Kẽ hở nào để chủ đầu tư dự án bất động sản lạm dụng?

Theo điều 44 Luật xây dựng năm 2025 và điều 9 Luật đất đai năm 2024, thì dự án khu dân cư muốn khởi công xây dựng phải có giấy phép xây dựng. Muốn có giấy phép xây dựng thì khu đất xây dựng phải là đất ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn. Nhưng điều 29 Nghị định số 217/2026/NĐ-CP về hướng dẫn chi tiết Luật xây dựng lại quy định khu đất dự án xây dựng chỉ cần phù hợp chức năng sử dụng đất.

Báo cáo nghiên cứu khả thi thay giấy phép xây dựng?

Tại Điểm a, Khoản 1, Điều 44 của Luật Xây dựng năm 2025, quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng là “ phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Theo điều 9 Luật Đất đai năm 2024, đất có mục đích xây dựng nhà ở là đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Nghĩa là, để xây dựng công trình nhà ở, chủ đầu tư trước hết phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn. Đây là điều kiện để chủ đầu tư xin giấy phép xây dựng.

Để khởi công công trình xây dựng, theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 48 của Luật xây dựng, thì chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng theo quy định. Nhưng tại khoản 2, điều 43 của Luật này quy định 8 loại công trình xây dựng được miễn giấy phép xây dựng.

Một trong tám loại công trình được miễn giấy phép xây dựng khi khởi công là “ công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và phê duyệt theo quy định”. Với quy định này, báo cáo nghiên cứu khả thi được thẩm định và phê duyệt đã thay thế giấy phép xây dựng. Điều này có quyền hiểu là, khi dự án khu dân cư đã có báo cáo nghiên cứu khả thi đã thẩm định và phê duyệt, tức khu đất xây dựng của dự án có pháp lý tương đương là loại đất ở.

Theo quy định tại Nghị định số 217/2026/NĐ thì, khu đất dự ánchỉ cần có chức năng sử dụng đất phù hợp quy hoạch mà chưa cần có pháp lý là đất ở. Tức là chỉ cần khu đất xây dựng của dự án có quy hoạch sẽ là đất ở. Tại điểm b, khoản 2, điều 29 Nghi định này quy định, báo cáo nghiên cứu khả thi chỉ thuyết minh: “ Địa điểm xây dựng, diện tích và chức năng sử dụng đất, đánh giá sự phù hợp với quy hoạch sử dụng làm căn cứ lập dự án và quy hoạch có liên quan”.

Rõ ràng, nội hàm cụm từ “chức năng sử dụng đất” sẽ khác hoàn toàn cụm từ “quyền sử sử dụng đất”. Chẳng hạn, một khu đất có chức năng là đất ở nông thôn theo quy hoạch đến mốc thời gian nào đó trong tương lai, nhưng hiện tại khu đất đó đang là đấtnông nghiệp. Tại quy định này, nếu thay cụm từ “ chức năng sử dụng đất” bởi cụm từ “mục đích sử dụng đất” thì phù hợp hơn. Tóm lại, nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi không có cơ sở chứng minh dự án đầu tư khu dân cư đã đủ pháp lý đất ở theo quy định.

Như vậy, nội dung tại Điểm b, Khoản 2, Điều 29 của Nghị định số 217/2026/NĐ-CP đã phủ định quy định tại nội dung Điều 44, Điều 48 của Luật xây dựng năm 2025 và Điều 9 của Luật Đất đai năm 2024 như đề cập ở trên. Điều này vừa gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện Luật Xây dựng năm 2025, vừa tạo kẻ hở cho chủ đầu tư lạm dụng lách luật. Dự án Khu dân cư Đào Sư Tích, xã Nhà Bè, thành phố Hồ Chí Minh là minh chứng rõ ràngcho điều này.

Dự án Khu dân cư Đào Sư Tích được UBND thành phố Hồ Chí Minh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, theo quyết định số 3198/QĐ-UBND, ngày 26/6/2025. Tiếp đến, quyết định số 3250/QĐ-UBND, ngày 1/6/2026 của Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho phép chủ đầu tư chuyển mục đích đất để thực hiện Khu chung cư Đào Sư Tích.

Áp dụng quy định tại Khoản 2, Điều 43 của Luật Xây dựng năm 2025 và Điểm b, Khoản 2, Điều 29 của Nghị định số 217/2026/ NĐ-CP, chủ đầu tư dự án Khu dân cư Đào Sư Tích đã triển khai thực hiện dự án theo quy trình pháp luật cho phép. Nhưng một thực tế là, khi dự án đang thi công móng, rao bán căn hộ cho khách hàng, thì hiện tại khu đất dự án có diện tích 18.835,4 m2 trên tổng diện tích dự án là 18.881,8 m2 đang là đất trồng lúa, bờ thửa, đất ao thủy sản và trồng cây lâu năm, do chưa thực hiện chuyển mục đích đất sang đất ở.

