Mở cơ chế mới tái thiết đô thị Hà Nội

Xác định đúng phạm vi, lựa chọn phương thức tái thiết phù hợp

Trong quá trình phát triển, Hà Nội phải giải quyết đồng thời nhiều yêu cầu: Nâng cao chất lượng hạ tầng tại các khu vực đô thị hiện hữu, sử dụng hiệu quả quỹ đất, bảo đảm các công trình công cộng và cải thiện chất lượng sống của người dân. Tại một số khu vực, mạng lưới giao thông nhỏ hẹp, hệ thống thoát nước thiếu đồng bộ, không gian xanh và hạ tầng xã hội còn hạn chế đã trở thành những điểm nghẽn cần được xử lý bằng các giải pháp tổng thể.

Thực tế cho thấy, nếu chỉ cải tạo từng tuyến đường hay từng công trình riêng lẻ, hiệu quả đầu tư khó đạt được như kỳ vọng do thiếu sự kết nối giữa các hạng mục. Vì vậy, yêu cầu đặt ra là phải tổ chức lại không gian đô thị theo hướng đồng bộ, gắn đầu tư hạ tầng với phát triển nhà ở, trường học, cơ sở y tế, không gian công cộng và các hoạt động kinh tế - xã hội, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đất và chất lượng sống của người dân.

Trong bối cảnh đó, Luật Thủ đô năm 2026 tạo cơ sở pháp lý để Hà Nội chủ động nghiên cứu, áp dụng các giải pháp phù hợp với đặc thù và yêu cầu phát triển của thành phố. Cụ thể hóa Luật Thủ đô năm 2026, HĐND thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND.

Theo nghị quyết, cải tạo, chỉnh trang đô thị được triển khai theo dự án, với các loại hình phù hợp đặc điểm hiện trạng và yêu cầu phát triển của từng khu vực. Trong đó có dự án chỉnh trang công trình hoặc nhóm công trình xây dựng tại một khu vực cụ thể là dự án cải tạo nâng cấp kiến trúc, kết cấu các công trình trong một khu vực hoặc một tuyến hạ tầng hiện hữu mà không làm thay đổi cấu trúc khu vực hiện có trong phạm vi khu vực chỉnh trang, tuân thủ quy hoạch đã được phê duyệt; dự án bảo vệ, tu bổ công trình hoặc một nhóm công trình, khu vực có giá trị văn hóa, lịch sử, thiên nhiên, kiến trúc và cảnh quan đô thị; dự án cải tạo, chỉnh trang, tái thiết đô thị hỗn hợp là dự án đầu tư xây dựng bao gồm các công trình xây dựng mới, công trình cải tạo, chỉnh trang, tái thiết và bảo vệ, tu bổ...

Việc lựa chọn khu vực thực hiện cải tạo, chỉnh trang cũng được đặt trên những tiêu chí cụ thể, tập trung vào nơi có công trình xuống cấp, tiềm ẩn nguy hiểm; khoảng cách giữa các công trình không đáp ứng quy chuẩn; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội thiếu đồng bộ; hệ thống giao thông chưa bảo đảm an toàn; hoặc khu vực không còn phù hợp với quy hoạch, có mật độ dân số vượt tiêu chuẩn. Các tiêu chí này là căn cứ để xác định mức độ cần thiết, lựa chọn giải pháp can thiệp phù hợp với thực trạng từng khu vực.

Đối với phạm vi dự án, nghị quyết quy định việc công bố công khai trên cơ sở đề xuất của UBND cấp xã; phạm vi này có thể được đề xuất điều chỉnh trong quá trình nghiên cứu, lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Phạm vi chính thức được xác định theo quy hoạch chi tiết đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Bên cạnh đó, Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND quy định trình tự lập danh mục dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư; mời nhà đầu tư quan tâm, thẩm định hồ sơ và quyết định giao chủ đầu tư. Theo đó, Sở Xây dựng Hà Nội chủ trì lập danh mục dự án, phối hợp với các cơ quan liên quan trình UBND thành phố phê duyệt; hồ sơ đề xuất của nhà đầu tư được tổ đánh giá liên ngành thẩm định. Quy trình này góp phần làm rõ trách nhiệm của các cơ quan trong từng khâu, từ chuẩn bị danh mục dự án đến xem xét, lựa chọn chủ đầu tư.

Để tăng cường kỷ luật thực hiện, nghị quyết cũng quy định việc thu hồi quyết định giao chủ đầu tư nếu sau 6 tháng kể từ khi hoàn thành thủ tục hành chính, dự án đã đủ điều kiện khởi công nhưng vẫn chưa được khởi công, hoặc thuộc trường hợp phải chấm dứt hoạt động theo quy định. Cơ chế này hướng tới nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, kiểm soát tiến độ và hạn chế tình trạng dự án chậm triển khai kéo dài, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện các chương trình cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị trên địa bàn Thủ đô.

