Luật Thủ đô 2026: Những chính sách đi vào đời sống

Luật Thủ đô số 02/2026/QH16, có hiệu lực từ ngày 1-7-2026, trao cho chính quyền thành phố Hà Nội 199 thẩm quyền đặc thù, gồm 127 thẩm quyền của HĐND thành phố, 56 thẩm quyền của UBND thành phố và 16 thẩm quyền của Chủ tịch UBND thành phố. Điểm mới đáng chú ý là tăng cường phân quyền gắn với trách nhiệm giải trình, kiểm tra, giám sát; đồng thời xác lập nguyên tắc ưu tiên áp dụng Luật Thủ đô trong những trường hợp luật quy định. Đến nay, HĐND thành phố đã thông qua 61 nghị quyết cụ thể hóa Luật, từng bước đưa các cơ chế đặc thù vào thực tiễn, từ an sinh xã hội, quản lý trật tự đô thị đến hỗ trợ doanh nghiệp.

Dữ liệu đất đai phải thực sự “đúng - đủ - sạch - sống”

Nếu việc ban hành văn bản là bước đầu thì lĩnh vực đất đai đang cho thấy rõ nhất sự quyết liệt của quá trình triển khai.

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, đến ngày 14-9-2026, toàn thành phố có 4.923.484 thửa đất cần xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu; trong đó 3.481.153 thửa đã được cập nhật. Trong số dữ liệu đã cập nhật, 3.305.360 thửa được đối khớp với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, đạt 95%; 3.255.202 thửa có hồ sơ quét, đạt 94%; 2.778.233 thửa có thuộc tính và được liên kết không gian, đạt 80%.

Cũng theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, thành phố đã có 2.309.326 thửa đạt tiêu chí Nhóm 1, tương đương khoảng 47% tổng số thửa đất trên bản đồ. Riêng đất ở và đất phi nông nghiệp, 1.671.553/2.178.602 thửa đạt Nhóm 1, tương đương 76,8%. Đây là nhóm dữ liệu đạt yêu cầu cao hơn về chất lượng theo tiêu chí “đúng - đủ - sạch - sống”, vì vậy không thể đồng nhất với số lượng thửa đã được cập nhật vào cơ sở dữ liệu.

Khối lượng còn lại vẫn rất lớn khi Hà Nội còn 1.657.356 thửa cần thu thập dữ liệu; tổng số thửa cần xây dựng cơ sở dữ liệu, làm giàu hoặc làm sạch là 2.605.241 thửa. Điều này cho thấy việc hoàn thiện dữ liệu đất đai không đơn thuần là đưa hồ sơ giấy lên máy tính, mà phải xác minh chủ sử dụng, liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu không gian, đối khớp thông tin dân cư và bảo đảm dữ liệu có thể khai thác trong giải quyết thủ tục hành chính.

Một tín hiệu tích cực là 126/126 xã, phường đã thực hiện đồng bộ cơ sở dữ liệu đất đai với Trung ương. Tuy nhiên, “đồng bộ” hệ thống không có nghĩa toàn bộ thửa đất đã đạt chuẩn dữ liệu. Chính khoảng cách giữa hai việc này là phần công việc Hà Nội phải tiếp tục xử lý trong giai đoạn nước rút.

Cùng với làm sạch dữ liệu, quy trình giải quyết thủ tục cũng được sắp xếp lại để phù hợp mô hình chính quyền địa phương hai cấp. Ngày 16-9-2026, Giám đốc Trung tâm Phục vụ hành chính công thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 1163/QĐ-TTPVHCC, phê duyệt 45 quy trình nội bộ, quy trình điện tử giải quyết thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai, gồm 27 quy trình cấp tỉnh và 18 quy trình cấp xã.

Việc phân định này đặc biệt quan trọng với người dân. Không phải tất cả thủ tục về đất đai đều chuyển xuống xã, phường; từng nhóm thủ tục, từng trường hợp được xác định theo thẩm quyền cụ thể. Vì vậy, yêu cầu tiếp theo không chỉ là “phân quyền”, mà còn phải giúp người dân biết rõ hồ sơ của mình thuộc cấp nào giải quyết, nộp ở đâu và theo dõi tiến độ bằng cách nào.

Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam Trần Ngọc Chính cũng đã nhận định, khi toàn bộ dữ liệu đất đai được số hóa, cập nhật đồng bộ và kết nối trên một hệ thống thống nhất, thời gian xử lý hồ sơ có điều kiện được rút ngắn, đồng thời nâng cao tính minh bạch và hiệu quả quản lý nhà nước.

