Quyền lợi của người dân được bảo đảm thế nào trong xử lý vi phạm dự án Mường Thanh?

Lần đầu có "lối thoát” pháp lý chung cho cả 12 dự án

Ngày 28-10-2026, tại kỳ họp thứ bảy, HĐND thành phố Hà Nội khóa XVII đã thông qua Nghị quyết số 96/2026/NQ-HĐND, có hiệu lực từ ngày 7-11-2026. Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị đối với 12 dự án có liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh, do ông Lê Thanh Thản là nhà sáng lập, gồm: Bemes/CT6 Kiến Hưng - phường Kiến Hưng; Đại Thanh - xã Đại Thanh; CT5 Tân Triều - phường Hà Đông; Khu nhà ở Xa La - phường Hà Đông; CT11, CT12 ô đất CT2, KĐT Kim Văn - Kim Lũ - phường Định Công; VP3 Linh Đàm; VP5 Linh Đàm; VP6 bán đảo Linh Đàm; HH1; HH2; HH3; HH4 Linh Đàm thuộc phường Hoàng Liệt. Như vậy, đến thời điểm này khi Nghị quyết có hiệu lực thi hành, tất cả các dự án sai phạm đều có một lộ trình chung, có thời hạn xử lý và cơ quan chịu trách nhiệm cụ thể.

Người mua nhà không có lỗi không phải trả chi phí khắc phục

Tại Điều 3, khoản 5 của Nghị quyết nêu rõ: người mua, người nhận chuyển nhượng hợp pháp căn hộ, nhà ở không có lỗi trong hành vi vi phạm không phải chịu chi phí, thiệt hại phát sinh từ việc khắc phục hậu quả vi phạm của chủ đầu tư. Điều 10, khoản 2, điểm a nhắc lại: người mua nhà không phải nộp các chi phí phát sinh từ khắc phục hậu quả của chủ đầu tư. Trong khi đó, trước đây không có quy định rõ ràng nào bảo vệ người mua khỏi việc bị "trả giá” thay chủ đầu tư, đây là nỗi lo lớn nhất của cư dân trong suốt thập kỷ qua.

Tiền bồi thường, hỗ trợ người bị di dời được ưu tiên trước

Tại Điều 3, khoản 5 của Nghị quyết quy định: nghĩa vụ bồi thường, hỗ trợ đối với người bị di dời được ưu tiên thực hiện trước nghĩa vụ nộp số lợi bất hợp pháp và nghĩa vụ tài chính về đất đai của chủ đầu tư. Nghĩa là, tiền về tay dân trước, Nhà nước thu tiền phạt sau, đây là điểm có lợi trực tiếp và cụ thể nhất cho người phải di dời. Quy định này thể hiện sự ưu tiên đối với quyền lợi người dân, bởi việc bảo đảm chỗ ở và ổn định đời sống cần được đặt lên trước việc thu hồi các khoản nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp.

Đường tới sổ hồng được “mở” bằng cơ chế sau hơn 10 năm chờ đợi

Điều 10, khoản 2, điểm c quy định rõ: người mua căn hộ, nhà ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định và chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Điều 10, khoản 3, có nêu: chủ đầu tư phải lập hồ sơ hiện trạng, trình UBND cấp xã kiểm tra, xác nhận; báo cáo Sở Nông nghiệp và Môi trường trình UBND TP quyết định giao đất/công nhận quyền sử dụng đất/chuyển mục đích; gửi hồ sơ đến Sở NN&MT để được cấp giấy chứng nhận. Quy định này tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho hàng nghìn hộ dân chưa có sổ hổng, mặc dù đã trả đủ tiền mua nhà từ hàng chục năm trước.

Di dời có bồi thường theo giá thị trường, được tạm cư tại chỗ

Điều 10, khoản 1, điểm a quy định: người mua căn hộ, nhà ở thuộc diện phải di dời bàn giao cho chủ đầu tư trong 90 ngày kể từ ngày nhận đủ tiền bồi thường; giá bồi thường do Hội đồng thẩm định giá xác định theo giá thị trường hoặc theo quyết định, bản án của cơ quan có thẩm quyền. Điều 10, khoản 1, điểm b, nhấn mạnh thêm nội dung: người dân được tạm cư tại chỗ cho đến khi cơ quan có thẩm quyền có thông báo thực hiện phương án di dời, phá dỡ, chuyển đổi công năng. Nội dung này giải toả được khúc mắc của người dân về việc đi khi nào, được bồi thường bao nhiêu, theo giá nào?...

Ưu tiên mua nhà thay thế và ưu tiên mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm

Điều 10, khoản 1, điểm b có nêu: người mua căn hộ thuộc diện phải di dời được ưu tiên mua căn hộ, nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở do chủ đầu tư thực hiện (phương thức thanh toán do hai bên thỏa thuận). Người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở được ưu tiên mua, thuê mua nhà ở xã hội không qua bốc thăm tại các dự án do chủ đầu tư thực hiện. Mặc dù người dân vẫn phải trả tiền cho căn hộ mới nhưng đây là chính sách có ý nghĩa thiết thực, tạo thêm cơ hội tiếp cận nhà ở và ổn định cuộc sống cho những hộ dân phải di dời khỏi các công trình vi phạm.

