Thị trường BĐS năm 2010: Sôi động, nhưng không “sốt” giá

Thị trường bất động sản sẽ sôi động trở lại trong năm 2010. Ảnh: Đàm Duy

Theo đánh giá của Công ty Quản lý bất động sản (BĐS) CBRE, thị trường nhà ở có sự chuyển biến đáng kể trong quý IV-2009. Tình trạng đầu cơ phổ biến đẩy giá các dự án mới lên cao trong giai đoạn đầu cho đến khi lượng cung trở nên dư thừa và thiếu người mua đã đảo ngược tình thế, đưa giá của nhiều dự án trở về mức chào bán ban đầu. Đúng như với cảnh báo trước đó, tình trạng “sốt” giá nhà ở phần lớn thuộc các dự án chính chủ đầu tư bị giới đầu cơ tạo ra bằng nhiều hình thức như đưa hàng ra nhỏ giọt, tự mua vào - bán ra để đẩy mặt bằng giá lên. Đến khi giới đầu cơ đạt được lợi nhuận mong muốn, lượng tiền ngừng bơm vào thị trường, tất yếu dẫn đến việc giảm giá, hạ "sốt" khi thị trường không còn người mua. CBRE cũng ghi nhận trong vòng hai tháng đầu quý IV-2009, số căn hộ được chào bán chiếm hơn 40% tổng số căn hộ chào bán trong năm 2009. So sánh với thời kỳ 2003-2008, số lượng căn hộ chào bán trong quý IV-2009 còn lớn hơn số lượng căn hộ được chào bán trung bình hằng năm trong suốt giai đoạn 2003-2008. Nhìn lại diễn biến thị trường trong quý vừa qua, có thể thấy khoảng 90% nguồn cung là căn hộ có giá dưới 2.000 USD/m² và một phần dưới 1.500 USD/m². Vấn đề quan trọng hơn là những nguồn cầu mang tính đầu cơ cũng có giới hạn kể cả khi thị trường lên "cơn sốt".

Với thị trường văn phòng cho thuê, giá thuê văn phòng tiếp tục xu hướng giảm, mặc dù tốc độ giảm chậm. Tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng A lần đầu tiên vượt qua ngưỡng 10% kể từ năm 2004, trong khi đó tỷ lệ trống tại các tòa nhà văn phòng hạng B tăng lên mức 18%. Điểm chú ý ở nhóm văn phòng hạng B là 2/3 diện tích cho thuê mới nằm ở khu vực phía Tây thành phố, phù hợp với thông tin trung tâm hành chính được quy hoạch tại đây. Một yếu tố khác cũng rất quan trọng là các doanh nghiệp trong nước tăng trưởng mạnh và bắt đầu tìm các văn phòng diện tích lớn với giá thuê xấp xỉ 20 USD/m²/tháng.

Đề cập đến những yếu tố có thể tác động đến thị trường BĐS, Công ty CBRE nhấn mạnh đến việc tăng trưởng GDP của Việt Nam trong năm 2009 đã đạt khá cao. Mặc dù có sự sụt giảm trong hoạt động xuất khẩu, song sản lượng công nghiệp vẫn tiếp tục xu hướng tăng nhờ nhu cầu nội địa lớn, cộng với sự tăng trưởng tương đối đều của doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (tăng 20% cả năm). Với Hà Nội, do tăng trưởng liên tục đã thu hút sự quan tâm của các nhà bán lẻ, các nhà đầu tư. Với kỳ vọng tăng trưởng GDP sẽ quay trở lại mức hai con số, khoảng hơn 10% và là trung tâm thương mại của khu vực miền Bắc, thị trường BĐS Hà Nội hoàn toàn có thể đạt được mức tăng trưởng cao.

Năm 2010 dự báo sẽ là một năm thịnh vượng của phân khúc thị trường bán lẻ. Giá thuê tại các trung tâm thương mại trong khu vực trung tâm dự kiến tăng. Bên cạnh đó, thị trường sẽ có thêm hơn 150.000m² diện tích văn phòng mới được đưa vào tổng nguồn cung. Vì vậy, mặc dù có sự bùng nổ về nhu cầu, giá thuê văn phòng sẽ tiếp tục xu hướng giảm. Đối với nhà ở cho thuê, thị trường được kỳ vọng sẽ sôi động hơn trong quý I-2010, do lượng khách thuê từ châu Á đến Hà Nội tăng. Tuy nhiên, giá thuê sẽ không tăng nhiều do nguồn cung dồi dào; thậm chí có dự án phải đưa ra các chương trình khuyến mại nhằm giảm nguy cơ tăng tỷ lệ phòng trống. Trong khi đó, năm 2010 Hà Nội sẽ có thêm khoảng 1.000 phòng khách sạn được đưa vào sử dụng gồm hai khách sạn 4 sao tại quận Hoàn Kiếm và hai khách sạn 5 sao tại khu vực phía Tây. Khả năng bán phòng của các khách sạn này sẽ là thước đo đánh giá "độ chín muồi" của khu vực trung tâm mới phía Tây thành phố.