Biến giá trị tăng thêm thành nguồn lực cho hạ tầng

Một ví dụ khác của áp dụng Luật Thủ đô 2026 là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

Khoản 6, Điều 3 Luật Thủ đô xác định khu vực TOD gồm nhà ga, đề-pô đường sắt và vùng phụ cận được xác định theo quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết có liên quan để xây dựng đường sắt kết hợp cải tạo, chỉnh trang và phát triển đô thị. Luật đồng thời trao cho HĐND thành phố thẩm quyền quy định các khoản thu đối với diện tích sàn xây dựng tăng thêm, giá trị tăng thêm từ đất, khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí cải thiện hạ tầng và phí kết nối giao thông công cộng.

Ngày 15-6-2026, HĐND thành phố ban hành Nghị quyết số 67/2026/NQ-HĐND về các khoản thu từ khai thác giá trị tăng thêm trong khu vực TOD, có hiệu lực từ ngày 1-7-2026. Nghị quyết đặt ra khung cho 4 nhóm nguồn thu và phí, trong đó có hệ số lợi thế TOD dùng để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất chưa được điều tiết qua tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo pháp luật hiện hành.

Ngày 17-8-2026, UBND thành phố tiếp tục ban hành Kế hoạch số 324/KH-UBND triển khai Nghị quyết 67/2026/NQ-HĐND. Theo kế hoạch, thành phố sẽ xây dựng cụ thể hệ số lợi thế TOD, tỷ lệ thu từ khai thác tài sản kết cấu hạ tầng đường sắt địa phương, phí cải thiện hạ tầng, phí kết nối giao thông công cộng cùng chính sách miễn, giảm. Các chính sách này phải được trình ban hành chậm nhất 45 ngày kể từ khi quy hoạch khu vực TOD được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Như vậy, Hà Nội hiện đã có "khung pháp lý để khai thác giá trị tăng thêm", nhưng mức thu cụ thể còn gắn với quy hoạch từng khu vực TOD và các chính sách tiếp tục được xây dựng. Đây là ranh giới cần được làm rõ, tránh hiểu rằng cứ bất động sản gần ga tăng giá là phần tăng thêm lập tức trở thành một khoản thu của thành phố.

Bài toán này càng đáng chú ý khi mạng lưới đường sắt đô thị ngày càng tác động rõ tới không gian phát triển. Riêng đoạn trên cao tuyến Nhổn - ga Hà Nội, sau hai năm khai thác thương mại đã phục vụ gần 14,2 triệu lượt hành khách.

TOD vì thế không đơn giản là phát triển bất động sản quanh nhà ga. Vấn đề cốt lõi là tạo cơ chế để một phần giá trị tăng thêm do đầu tư hạ tầng công cộng tạo ra có thể quay trở lại phục vụ hạ tầng và đô thị. Như cảnh báo được đặt ra trong các phân tích về TOD, giá đất tăng còn chịu tác động của nhiều yếu tố khác như cung - cầu, thu nhập, lạm phát và kỳ vọng thị trường; không thể mặc nhiên coi toàn bộ phần tăng giá là giá trị do tuyến metro tạo ra.

Luật Thủ đô 2026 còn cho phép thu hồi đất vùng phụ cận đường bộ, nhà ga, đề-pô đường sắt đô thị đồng thời với thu hồi đất để đầu tư xây dựng mới trục đường bộ, đường sắt đô thị hoặc mở rộng trục đường bộ hiện có theo quy hoạch. Ngày 16-9-2026, UBND thành phố đã ban hành Quyết định số 127/2026/QĐ-UBND quy định trình tự, thủ tục thực hiện các trường hợp thu hồi đất này.

Điều đó cho thấy, cơ chế TOD đã đi thêm một bước từ quy định trong Luật sang quy trình thực hiện. Nhưng chính ở giai đoạn này, yêu cầu công khai quy hoạch, xác định đúng phần giá trị tăng thêm, bảo đảm quyền lợi người có đất bị thu hồi và phòng ngừa thất thoát nguồn lực công càng trở nên quan trọng.

Sau hơn 3 tháng Luật Thủ đô 2026 có hiệu lực, Hà Nội đã triển khai thực hiện ngay để những quy định đột phá đi vào đời sống, góp phần nâng cao chất lượng đời sống của nhân dân.