Đánh thuế 0,2% với đất bỏ hoang: Đã đủ sức răn đe?

Tạo sức ép đối với hành vi găm giữ đất

Đất đai là nguồn lực quan trọng của nền kinh tế, song tình trạng mua đất chờ tăng giá, dự án chậm triển khai, nhà xây xong không có người sử dụng vẫn gây lãng phí tại nhiều khu vực. Trong khi nhu cầu về nhà ở, mặt bằng sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn, nguồn lực đất đai chưa được khai thác hiệu quả.

Bộ Tài chính mới đây đề xuất áp thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, không áp dụng hạn mức, trong dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp, Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và Luật Thuế thu nhập cá nhân. Đề xuất được kỳ vọng tạo thêm chi phí nắm giữ đất, khuyến khích chủ sở hữu đưa đất vào khai thác hoặc chuyển nhượng cho người có nhu cầu.

Tuy nhiên, mức thuế 0,2% có đủ sức làm thay đổi hành vi của người đầu cơ hay không vẫn là vấn đề gây tranh luận.

Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường bất động sản đang xuất hiện nghịch lý giá tăng nhưng thanh khoản suy giảm. Nhiều bất động sản được mua để chờ tăng giá, không được đầu tư, khai thác hay tạo thêm giá trị, khiến dòng vốn bị giữ lại trong đất đai thay vì chuyển sang sản xuất, kinh doanh.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, nếu chi phí nắm giữ đất quá nhỏ so với lợi ích kỳ vọng từ tăng giá, chính sách thuế khó tạo được sức ép đủ lớn. Mức thuế 0,2% tính trên bảng giá đất của Nhà nước, trong khi giá giao dịch thực tế tại một số khu vực cao hơn đáng kể, có thể chưa đủ sức hạn chế tình trạng găm giữ đất. “Vì vậy, cần đánh thuế ở mức đủ sức buộc những người đang nắm giữ đất phải đưa đất vào sử dụng”, GS Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Theo ông, với nhà bỏ hoang, có thể xem xét đánh thuế trên giá trị quyền sử dụng đất, bởi vấn đề cốt lõi là đất đai chưa được khai thác hiệu quả. Đồng thời, cần phân biệt người mua đất phục vụ nhu cầu ở thực với người có tiềm lực tài chính, cố tình tích trữ bất động sản để chờ tăng giá.

Quan điểm cần tăng sức răn đe cũng được một bộ phận người dân đồng tình. Anh Ngô Quốc Anh (người dân phường Kiến Hưng) cho rằng: Mức thuế đề xuất còn thấp, khó hạn chế đầu cơ khi lợi ích từ tăng giá đất lớn hơn nhiều chi phí phải nộp. Trong khi đó, anh Trần Quốc Phong (xã Hương Sơn) đề nghị cân nhắc mức thuế cao hơn, nhất là đối với đất nằm trong quy hoạch kéo dài nhưng không được đưa vào sử dụng, nhằm hạn chế lãng phí nguồn lực.

Những ý kiến này cho thấy kỳ vọng đối với chính sách thuế không chỉ là tăng thu ngân sách, mà quan trọng hơn là thúc đẩy đất đai được sử dụng đúng mục đích, hạn chế đầu cơ và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.

Xác định đúng đối tượng, bảo đảm công bằng

Bên cạnh yêu cầu tạo sức ép với hành vi găm giữ đất, chính sách cần tránh đánh đồng mọi trường hợp đất để trống. Thực tế, có người mua đất để dành xây nhà nhưng chưa đủ khả năng tài chính; có thửa đất chưa thể khai thác do vướng quy hoạch, thủ tục hành chính, tranh chấp hoặc nguyên nhân khách quan khác.

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, cần quy định rõ các nhóm đối tượng chịu thuế. Chẳng hạn, người thu nhập thấp mua đất để tự xây nhà theo từng giai đoạn cần được xem xét khác với trường hợp có khả năng triển khai nhưng cố tình để đất trống nhiều năm nhằm chờ tăng giá. Chính sách cần có cơ chế hỗ trợ phù hợp với nhu cầu nhà ở thực, đồng thời áp dụng mức thuế đủ sức răn đe đối với hành vi đầu cơ.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Lê Thu Hằng, Công ty Luật TAT Law Firm đề xuất miễn, giảm hoặc loại trừ nghĩa vụ thuế đối với những trường hợp đất chưa thể đưa vào sử dụng không do lỗi của người sử dụng đất. Các trường hợp cần xem xét gồm đất bị hạn chế sử dụng bởi quy hoạch hoặc quyết định của cơ quan nhà nước; đất chưa được cấp phép xây dựng không do lỗi của chủ sở hữu; đất đang chờ giải quyết thủ tục hành chính, bị kê biên, tranh chấp hoặc chịu ảnh hưởng của thiên tai, hỏa hoạn.

Theo luật sư Lê Thu Hằng, cần xây dựng cơ chế liên thông dữ liệu giữa cơ quan quản lý đất đai và cơ quan thuế. Cơ quan quản lý đất đai xác định tình trạng pháp lý, hiện trạng sử dụng và nguyên nhân chưa khai thác; cơ quan thuế căn cứ vào dữ liệu này để áp dụng nghĩa vụ tương ứng. Trước khi áp thuế suất cao, người sử dụng đất phải được thông báo và có quyền giải trình.

Luật sư Lê Thu Hằng cũng lưu ý, thuế đất bỏ hoang có thể góp phần hạn chế đầu cơ nhưng không phải giải pháp duy nhất để kéo giảm giá bất động sản. Giá đất còn phụ thuộc vào quy hoạch, hạ tầng, tín dụng, nguồn cung và tâm lý thị trường. Nếu không đồng thời xử lý những nguyên nhân khiến giá đất tăng, chi phí thuế thậm chí có thể được người bán tính vào giá chuyển nhượng.

Tại họp báo thường kỳ quý III của Bộ Tài chính, ông Trương Bá Tuấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý, giám sát chính sách thuế, phí và lệ phí cho biết: Do pháp luật thuế hiện hành chưa có quy định cụ thể về tiêu chí xác định đất bỏ hoang, dự thảo đề xuất dẫn chiếu sang pháp luật về đất đai. Bộ Nông nghiệp và Môi trường được giao làm rõ các tiêu chí, khái niệm liên quan; Bộ Tài chính phối hợp xây dựng căn cứ áp dụng.

Đây là khâu có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả chính sách. Cùng với hoàn thiện dữ liệu đất đai, cần nghiên cứu cơ chế thuế lũy tiến theo thời gian đối với trường hợp cố tình bỏ hoang kéo dài, đồng thời dành thời gian hợp lý để chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục đầu tư, xây dựng.

Hiệu quả chính sách không nên chỉ đo bằng số thu ngân sách, mà cần được đánh giá qua khả năng hạn chế găm giữ, thúc đẩy dự án chậm triển khai và đưa đất đai vào khai thác thực chất. Muốn vậy, mức thuế phải đủ sức điều tiết, đi cùng tiêu chí minh bạch, dữ liệu đồng bộ và cơ chế bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Qua đó, thuế đất bỏ hoang mới thực sự trở thành công cụ khơi thông nguồn lực, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh và đáp ứng nhu cầu nhà ở.