Tái thiết đô thị: Từ giải quyết điểm nghẽn đến kiến tạo phát triển

Lời toà soạn

Tái thiết đô thị là yêu cầu tất yếu trong quá trình xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại, hạnh phúc. Tuy nhiên, thực tế tại 12 dự án chung cư vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng liên quan đến Tập đoàn Mường Thanh cho thấy những bất cập trong quản lý đô thị có thể để lại hệ lụy kéo dài. Sai phạm về quy hoạch, xây dựng không chỉ tạo áp lực lên hạ tầng giao thông, trường học, không gian công cộng, bãi đỗ xe mà còn khiến hàng nghìn hộ dân gặp khó khăn trong việc thực hiện quyền sở hữu, giao dịch và bảo đảm cuộc sống ổn định.

Nhiều năm qua, việc xử lý các dự án này gặp khó khăn bởi yêu cầu xử lý nghiêm vi phạm phải đặt trong mối quan hệ với bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Bên cạnh trách nhiệm của chủ đầu tư, những bất cập trong công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và hậu kiểm cũng cần được nhìn nhận thẳng thắn. Đây là bài toán không chỉ đòi hỏi giải pháp xử lý từng công trình mà còn đặt ra yêu cầu đổi mới phương thức quản lý đô thị.

Việc HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với các dự án vi phạm, trên cơ sở Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, mở ra hướng tháo gỡ những tồn tại kéo dài. Cơ chế mới yêu cầu chủ đầu tư chịu trách nhiệm khắc phục hậu quả, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người dân, gắn xử lý vi phạm với cải tạo, chỉnh trang đô thị.

Loạt bài “Tái thiết đô thị: Từ giải quyết điểm nghẽn đến kiến tạo phát triển” sẽ tập trung làm rõ yêu cầu xử lý dứt điểm các tồn tại, bảo đảm quyền lợi người dân, giữ vững kỷ cương pháp luật và tạo nền tảng cho quá trình tái thiết đô thị bền vững.

Bài 1: Nỗi niềm cư dân và yêu cầu xử lý thấu đáo

Những khu chung cư đông đúc và sức ép hạ tầng

Ngày 28-10, tại Kỳ họp thứ bảy (kỳ họp chuyên đề), HĐND thành phố Hà Nội thông qua Nghị quyết quy định cơ chế, chính sách đặc thù và biện pháp khắc phục hậu quả đối với tồn tại, vi phạm về đất đai, trật tự xây dựng gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị tại một số dự án trên địa bàn thành phố. Đây là cơ sở quan trọng để rà soát, phân loại, xử lý những tồn tại kéo dài, đồng thời bảo đảm quyền lợi của người dân.

Danh mục gồm 12 dự án của Tập đoàn Mường Thanh gồm: CT6 Kiến Hưng; công trình hỗn hợp Đại Thanh; CT5 Tân Triều; khu nhà ở Xa La; CT11, CT12 tại ô đất CT2, khu đô thị Kim Văn - Kim Lũ; các tòa VP3, VP5, VP6 cùng bốn tổ hợp chung cư và dịch vụ thương mại HH1, HH2, HH3, HH4 thuộc ô CC6, khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm.

Theo số liệu rà soát, tổng số căn hộ theo quy hoạch hoặc giấy phép xây dựng tại các dự án là 6.759 căn, nhưng thực tế lên tới 24.943 căn, tăng 18.184 căn. Việc xây dựng sai quy hoạch, tăng diện tích sàn, chia nhỏ căn hộ khiến dân số tăng mạnh, trong khi hạ tầng kỹ thuật và xã hội không được bổ sung tương ứng. Khoảng cách giữa quy mô thiết kế ban đầu với thực tế không chỉ nằm trên bản vẽ mà hiện hữu trong từng tuyến đường, bãi xe, trường học và không gian sinh hoạt.

Tại tổ hợp chung cư HH Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, sức ép ấy thể hiện rõ. Bốn tòa HH tập trung hàng chục nghìn cư dân trên diện tích đất hạn hẹp. Hạ tầng được tính toán theo quy mô dân số thấp hơn nhiều so với thực tế, khiến các tiện ích thiết yếu khó đáp ứng nhu cầu. Phương tiện thường xuyên phủ kín khu vực quanh các tòa nhà. Các toà nhà chỉ có 1 hầm để xe máy, không có chỗ đỗ ô tô. Người dân phải gửi xe tại các bãi bên ngoài, lòng đường, vỉa hè, thậm chí sân chơi cũng bị phương tiện lấn chiếm. Không gian dành cho trẻ em và sinh hoạt cộng đồng ngày càng thu hẹp.

Vào giờ cao điểm, cư dân phải xếp hàng chờ thang máy. Trường học, cơ sở y tế trên địa bàn chịu sức ép từ lượng dân cư tăng nhanh. Đáng chú ý, đã có thời điểm phụ huynh phải bốc thăm để giành suất học cho con tại các trường mầm non, tiểu học. Một chỗ học cho trẻ, một chỗ gửi xe hay khoảng sân vui chơi, đây là những nhu cầu bình thường lại trở thành nỗi lo của nhiều gia đình.

