Ưu đãi nhà ở phải gắn với trách nhiệm xã hội, tái thiết đồng bộ chung cư cũ

Ưu đãi đầu tư phải đi đôi với nghĩa vụ xã hội

Từ thực tiễn Hà Nội, đại biểu Nguyễn Ngọc Việt cho rằng, lần sửa đổi này cần giải quyết 3 vấn đề lớn: Bảo đảm nguồn lực Nhà nước bỏ ra mang lại lợi ích thực chất cho người dân; phát triển nhà ở gắn với kỷ cương quy hoạch và mục tiêu an sinh; tháo gỡ tình trạng bế tắc trong cải tạo, tái thiết chung cư cũ.

Đối với chính sách phát triển nhà ở cho thuê, đại biểu đề nghị dự thảo Luật xác lập nguyên tắc Nhà nước ưu đãi đến đâu, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ xã hội tương xứng đến đó.

Theo đại biểu, các điều 38, 41, 42 và 43 của dự thảo dành nhiều ưu đãi cho dự án nhà ở cho thuê, như: Giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và bố trí diện tích kinh doanh thương mại. Tuy nhiên, đối tượng thuê nhà còn rộng, về cơ bản là người có nhu cầu, trong khi dự thảo chưa làm rõ lợi ích cụ thể mà người thuê được hưởng từ chính sách ưu đãi của Nhà nước.

Vì vậy, đại biểu đề nghị luật hóa tỷ lệ tối thiểu nhà ở cho thuê dành cho người khó khăn về nhà ở; quy định nguyên tắc bảo đảm thời hạn thuê ổn định, cơ chế xác định giá thuê có tính đến ưu đãi được hưởng và chế tài hoàn trả ưu đãi khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ.

Góp ý vào khoản 2 Điều 25 dự thảo Luật, đại biểu cho rằng cần xác định rõ nguyên tắc quy đổi, thời điểm định giá và thời hạn thực hiện để kiểm soát tính tương đương giữa các phương thức.

Đối với Điều 32 dự thảo Luật, đại biểu đề nghị làm rõ địa vị pháp lý, nguồn thu, cơ chế hạch toán của Quỹ nhà ở và thẩm quyền giám sát của HĐND cấp tỉnh.

Kiểm soát giá bán, bảo đảm đúng mục tiêu an sinh nhà ở xã hội

Về chính sách nhà ở xã hội tại các điều 59, 60, 64, 67 và 68, đại biểu Nguyễn Ngọc Việt cho rằng, khi luật hóa các cơ chế thí điểm của Nghị quyết số 201/2025/QH15, cần đánh giá kỹ hiệu quả thực tế do thời gian triển khai còn ngắn.

Việc bỏ trần 20% diện tích đất dành cho thương mại, dịch vụ trong dự án nhà ở xã hội cần đi kèm tiêu chí kiểm soát, tránh để hoạt động thương mại lấn át mục tiêu an sinh.

Đối với quy định tại Điều 68 cho phép bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm cho người đủ điều kiện mà không khống chế giá như giai đoạn đầu, đại biểu đề nghị có cơ chế kiểm soát chuyển nhượng, điều tiết hợp lý lợi ích từ ưu đãi của Nhà nước, đồng thời bảo vệ quyền tài sản của người dân.

Đại biểu cũng lưu ý, chính sách giá bán nhà ở xã hội tại Điều 67 cần được đánh giá trên cơ sở khả năng chi trả thực tế của người thu nhập thấp tại các đô thị lớn, thay vì chỉ tính đủ chi phí đầu tư.

Cần cơ chế tái định cư tại chỗ phù hợp khi tái thiết chung cư cũ

Từ thực tiễn Hà Nội, đại biểu Nguyễn Ngọc Việt nhấn mạnh, cần chuyển tư duy từ cải tạo từng chung cư sang tái thiết đồng bộ cả khu đô thị. Nhiều khu chung cư, tập thể cũ tại các phường đã xuống cấp nghiêm trọng, nếu chỉ bổ sung hệ thống phòng cháy, chữa cháy và sửa chữa hạ tầng kỹ thuật, chi phí có thể rất lớn nhưng vẫn không giải quyết căn bản tình trạng xuống cấp.

Việc mạnh dạn xây dựng cơ chế để thực hiện mục tiêu tái thiết các khu chung cư cũ có thể tiết kiệm nguồn kinh phí lớn, kể cả kinh phí kiểm định. Nguồn lực tiết kiệm này có thể dành để phục vụ lợi ích của người dân, đồng thời tạo sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Để thực hiện hiệu quả việc tái thiết các khu chung cư, theo đại biểu, cần có cơ chế phù hợp về tái định cư tại chỗ, hệ số đền bù và tạm cư cho người dân; đồng thời giải quyết các vướng mắc về quy hoạch, tạo điều kiện để doanh nghiệp bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Đại biểu phân tích, hiện nay, tại khu vực lõi đô thị, việc kiểm soát dân số và giới hạn chiều cao công trình là những vấn đề cần tính toán kỹ lưỡng. Chẳng hạn, tại khu vực Hoàn Kiếm cũ, chiều cao công trình bị khống chế, trong khi ở khu vực Đống Đa, có thể nghiên cứu phương án xây dựng công trình cao khoảng 40 tầng.

Đối với các khu chung cư thấp tầng, việc quy hoạch lại, nâng tầng cao công trình cần gắn với yêu cầu bảo đảm năng lực hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Phần đất được giải phóng sau khi sắp xếp, quy hoạch lại có thể dành để phát triển các công trình hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật.

Bên cạnh đó, nếu chỉ phát triển căn hộ khách sạn hoặc văn phòng cho thuê, dự án có thể chưa đủ sức hấp dẫn doanh nghiệp. Vì vậy, đại biểu đề xuất cần nghiên cứu bổ sung căn hộ thương mại trên cơ sở khả năng đáp ứng của hạ tầng, tạo điều kiện nâng cao hiệu quả đầu tư và thu hút doanh nghiệp tham gia tái thiết đô thị.