Thực hiện thí điểm quy trình rút gọn nhưng vẫn tuân thủ Luật đất đai

Nhằm tăng nguồn cung để thực hiện mục tiêu giảm giá nhà ở, cùng với đó, hồi sinh hàng trăm dự án nhà ở đang đóng băng vì vướng pháp lý, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết 171/2024/ QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất. Đây là chương trình thí điểm, do UBND cấp tỉnh lựa chọn danh mục dự án, đúng tiêu chí, và được HĐND cấp tỉnh thông qua danh sách.

Điểm cần lưu ý, cho dù tinh thần Nghị quyết số 171/2024/QH15 là thực hiện quy trình thủ tục rút gọn đầu tư xây dựng nhà ở thương mại (thuộc danh sách cho thí điểm) thì chủ yếu cũng chỉ dừng lại thủ tục quyết định chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhận chủ đầu tư dự án. Còn các quy trình đầu tư xây dựng tiếp theo vẫn phải tuân thủ các quy định tại Luật đất đai.

Tại Khoản 1, Điều 8 của Nghị định số 75/2025/NĐ-CP về triển khai Nghị quyết 171/2024/QH15 quy định: “Sau khi dự án thí điểm được chấp thuận chủ trương đầu tư thì các thủ tục thu hồi đất, giao đất, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”.

Quy định được làm rõ hơn tại Điểm a, Khoản 1, Điều 8 của Nghị định: “ Trường hợp quyền sử dụng đất thuộc về tổ chức kinh doanh bất động sản được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp nhận nhà đầu tư, thì thực hiện thủ tục chuyển mục đích đất đối với diện tích đất phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, cho dù thí điểm thực hiện thủ tục rút gọn nhằm tháo điểm nghẽn pháp lý cho các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, thì quy định tại Nghị quyết số 171/2024/QH15 vẫn chặt chẽ, đảm bảo pháp lý đất đai trong quy trình đầu tư xây dựng theo điều 9 của Luật Đất đai năm 2024

Điều chỉnh Nghị định số 217/2026/ NĐ-CP để ngăn chặn lạm dụng

Người dân mua căn hộ, nhà ở thấp tầng, sau nhiều năm không nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, là vấn đề nhức nhối tồn tại hàng chục năm nay tại nhiều địa phương, đặc biệt tại đô thị lớn như thành phố Hồ Chí Minh. Theo báo cáo của tổ công tác 1645, tính đến ngày 31/8/2026, sau khi trừ 274 dự án đã tháo gỡ được thủ tục để chuyển hồ sơ cho cơ quan chức năng, thì thành phố Hồ Chí Minh vẫn còn 99 dự án chưa thể tháo gỡ để làm thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân.

Một trong ba nhóm nguyên nhân vướng thủ tục cấp sổ đỏ cho người dân là chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 29 của Nghị đính số 217/ 2026/NĐ-CP như nói ở trên, dường như đã vô hình trung cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản lạm dụng, để chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai với Nhà nước. Vậy để người dân mua nhà được cấp sổ đỏ kịp thời, với tình trạng này, làm sao giải quyết được?

Về logic pháp lý, Luật xây dựng phải tuân thủ Luật Đất đai, bởi Luật Đất đai xác lập nền tảng pháp lý gốc về quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất của công trình xây dựng. Khi chủ đầu tư dự án khu dân cư đã có quyền sử dụng đất, nhưng nếu đất chưa đúng mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai, đồng nghĩa công trình xây dựng đã vi phạm Luật đất đai.

Việc triển khai đầu tư các dự án nhà ở thương mại chưa đủ pháp lý về đất đai theo quy định không chỉ vi phạm luật đất đai, mà hệ lụy tiêu cực đến trật tự xây dựng và quyền lợi người dân mua nhà của dự án. Với những phân tích trên, thiết nghĩ, cơ quan chức năng cần nghiên cứu đề nghị Chính phủ điều chỉnh ngay nội dung Điểm b, Khoản 2, Điều 29 của Nghị định số 217/2026/NĐ-CP. Theo đó, nội dung tại điểm này, thay cụm từ “chức năng sử dụng đất” bởi cụm từ “mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai”.