Nỗi niềm cư dân và yêu cầu xử lý thấu đáo

Nếu những bất cập về hạ tầng có thể nhìn thấy trong đời sống hằng ngày thì vướng mắc pháp lý lại là nỗi lo kéo dài của nhiều gia đình. Riêng tại HH Linh Đàm, gần 10.000 hộ dân bị ảnh hưởng quyền lợi do sai phạm của chủ đầu tư chưa được khắc phục. Nhiều người đã sinh sống hơn 10 năm, có công việc, con cái học hành ổn định nhưng căn hộ vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Bà Ôn Như Bích, Tổ trưởng Tổ dân phố số 10 - HH, phường Hoàng Liệt, cho biết bà đồng tình với việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư, song mong chính quyền quan tâm đến nguyện vọng của người dân. Nếu buộc phải di dời hoặc xử lý một phần công trình, cư dân cần được thông tin rõ ràng về địa điểm chuyển đến, lộ trình di chuyển và phương án đền bù thỏa đáng.

Cùng chung mối quan tâm, bà Phạm Thị Ngát, cư dân tầng 3, tòa HH4A, cho rằng nếu phải di dời, nơi ở mới cần có điều kiện tương đương nơi ở cũ, bảo đảm đầy đủ tiện ích. Khoản hỗ trợ tài chính phải tương ứng với giá trị thị trường tại thời điểm di dời, đủ để người dân tìm được căn hộ mới, không thể chỉ áp dụng giá khi mua căn hộ. Đặc biệt, cần có nhà sẵn sàng trước khi di dời, để cư dân chuyển đến ngay, thay vì phải chờ đợi trong tình trạng chưa biết bao giờ mới có nơi ở ổn định.

Ông Đỗ Xuân Dũng, Bí thư Chi bộ Tổ dân phố 10 - HH, mong chính quyền lắng nghe tâm tư, nguyện vọng của những hộ có căn hộ hoặc tòa nhà thuộc diện phải xử lý. Phương án đền bù cần hợp tình, hợp lý, minh bạch, nhanh chóng và bảo đảm quyền lợi người dân. Với những hộ đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, ông đề nghị ưu tiên các dự án trong phường Hoàng Liệt hoặc gần nơi ở hiện tại nhất, nhằm hạn chế xáo trộn công việc, sinh hoạt và việc học của con em.

Ông Đỗ Xuân Dũng cho biết, Chi bộ đã lắng nghe, tập hợp ý kiến nhân dân để phản ánh tới các cấp chính quyền; đồng thời động viên người dân tin tưởng vào sự lãnh đạo của Đảng, chính quyền. Cư dân đã gắn bó nơi đây hơn 10 năm, ổn định công việc, cuộc sống và việc học của con cái. Vì vậy, mong muốn lớn nhất là việc xử lý sai phạm phải đặt an sinh, quyền lợi người dân lên hàng đầu, để các gia đình tiếp tục được an cư.

Còn ông Đoàn Đông Đức, cư dân phòng 348, tòa HH4A, cho biết gia đình đã mua căn hộ 11 năm nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận. Ông khẳng định người dân phải chấp hành chủ trương, pháp luật, song mong cơ quan chức năng phân định rõ vi phạm của chủ đầu tư với những người mua nhà không vi phạm. Nếu phải chuyển đi, tiền bồi thường cần đủ để gia đình tìm được nơi ở tương đương giá trị căn hộ hiện tại.

Nghị quyết của HĐND thành phố quy định phân loại công trình thành hai nhóm. Nhóm có thể xem xét khắc phục phải bảo đảm an toàn chịu lực, đủ điều kiện phòng cháy, chữa cháy; hạ tầng kỹ thuật, xã hội thiết yếu đáp ứng hoặc có thể bổ sung; bảo đảm khoảng cách theo quy chuẩn tại thời điểm xây dựng và không vi phạm chỉ giới đường đỏ. Nhóm không đáp ứng các tiêu chí, không bảo đảm an toàn chịu lực, không thể khắc phục yêu cầu phòng cháy, chữa cháy hoặc vi phạm chỉ giới thuộc diện buộc phá dỡ.

Về quyền lợi cư dân, trường hợp phải di dời, người dân được nhận tiền bồi thường trong 90 ngày; được thỏa thuận mua nhà thuộc dự án của chủ đầu tư hoặc, nếu đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, được ưu tiên mua nhà ở xã hội của chủ đầu tư mà không qua bốc thăm. Trường hợp không phải di dời, người dân được tiếp tục thực hiện hợp đồng, không phải nộp phí khắc phục hậu quả thay chủ đầu tư và được cấp giấy chứng nhận sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Xử lý 12 dự án chung cư vi phạm là yêu cầu cần thiết để bảo đảm kỷ cương, an toàn và sự phát triển bền vững của đô thị. Sai phạm phải được xử lý nghiêm, song người mua nhà không thể tiếp tục gánh chịu hậu quả từ những vi phạm họ không gây ra. Một phương án thấu đáo cần vừa khắc phục sai phạm, vừa bảo đảm quyền lợi hợp pháp, để người dân được an cư và niềm tin vào trật tự quản lý đô thị được củng cố.

(Còn nữa)