Nhiều kiến nghị về pháp lý với bất động sản nghỉ dưỡng

Đáng chú ý, những vướng mắc về quyền sở hữu, thời hạn sử dụng đất và cơ chế khai thác tài sản vẫn là rào cản đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Thị trường phục hồi nhưng chưa đồng đều

Bức tranh bất động sản nghỉ dưỡng quý III-2026 cho thấy những chuyển động tích cực, tuy nhiên sự phục hồi chủ yếu tập trung ở một số loại hình sản phẩm và dự án có lợi thế.

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong quý III-2026, thị trường ghi nhận 5.428 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mở bán mới, với 3.182 giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ 58,62%. Con số này phản ánh sự cải thiện về sức cầu, nhất là đối với các dự án có vị trí thuận lợi, khả năng khai thác thực tế và chính sách bán hàng phù hợp.

Tuy nhiên, số liệu của DKRA Consulting cho thấy sự phân hóa rõ giữa các phân khúc. Trong quý III, lượng tiêu thụ căn hộ du lịch (condotel) trên thị trường sơ cấp đạt 932 căn, gấp 5,4 lần quý trước. Trái ngược với diễn biến này, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng chỉ ghi nhận 38 căn được tiêu thụ, giảm 86% so với quý II. Đối với nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng, thị trường không ghi nhận giao dịch sơ cấp.

Đáng chú ý, khoảng 75% lượng condotel tiêu thụ tập trung tại một dự án mở bán mới, trong khi hàng tồn kho từ những giai đoạn trước vẫn chiếm khoảng 79% nguồn cung sơ cấp. Điều đó có nghĩa sự gia tăng giao dịch chưa đủ khẳng định thị trường đã bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Sức mua vẫn mang tính chọn lọc, nhiều dự án tiếp tục gặp khó khăn trong việc giải phóng hàng tồn kho.

Một yếu tố hỗ trợ thị trường là sự phục hồi của ngành du lịch. Theo số liệu được Avison Young Việt Nam dẫn trong báo cáo thị trường, lượng khách quốc tế đến Việt Nam trong 9 tháng năm 2026 đạt khoảng 17,7 triệu lượt, tăng 14,5% so với cùng kỳ. Nhu cầu lưu trú tăng tạo điều kiện cải thiện hoạt động kinh doanh khách sạn và các cơ sở lưu trú.

Dù vậy, sự khởi sắc của du lịch không đồng nghĩa với khả năng tiêu thụ bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng tương ứng. Một dự án có lượng khách lưu trú tốt vẫn chưa chắc hấp dẫn người mua nếu hiệu quả khai thác không tương xứng với giá bán, chi phí vận hành cao hoặc quyền lợi chủ sở hữu chưa được bảo đảm.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, chi phí vốn cao, sức cầu yếu và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư tiếp tục ảnh hưởng đến thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng. Nhiều chủ đầu tư phải áp dụng chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, kéo dài tiến độ thanh toán nhằm thu hút khách hàng. Tuy nhiên, những ưu đãi này chưa thể thay thế các yếu tố quyết định giá trị dài hạn của tài sản.

Gỡ nút thắt pháp lý, khơi thông nguồn lực đầu tư

Bất cập pháp lý kéo dài tiếp tục là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng khó phục hồi toàn diện. Nhiều căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng đã được đầu tư, đưa vào sử dụng nhưng quyền sở hữu công trình, thời hạn sử dụng đất và cơ chế chuyển nhượng vẫn chưa được xác định rõ ràng trong từng trường hợp.

Theo Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), các loại hình bất động sản phục vụ du lịch, lưu trú phát triển mạnh trong giai đoạn 2015-2019, trong khi hệ thống pháp luật chưa theo kịp thực tiễn. Hệ quả là nhiều dự án gặp khó khăn trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý, cấp giấy chứng nhận và xác lập quyền lợi của người mua.

Trong quá trình góp ý dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, HoREA kiến nghị thống nhất sử dụng khái niệm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, du lịch, lưu trú, thay vì liệt kê riêng lẻ từng loại hình như căn hộ du lịch, biệt thự nghỉ dưỡng hay căn hộ kết hợp văn phòng. Hiệp hội đề xuất điều chỉnh 15 điều, khoản nhằm bảo đảm sự thống nhất trong cách định danh và quản lý sản phẩm.

Đây không đơn thuần là vấn đề thuật ngữ. Việc thống nhất cách quản lý theo công năng sẽ góp phần hạn chế những cách hiểu khác nhau trong áp dụng quy định về điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng và cấp giấy chứng nhận.

Cùng quan điểm, VARS IRE xác định bảy nhóm vấn đề cần được xem xét trong quá trình hoàn thiện chính sách. Trong đó, hai nội dung nền tảng là thống nhất tên gọi sản phẩm và hướng dẫn cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ. Những nội dung còn lại liên quan đến cơ chế tham gia thị trường của người nước ngoài, hợp đồng kinh doanh và vận hành, huy động vốn, hệ thống dữ liệu và bảo vệ nhà đầu tư.

Đáng chú ý, việc tháo gỡ không đồng nghĩa với chuyển đất thương mại, dịch vụ thành đất ở hoặc mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài. Các dự án phải được xem xét trên cơ sở mục đích, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bên cạnh việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, yêu cầu nâng cao hiệu quả khai thác và bảo vệ quyền lợi nhà đầu tư cũng cần được chú trọng. Theo kiến nghị của VARS IRE, cần bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận, cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành.

Việc phân chia doanh thu, chi phí phải được xác định minh bạch nhằm hạn chế tranh chấp phát sinh từ khoảng cách giữa lợi nhuận cam kết và kết quả kinh doanh thực tế. Bởi lẽ, giấy chứng nhận quyền sở hữu dù quan trọng cũng chưa đủ bảo đảm giá trị đầu tư nếu tài sản không được khai thác hiệu quả.

Sự phục hồi của bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ trông chờ vào những thay đổi của pháp luật. Điều quan trọng là tạo lập thị trường minh bạch, trong đó quyền tài sản được bảo đảm, trách nhiệm doanh nghiệp được xác định rõ và lợi nhuận gắn với hiệu quả kinh doanh thực chất. Khi những điều kiện này được đáp ứng, việc hoàn thiện khung pháp lý mới có thể trở thành động lực khơi thông nguồn lực tồn đọng, đưa thị trường bước sang giai đoạn phát triển ổn định, bền vững hơn.