Giao dịch ảo, làm giá, tung tin đồn

Lượng giao dịch và giá bán đã giảm
Nhận xét chung về thị trường bất động sản (BĐS) trên địa bàn Hà Nội, báo cáo cho biết, từ quý II-2009 đến quý III-2009, thị trường có dấu hiệu hồi phục sau thời kỳ "đóng băng". Giá nhà ở, đất ở liên tục tăng từ 15% đến 20% so với quý I-2009. Sang cuối quý I đầu quý II-2010, giá BĐS được đẩy lên cao, tăng bình quân 30%, có khu vực hơn 40% so với cuối năm 2009. Tuy nhiên, biến động về lượng giao dịch và giá không đồng đều. Khu vực phía tây, giá tăng đều đặn từ trước khi hợp nhất đến nay, trong khi khu vực phía bắc, phía nam và phía đông mới tăng trở lại vào đầu quý I-2010.

Lượng giao dịch và giá chuyển nhượng chào bán trên thị trường tự do các loại đất thổ cư, đất trồng cây lâu năm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng (sổ đỏ) các địa điểm đang được xem xét quy hoạch tăng mạnh trong quý I đầu quý II-2010. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm tại các xã Bình Yên, Đông Xuân, Tiến Xuân, Yên Bình, Yên Trung (huyện Thạch Thất) dao động từ 400 triệu đến 800 triệu đồng/sào, trong khi thời điểm cuối năm 2009 chỉ khoảng 250-300 triệu đồng/sào. Đất thổ cư mặt đường liên huyện thuộc huyện Thạch Thất, Quốc Oai đầu tháng 5-2010 được chào bán 8-12 triệu đồng/m2, trong khi cuối năm 2009 chỉ từ 5 đến 7 triệu đồng/m2. Tại các xã Yên Bài, Tản Lĩnh, Vân Hòa (huyện Ba Vì) giá cũng tăng từ 50-70 triệu đồng/sào lên 150-200 triệu đồng/sào. Tuy nhiên, giao dịch chủ yếu là mua đi bán lại giữa những người đầu cơ, thậm chí có mảnh đất trong thời gian ngắn đã được giao dịch nhiều lần, vì mục đích kiếm lời chứ không phải vì nhu cầu cần chỗ ở. Tình trạng "làm giá", tung tin đồn, giao dịch ảo đã đẩy giá BĐS khu vực này lên cao. Sau thời gian ngắn tăng với tốc độ cao, giá BĐS ở đây được cho là đã đến mức giới hạn, số lượng giao dịch và giá chào bán đã giảm từ giữa tháng 5-2010 đến nay.

Tâm lý đám đông và những hệ lụy
Sự biến động mạnh của thị trường BĐS Hà Nội nói chung xuất phát từ nhu cầu về nhà ở, công trình dịch vụ, văn phòng, khách sạn rất lớn, trong khi nguồn cung chưa đủ. Hai năm trở lại đây, rất ít khu đô thị mới có quy mô được triển khai. Thêm vào đó, việc triển lãm lấy ý kiến nhân dân về quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội; đồng thời, các công trình giao thông kết nối trung tâm thành phố với khu vực xung quanh được triển khai cũng góp phần làm cho thị trường thêm sôi động. Tuy nhiên, nguyên nhân cơ bản khác là đầu tư vào BĐS vẫn được cho là kênh an toàn, có lợi nhuận cao hơn vàng và chứng khoán. Nhiều ngân hàng không nhận gửi tiết kiệm bằng vàng nên lượng lớn tiền trong dân được dành đầu tư BĐS. Việc đầu cơ, kích giá, làm giá ảo của giới đầu cơ, cộng với tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông của nhà đầu tư nhỏ lẻ đã góp phần đẩy giá BĐS lên cao hơn nhiều lần giá trị thực.

Pháp luật về đất đai cho phép đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất vườn có một phần đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng; được tham gia thị trường BĐS, được chuyển nhượng nhưng chưa có quy định chặt chẽ về điều kiện chuyển nhượng. Vì vậy, loại đất này được mua-bán dễ dàng, số lượng giao dịch lớn hơn các loại đất nông nghiệp khác, gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý.

Xử lý vi phạm, bình ổn thị trường
Để bình ổn thị trường BĐS, bên cạnh việc sớm hoàn thiện quy hoạch Thủ đô, công bố lộ trình hình thành, triển khai các đồ án quy hoạch chi tiết, dự án đầu tư để người dân nắm bắt thông tin, Chính phủ yêu cầu triển khai ngay việc lập quy hoạch các điểm dân cư nông thôn làm cơ sở cho địa phương đầu tư phát triển, đồng thời quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn. Theo báo cáo của các địa phương, khu vực Hà Tây cũ mặc dù có tốc độ đô thị hóa cao nhưng vẫn chưa triển khai quy hoạch điểm dân cư nông thôn.

Chính phủ cũng yêu cầu các bộ, ngành liên quan rà soát quy định pháp luật về đất đai để có quy định cụ thể việc chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất; tăng cường kiểm tra việc chuyển nhượng đất đai, tuân thủ quy hoạch xây dựng và pháp luật về thuế trên phạm vi địa bàn, đặc biệt tại các khu vực đang xem xét quy hoạch; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm, tung tin thất thiệt, lừa đảo kiếm lời, làm mất trật tự, an ninh xã hội.

Trước đó, trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về tình trạng mua - bán đất đai khu vực đang nghiên cứu quy hoạch phía tây Hà Nội, Bộ Xây dựng đề xuất, cơ quan quản lý đất đai, thuế kiên quyết không cho sang tên đổi chủ các trường hợp đất đai chưa đủ thủ tục, giấy tờ chưa hợp pháp và chưa nộp thuế. Chính phủ nghiên cứu quy định đất giao có thời hạn như đất rừng, đất canh tác không được chuyển nhượng tự do mà chỉ được chuyển nhượng có điều kiện (về đối tượng, thời gian) để hạn chế việc mua đi bán lại trong thời gian ngắn làm lộn xộn thị trường.