Hỗ trợ 6 tháng lương tối thiểu vùng cho hộ kinh doanh tại khối đế

Điều 10, khoản 1, điểm b quy định: hộ gia đình, cá nhân có thu nhập duy nhất từ hoạt động kinh doanh tại phần diện tích khối đế bị chuyển đổi công năng được hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh mức tương đương 06 tháng lương tối thiểu vùng, tính từ ngày bàn giao căn hộ, nhà ở cho chủ đầu tư, chi trả một lần. Quy định này thể hiện sự quan tâm đến sinh kế của người dân, nhất là những hộ kinh doanh nhỏ lẻ có nguồn thu nhập phụ thuộc trực tiếp vào mặt bằng tại các công trình. Nhóm tiểu thương tầng đế là nhóm dễ bị bỏ sót nhất trong các phương án di dời tại các dự án, đây cũng là lần đầu được ghi tên trong một chính sách hỗ trợ cụ thể, có định mức và thời hạn chi trả.

Hạ tầng xã hội thiết yếu được giữ lại và cải tạo; khối đế lấy lại làm công cộng

Tại Điều 4, khoản 1, điểm d có nêu: công trình hạ tầng xã hội thiết yếu (trường mầm non, tiểu học, trung học cơ sở) xây trên đất quy hoạch hạ tầng kỹ thuật/xã hội nhưng bảo đảm an toàn chịu lực, PCCC, không ảnh hưởng công trình lân cận thì được tồn tại có điều kiện. Điều 5, khoản 2, điểm c quy định: công trình được tồn tại nhưng phải cải tạo, chỉnh trang để đáp ứng nhu cầu hạ tầng xã hội thiết yếu của khu vực. Tương tự, Điều 5, khoản 2, điểm a quy định: cư dân, tài sản phải di dời khỏi căn hộ, diện tích vi phạm tại khu vực khối đế để hoàn trả công năng theo quy hoạch hoặc chuyển đổi sang chức năng công cộng phù hợp. Những quy định này có ý nghĩa thiết thực vừa hạn chế lãng phí nguồn lực, bảo đảm quyền tiếp cận các dịch vụ đô thị của cư dân, vừa hướng tới mục tiêu tái thiết đô thị đồng bộ, khắc phục những bất cập về hạ tầng xã hội.

Chủ đầu tư không làm thì Nhà nước “làm thay” bằng tiền của chủ đầu tư

Điều 5, khoản 5 của Nghị quyết quy định: chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ trách nhiệm di dời, bồi thường, hỗ trợ thì UBND TP quyết định sử dụng nguồn kinh phí bảo đảm của chủ đầu tư hoặc chỉ đạo cưỡng chế tài sản chủ đầu tư để thực hiện. Tiếp đó, Điều 6, khoản 2, điểm b quy định thêm: chủ đầu tư không tổ chức phá dỡ thì UBND cấp xã tổ chức cưỡng chế phá dỡ, toàn bộ chi phí do chủ đầu tư chi trả. Tại Điều 7, khoản 2 yêu cầu: chủ đầu tư chậm đầu tư hạ tầng thì UBND TP dùng kinh phí bảo đảm của chủ đầu tư để đầu tư. Trong khi đó, Điều 3, khoản 4 có nêu rõ việc: không sử dụng ngân sách nhà nước để chi trả các chi phí thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư. Như vậy, căn cứ vào các quy định này, thì người dân không phải chờ chủ đầu tư "tự giác"; và thành phố có cơ chế cưỡng chế bằng tài sản và tiền bảo đảm của chính chủ đầu tư.

Không mất quyền khiếu nại, khởi kiện; phương án di dời công khai, lấy ý kiến người dân

Tại Điều 3, khoản 6 của Nghị quyết có nêu: việc thực hiện nghị quyết không làm mất quyền khiếu nại, khởi kiện của tổ chức, cá nhân. Điều 5, khoản 3, điểm b, tiếp tục nhấn mạnh việc trước khi di dời phải công khai phương án di dời, vận động, tuyên truyền, tiếp nhận và xem xét ý kiến của người phải di dời và các chủ thể có quyền, lợi ích liên quan. Như vậy, người dân vẫn được giữ quyền phản biện và khởi kiện; đồng thời quy trình di dời phải được triển khai minh bạch, công khai.

5 tiêu chí an toàn tại những công trình không phải phá dỡ

Điều 4, khoản 3 của Nghị quyết quy định: công trình cao tầng được tồn tại có điều kiện phải đáp ứng đồng thời 5 tiêu chí: đã hoàn thành và đưa vào vận hành, sử dụng trên thực tế; bảo đảm an toàn chịu lực, PCCC và cứu nạn, cứu hộ, không ảnh hưởng công trình lân cận; bảo đảm chỉ tiêu tối thiểu về hạ tầng kỹ thuật thiết yếu (cấp nước, cấp điện, đỗ xe) và hạ tầng xã hội thiết yếu (mầm non, tiểu học, THCS, sinh hoạt cộng đồng); các khối thấp có ít nhất ba mặt đứng bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn; không vi phạm chỉ giới đường đỏ, hành lang bảo vệ, hành lang an toàn giao thông. Như vậy, căn cứ vào các tiêu chí trên những hạng mục không bảo đảm an toàn, không có phương án khắc phục khả thi vẫn phải được xem xét phá dỡ.