Thời hạn sở hữu nhà chung cư: Cân nhắc phương án phù hợp

Sở hữu nhà chung cư có thời hạn?

Tờ trình của Chính phủ đã chỉ ra những bất cập, hạn chế cần sửa đổi Luật Nhà ở. Đó là quy định về sở hữu nhà ở, đặc biệt là nhà chung cư cũ không còn đủ an toàn buộc phải phá dỡ, cải tạo. Nguyên nhân là do pháp luật về nhà ở không quy định việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư, nên chủ sở hữu cho rằng đây là quyền vĩnh viễn. Theo đó, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, được ghi rõ trong văn bản thẩm định. Như vậy, khác với các dự thảo trước đây khi có hai phương án về quyền sở hữu nhà chung cư được đưa ra (không quy định thời gian sở hữu căn hộ như luật hiện hành, thời hạn sở hữu chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình nêu trong hồ sơ thiết kế), lần này Chính phủ đưa ra đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Tuy nhiên, dự thảo cũng quy định chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ sẽ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất có nhà chung cư, nhưng phải đóng góp kinh phí xây dựng chung cư mới, được xác định theo tỷ lệ diện tích sử dụng căn hộ sở hữu nhân với suất đầu tư tại thời điểm lập phương án bồi thường.

Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu đóng góp kinh phí để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư thì được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện bồi thường, và phải bàn giao lại diện tích đất thuộc quyền sử dụng cho chủ đầu tư dự án.

Thêm điểm đáng chú ý, dự thảo quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài khi được sở hữu nhà ở, thì chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa chung cư. Trường hợp nhà ở riêng lẻ tại khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường, chỉ được sở hữu không quá 250 căn nhà. Việc sở hữu nhà ở với những trường hợp giao dịch mua bán, thuê mua, tặng cho, nhận thừa kế thì quyền sở hữu không quá 50 năm và được gia hạn thêm nếu có nhu cầu.

Bảo đảm tính thống nhất trong hệ thống pháp luật

Trao đổi với phóng viên Báo Hànộimới, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu người dân không di dời khi chung cư hết niên hạn sử dụng thì phải tìm cách tháo dỡ bằng những biện pháp hợp lý thay vì quy định sở hữu chung cư có thời hạn trong khi đất ở lại sử dụng lâu dài. Chỉ cần quy định người mua chung cư phải đóng mỗi năm một khoản kinh phí và đó sẽ là nguồn quỹ để xây dựng chung cư khi hết thời hạn sử dụng, không còn bảo đảm an toàn.

Là người đang ở chung cư, bà Đoàn Diệp Anh (phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy) cho rằng, không thể đánh đồng nhà chung cư cũ với nhà chung cư xây dựng, mua, bán theo cơ chế thị trường nên cần có chính sách riêng cho 2 đối tượng này. Nhìn xa hơn, nếu đề xuất được thông qua, sau 50 năm, 70 năm công trình xuống cấp, cư dân mất quyền sở hữu căn hộ, vậy ai là người được tiếp quản tài sản và xây dựng lại công trình, dự thảo chưa đề cập rõ.

Dù dự thảo luật lần này đã làm rõ hơn việc sở hữu gắn với tuổi thọ công trình, nhưng theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, sở hữu căn hộ chung cư giống sở hữu ô tô. Xe hết hạn sử dụng sẽ không được ra đường, nhưng chủ xe vẫn có quyền sử dụng xe đó, nhà chung cư cũng vậy. Do đó, theo ông Tuấn, chỉ nên quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư và không nên giới hạn thời gian sở hữu của chủ căn hộ.

Còn trong một góp ý mới đây, Chủ nhiệm Hội đồng Tư vấn dân chủ và Pháp luật (Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam) Trần Ngọc Đường đặt câu hỏi, cần xem lại quy định việc bổ sung quy định chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện an toàn cho người sử dụng đã xác đáng và phù hợp với thực tiễn chưa? Nhà chung cư hiện nay được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự mua, bán theo cơ chế thị trường, được Nhà nước công nhận quyền sở hữu hợp pháp. Không thể đánh đồng nhà chung cư đã xuống cấp, hết hạn với nhà chung cư hình thành quyền sở hữu từ quyền mua, bán hợp pháp.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có ý nghĩa rất quan trọng. Bộ Xây dựng - cơ quan chủ trì xây dựng - cần rà soát để bảo đảm tính hợp hiến, hợp pháp, tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Đồng thời tham khảo kinh nghiệm của các nước, dự báo các tình huống có thể xảy ra.