếu có), thì hộ gia đình, cá nhân chỉ được phân chia lợi nhuận bằng tiền hoặc cổ phiếu. Trường hợp tổ chức tham gia góp vốn để được phân chia nhà ở (nhà đầu tư thứ cấp) sau đó phân chia lại nhà ở này cho các hộ gia đình, cá nhân khác thì tổ chức đó phải gửi danh sách khách hàng để chủ đầu tư đề nghị Sở Xây dựng xác nhận. Xác nhận đó là cơ sở pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở cho đối tượng mua nhà. Thông tin về các trường hợp được phân chia (họ tên, địa chỉ...) phải được Sở Xây dựng công khai trên mạng Internet để người dân biết và theo dõi. Hộ gia đình hoặc cá nhân đã được phân chia 1 lần với số lượng 1 nhà ở sẽ không được xác nhận phân chia nhà lần thứ hai, kể cả trường hợp người được phân chia đã bán. Chung cư tư nhân sẽ được cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (đối với từng căn hộ riêng biệt trong tòa nhà).

Nhận định thị trường BĐS vẫn phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, Bộ Xây dựng cho rằng, trước mắt chính sách tài chính - tiền tệ cần rất linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra "bong bóng", vừa không thắt chặt đột ngột gây "đổ vỡ" thị trường trên diện rộng. Về lâu dài, Bộ đề nghị thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà. Đồng thời nghiên cứu thí điểm thành lập cơ quan tái tài trợ thế chấp và mô hình quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn ngoài các tổ chức tín dụng cho thị trường. Nhà nước cần thiết lập hệ thống thông tin về thị trường BĐS thống nhất từ TƯ tới địa phương, với kỷ luật và chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, điều chỉnh thị trường một cách khoa học, góp phần công khai, minh bạch thị trường.