Cư dân chung cư Mường Thanh có cần chờ chủ đầu tư "tự giác"?

Những sai phạm kéo dài tại 12 dự án có liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh không chỉ để lại hệ lụy về quy hoạch, trật tự xây dựng mà còn trực tiếp ảnh hưởng đến quyền lợi, sự an toàn và chất lượng sống của hàng nghìn hộ dân. Vì vậy, Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố Hà Nội đã thiết lập cơ chế xử lý với những thời hạn và trách nhiệm cụ thể. Phóng viên Cơ quan Báo và Phát thanh, Truyền hình Hà Nội đã có cuộc trao đổi với Thạc sĩ, luật sư Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Công ty luật Hợp danh Đại An Phát, để hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Thưa ông, tại Điều 3 khoản 4, Điều 5 khoản 5 và khoản 2 các Điều 6, Điều 7 có nêu rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc hỗ trợ, bồi thường người mua nhà tại 12 dự án xây dựng sai phạm của Tập đoàn Mường Thanh. Trong đó có nội dung đáng chú ý là quy định sử dụng nguồn kinh phí đảm bảo của chủ đầu tư và không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư… Theo ông, người dân cần có vai trò như thế nào khi thành phố thực thi cơ chế này?

- Theo tôi, người dân không nên chỉ là đối tượng thụ hưởng chính sách mà cần được tham gia và giám sát quá trình thực hiện. Khoản 3 Điều 5 Nghị quyết quy định UBND cấp xã có trách nhiệm rà soát, lập danh sách các trường hợp phải di dời, công khai phương án và tiếp nhận, xem xét ý kiến của những người có quyền lợi liên quan.

Vì vậy, cư dân cần chủ động cung cấp hồ sơ pháp lý căn hộ, hợp đồng mua bán và các tài liệu liên quan để xác định, bảo vệ quyền lợi của mình. Đồng thời, thông qua ban quản trị hoặc người đại diện hợp pháp, cư dân có thể tham gia đóng góp ý kiến và giám sát quá trình triển khai.

Một điểm quan trọng là khoản 6 Điều 3 Nghị quyết tiếp tục bảo đảm quyền khiếu nại, khởi kiện của tổ chức, cá nhân theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, quyền lợi luôn đi đôi với nghĩa vụ. Khoản 6 Điều 5 cũng quy định trường hợp chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ trách nhiệm nhưng cư dân không chấp hành di dời thì UBND cấp xã có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế hoặc xử lý theo quy định. Theo tôi, sự đồng thuận của người dân phải được xây dựng trên cơ sở minh bạch thông tin, bảo đảm quyền lợi hợp pháp và thực hiện đúng trách nhiệm của các bên.

Ông đánh giá thế nào về chế tài đối với những sai phạm của chủ đầu tư, đã phù hợp và đủ sức răn đe hay chưa?

- Tôi đánh giá Nghị quyết đã có bước tiến đáng kể khi không chỉ xác định nghĩa vụ của chủ đầu tư mà còn thiết lập cơ chế bảo đảm thực hiện những nghĩa vụ đó. Cụ thể, khoản 5 Điều 5 quy định khi chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm di dời, bồi thường, hỗ trợ theo kế hoạch được phê duyệt thì UBND thành phố quyết định sử dụng nguồn kinh phí bảo đảm của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế tài sản để thực hiện.

Điểm b khoản 2 Điều 6 quy định trường hợp chủ đầu tư không thực hiện đầy đủ trách nhiệm tổ chức phá dỡ thì UBND cấp xã tổ chức cưỡng chế phá dỡ, toàn bộ chi phí do chủ đầu tư chi trả. Khoản 2 Điều 7 cũng quy định cơ chế sử dụng nguồn kinh phí bảo đảm của chủ đầu tư để đầu tư hạ tầng khi chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ cam kết và phương án được phê duyệt.

Ngoài ra, Điều 8 và Điều 9 còn đặt ra nghĩa vụ nộp lại số lợi bất hợp pháp về xây dựng và thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Như vậy, Nhà nước có thể chủ động tổ chức thực hiện nhưng trách nhiệm tài chính vẫn thuộc về chủ đầu tư, không phải mặc nhiên chuyển sang ngân sách nhà nước hoặc người mua nhà.

Tuy nhiên, hiệu quả răn đe còn phụ thuộc vào khả năng thực thi. Nếu chủ đầu tư không còn đủ tài sản, tài sản đang thế chấp hoặc có tranh chấp thì việc thu hồi kinh phí sẽ gặp khó khăn. Bên cạnh đó, việc thực hiện nghĩa vụ khắc phục hậu quả không đương nhiên loại trừ các trách nhiệm hành chính, dân sự hoặc hình sự khác nếu có căn cứ theo quy định pháp luật. Theo tôi, chế tài chỉ thực sự có sức răn đe khi người vi phạm không thể hưởng lợi từ hành vi vi phạm và phải chịu trách nhiệm đến cùng về hậu quả do mình gây ra.