Bảo đảm quyền lợi của người dân trong quá trình tái thiết

Một nội dung quan trọng khác của Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND là cơ chế phát triển đô thị tại khu vực TOD (mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng), hướng tới khai thác hiệu quả quỹ đất, kết nối đồng bộ hạ tầng và mở rộng không gian phát triển đô thị. Theo nghị quyết, thành phố định hướng khai thác quỹ đất quanh nhà ga, depot và các đầu mối giao thông công cộng; khuyến khích góp quyền sử dụng đất, góp tài sản, hợp thửa, điều chỉnh đất, tái phân lô và các hình thức hợp pháp khác để phát triển TOD theo quy hoạch được duyệt.

Cụ thể, không gian quanh nhà ga được tổ chức đồng bộ với hệ thống giao thông công cộng, đường đi bộ, đường xe đạp, điểm đón, trả khách, bãi đỗ xe, quảng trường, cây xanh, tiện ích đô thị và hạ tầng kỹ thuật. Cùng với việc hoàn thiện không gian đô thị, nghị quyết tạo điều kiện để nhà đầu tư tiếp cận công khai thông tin về quy hoạch, quỹ đất và các dự án kêu gọi đầu tư. Việc tham gia đầu tư có thể thực hiện thông qua đấu giá, đấu thầu, đối tác công tư (PPP), liên doanh, liên kết hoặc các hình thức hợp pháp khác. Những dự án đáp ứng đủ điều kiện được xem xét áp dụng chính sách ưu đãi, hỗ trợ, khai thác thương mại hoặc quyền phát triển bổ sung theo quy định.

Tuy nhiên, các cơ chế ưu đãi phải gắn với trách nhiệm bảo đảm lợi ích công cộng. Đối với dự án có chức năng nhà ở trong khu vực TOD, chủ đầu tư phải thực hiện yêu cầu về bố trí nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở tái định cư hoặc nghĩa vụ tương đương theo quy định. Việc điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch cũng phải căn cứ vào khả năng đáp ứng của hệ thống hạ tầng, đồng thời đánh giá tác động đến giao thông, môi trường, phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và yêu cầu bảo tồn. Đây là những điều kiện quan trọng nhằm bảo đảm phát triển đô thị gắn với năng lực hạ tầng, hạn chế nguy cơ quá tải và duy trì chất lượng sống của người dân.

Bên cạnh phát triển TOD, cơ chế phát triển các khu đô thị đa mục tiêu được quy định tại Điều 15 của Nghị quyết cũng hướng tới hình thành không gian phát triển mới, đồng thời tạo lập quỹ nhà ở phục vụ nhiều nhu cầu khác nhau, gồm nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở công vụ và nhà ở thương mại. Qua đó góp phần đáp ứng yêu cầu về nhà ở trong quá trình cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị.

Song song với các cơ chế thu hút đầu tư, Nghị quyết số 66/2026/NQ-HĐND quy định chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bảo đảm quyền lợi của người dân, tạo cơ sở triển khai các dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị.

Đối với trường hợp chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tự đề xuất nhà đầu tư, hệ số bồi thường K do các bên thỏa thuận. Với các trường hợp còn lại, chủ đầu tư phối hợp với UBND cấp xã tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, tái định cư trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày bắt đầu thực hiện.

Đối với chung cư, hệ số K do chủ đầu tư và chủ sở hữu thỏa thuận, nhưng không vượt quá hai lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, hệ số K được xác định ở mức 1,0 lần đối với căn hộ từ tầng 2 trở lên và 1,2 lần đối với căn hộ tầng 1. Trong trường hợp này, lợi nhuận định mức tối đa của chủ đầu tư là 15% sơ bộ tổng mức đầu tư.

Về chỗ ở trong thời gian thực hiện dự án, thành phố xem xét bố trí quỹ nhà tái định cư, nhà tạm cư phù hợp với khả năng nguồn lực. Chính sách hỗ trợ tiền thuê nhà được phân chia theo từng giai đoạn.

Việc kết hợp cơ chế thu hút đầu tư với chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một nội dung đáng chú ý trong quá trình hoàn thiện công cụ thực hiện cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị. Hiệu quả của các cơ chế này không chỉ được thể hiện ở tiến độ triển khai dự án hay khả năng khai thác quỹ đất mà còn ở việc bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân, bố trí chỗ ở phù hợp và tạo sự đồng thuận trong quá trình tổ chức thực hiện.