Phát triển nhà ở thương mại: Từ rà soát quỹ đất đến hoàn thiện cơ chế

Rà soát quỹ đất, nâng cao hiệu quả triển khai dự án

Tại kỳ họp thứ bảy, HĐND thành phố Hà Nội khóa XVII đã thông qua nghị quyết điều chỉnh danh mục các khu đất dự kiến thực hiện dự án thí điểm nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội. Theo đó, thành phố đưa 14 khu đất với tổng diện tích 109,1ha ra khỏi danh mục, bổ sung 2 khu đất mới với diện tích 45,5ha và điều chỉnh giảm 4,6ha tại một khu đất khác.

Trong số 14 khu đất được đưa ra khỏi danh mục, phường Chương Mỹ có 3 khu đất; xã Đông Anh và xã Phúc Thịnh mỗi địa bàn có 2 khu đất; phường Vĩnh Hưng có 7 khu đất liên quan đến các dự án nhà ở, công trình hỗn hợp và thương mại, dịch vụ. Hai khu đất được bổ sung nằm tại xã Sóc Sơn và xã Yên Xuân, dự kiến phát triển nhà ở cho cán bộ, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp và công nhân viên quốc phòng.

Theo Chủ tịch HĐND thành phố Hà Nội Phùng Thị Hồng Hà, việc điều chỉnh nhằm đưa ra khỏi diện thí điểm những dự án không còn phù hợp quy hoạch hoặc nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện, năng lực theo cam kết ban đầu. Việc rà soát, sàng lọc là cần thiết để bảo đảm tính khả thi, tránh tình trạng khu đất được đưa vào danh mục nhưng dự án không thể triển khai.

HĐND thành phố yêu cầu UBND thành phố chỉ triển khai dự án khi đáp ứng đầy đủ quy định về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng và kinh doanh bất động sản; không để chồng lấn với những dự án đã được chấp thuận trên cùng khu đất. Đồng thời, cần đánh giá kết quả thực hiện các dự án thí điểm, làm rõ tiến độ, hiệu quả và vướng mắc trong thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất; tăng cường kiểm tra những dự án có nguồn gốc đất phức tạp, điều chỉnh quy hoạch hoặc chậm triển khai.

Những yêu cầu này cho thấy, việc đưa một khu đất vào danh mục thí điểm mới là bước đầu của quá trình chuẩn bị đầu tư. Để hình thành nguồn cung nhà ở, nhà đầu tư còn phải hoàn thành các thủ tục liên quan, bảo đảm điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính và tổ chức xây dựng. Vì vậy, hiệu quả rà soát phải được đánh giá qua khả năng lựa chọn những dự án đủ điều kiện triển khai, thay vì chỉ căn cứ số lượng khu đất bổ sung hay đưa ra khỏi danh mục.

Nhìn nhận về cơ chế thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024/QH15, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, chính sách này mở rộng khả năng tiếp cận đất đai, góp phần tháo gỡ vướng mắc pháp lý và phát triển nguồn cung nhà ở thương mại. Tuy nhiên, việc lựa chọn, triển khai dự án phải được kiểm soát chặt chẽ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh lợi dụng chính sách để phát triển ồ ạt, thiếu đồng bộ.

Hoàn thiện cơ chế tiếp cận đất đai, khơi thông nguồn cung

Cùng thời điểm Hà Nội điều chỉnh danh mục dự án thí điểm, HoREA có văn bản kiến nghị luật hóa cơ chế thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để phát triển nhà ở thương mại trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai.

Một trong những khó khăn kéo dài của doanh nghiệp bất động sản là điều kiện về loại đất được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Quy định tại Luật Đất đai năm 2024 đối với trường hợp thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất chưa bao quát đầy đủ nhu cầu tập hợp quỹ đất gồm nhiều loại đất khác nhau. Trên thực tế, một khu đất dự kiến phát triển nhà ở có thể bao gồm đất ở, đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp không phải đất ở.

Để tháo gỡ vướng mắc, Quốc hội ban hành Nghị quyết số 171/2024/QH15, có hiệu lực từ ngày 1-4-2025, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên diện tích đất nhà đầu tư đang có quyền sử dụng, với những điều kiện cụ thể.

Theo số liệu HoREA dẫn từ báo cáo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường, đến ngày 16-4-2026, cả nước có 2.750 hồ sơ đăng ký thực hiện dự án theo cơ chế thí điểm, trong đó 742 khu đất được thông qua, tổng diện tích khoảng 5.686ha. Riêng Hà Nội có 904 hồ sơ đăng ký, 298 khu đất được thông qua, diện tích khoảng 1.530,4ha.

Số lượng hồ sơ cho thấy nhu cầu tiếp cận cơ chế này của doanh nghiệp khá lớn. Tuy nhiên, khu đất được đưa vào danh mục chưa đồng nghĩa dự án đã hoàn tất thủ tục đầu tư, đủ điều kiện xây dựng hoặc có thể cung cấp sản phẩm ra thị trường.

HoREA cho rằng việc xét duyệt danh mục theo từng đợt khiến doanh nghiệp phải chờ đợi trước khi tiếp tục chuẩn bị đầu tư, trong khi thời gian thí điểm chỉ kéo dài 5 năm. Hiệp hội vì vậy kiến nghị luật hóa cơ chế tại Điều 57 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), thay vì chờ kết thúc thời gian thí điểm.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhấn mạnh: “Một quy định tốt phải giải quyết được vấn đề của thị trường nhưng đồng thời phải bảo vệ quyền lợi của người dân và bảo đảm tính khả thi trong thực thi”. Quan điểm này đặt ra yêu cầu cân bằng giữa tạo thuận lợi cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai với bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và hiệu quả quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, cơ chế thí điểm không đồng nghĩa mọi loại đất đều có thể tự động chuyển thành đất ở. Dự án phải phù hợp quy hoạch, chương trình phát triển nhà ở, nằm trong danh mục được HĐND cấp tỉnh thông qua và đáp ứng các điều kiện pháp luật liên quan. Nghị định số 75/2025/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định trình tự đăng ký, lựa chọn khu đất và thực hiện thủ tục đất đai.

Từ việc Hà Nội rà soát danh mục đến kiến nghị của HoREA có thể thấy, tháo gỡ vướng mắc pháp lý phải đi đôi với nâng cao hiệu quả quản lý. Đích đến của việc hoàn thiện chính sách không chỉ là số lượng khu đất được chấp thuận hay dự án đăng ký mới, mà là khả năng đưa nguồn lực đất đai vào sử dụng hiệu quả, hình thành thêm những dự án nhà ở đáp ứng nhu cầu thị trường.