Vậy thành phố cần làm gì để quá trình triển khai đạt kết quả tốt nhất?

- Để chính sách thực sự đi vào cuộc sống, theo tôi, thành phố cần tập trung vào ba vấn đề. Thứ nhất, công khai phương án xử lý từng dự án, xác định rõ hạng mục được tồn tại, hạng mục phải phá dỡ, trách nhiệm của chủ đầu tư và thời hạn hoàn thành.

Thứ hai, rà soát đầy đủ tài sản, năng lực tài chính và nguồn kinh phí bảo đảm của chủ đầu tư để có phương án thực hiện khả thi, tránh tình trạng có quyết định nhưng không có nguồn lực triển khai.

Thứ ba, tăng cường giám sát, công khai tiến độ thực hiện và giải quyết kịp thời các kiến nghị, khiếu nại của cư dân. Việc này cần gắn với trách nhiệm tổ chức thực hiện và giám sát được quy định tại Điều 11 Nghị quyết.

Đặc biệt, cần làm rõ trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân có liên quan trong công tác quản lý đất đai, quy hoạch và trật tự xây dựng trước đây. Bởi những sai phạm quy mô lớn, kéo dài nhiều năm không chỉ đặt ra trách nhiệm của chủ đầu tư mà còn cho thấy những hạn chế trong công tác quản lý, kiểm tra và ngăn chặn vi phạm.

Tôi cho rằng, thành công của Nghị quyết không chỉ được đánh giá bằng số lượng công trình vi phạm được xử lý, mà quan trọng hơn là quyền lợi của người dân được bảo vệ đến đâu, trách nhiệm của chủ đầu tư được thực thi như thế nào và liệu những sai phạm tương tự có được ngăn chặn trong tương lai hay không.

Người dân sẽ được hưởng lợi gì từ những quy định liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và khắc phục hậu quả của chủ đầu tư, thưa ông?

- Theo tôi, lợi ích lớn nhất đối với người dân là những vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm có cơ hội được giải quyết theo một lộ trình cụ thể, thay vì tiếp tục phụ thuộc vào sự tự nguyện của chủ đầu tư.

Đối với trường hợp không phải di dời, khoản 2 Điều 10 Nghị quyết quy định người mua căn hộ, nhà ở không phải nộp các chi phí phát sinh từ việc khắc phục hậu quả của chủ đầu tư, được tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng, đồng thời được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo pháp luật và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Đối với trường hợp phải di dời, khoản 1 Điều 10 quy định giá bồi thường căn hộ, nhà ở được Hội đồng thẩm định giá xác định theo giá thị trường hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Người mua nhà phải bàn giao căn hộ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường.

Nghị quyết cũng quy định chính sách ưu tiên mua nhà tại dự án do chủ đầu tư thực hiện; người đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện.

Việc thành phố thực hiện các chế tài này có tác động như thế nào đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở, hạ tầng trong tương lai?

- Theo tôi, nếu được triển khai nghiêm túc, Nghị quyết sẽ tạo ra tác động tích cực đối với môi trường đầu tư và thị trường bất động sản. Trước hết, Nghị quyết gửi đi thông điệp rõ ràng rằng doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm đối với những sai phạm trong quá trình đầu tư, xây dựng và kinh doanh. Điều này góp phần tạo môi trường cạnh tranh công bằng giữa các doanh nghiệp tuân thủ pháp luật và những doanh nghiệp cố tình vi phạm để thu lợi.

Đồng thời, việc tháo gỡ những dự án tồn đọng kéo dài sẽ giúp khơi thông nguồn lực đất đai, ổn định quyền lợi của người mua nhà và củng cố niềm tin vào thị trường. Tuy nhiên, cần đặc biệt tránh tạo ra tâm lý rằng doanh nghiệp có thể xây dựng sai quy hoạch, sai giấy phép rồi sau đó nộp tiền để được tồn tại.

Cơ chế đặc thù là giải pháp xử lý những tồn tại của quá khứ, chứ không được trở thành tiền lệ khuyến khích những sai phạm trong tương lai. Về lâu dài, môi trường đầu tư chỉ thực sự lành mạnh khi pháp luật được áp dụng công bằng, minh bạch và doanh nghiệp có thể dự liệu được hậu quả pháp lý đối với hành vi của mình.

- Xin trân trọng cảm ơn ông!