Sửa Luật Đất đai: Siết dự án chậm triển khai, bảo đảm quyền lợi người dân

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi theo 7 nhóm chính sách lớn đã được Chính phủ thông qua, trong đó có hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Một trong những nội dung đáng chú ý là đề xuất bổ sung cơ chế xử lý đối với đất được giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Đất chậm sử dụng quá 60 tháng có thể bị thu hồi

Theo dự thảo, đối với đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng, nhà nước sẽ thu một khoản tiền lũy tiến hằng năm, tăng dần theo thời gian không sử dụng hoặc chậm sử dụng đất. Nếu quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thu hồi.

Theo định hướng này, việc xử lý đất chậm sử dụng không chỉ dừng ở biện pháp thu hồi mà trước đó còn tạo áp lực tài chính đối với chủ đầu tư. Cách tiếp cận này nhằm khuyến khích đưa đất vào sử dụng hiệu quả, đồng thời hạn chế tình trạng lợi dụng việc được giao, cho thuê đất để giữ đất trong thời gian dài.

Dự thảo cũng bổ sung trường hợp nhà nước thu hồi đất theo bản án, quyết định của tòa án, đồng thời cơ bản kế thừa các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai, chấm dứt việc sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất hoặc đất có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Luật sư Nguyễn Quốc Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, việc tăng trách nhiệm đối với chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng là cần thiết, bởi đất đai là nguồn lực hữu hạn. Khi được nhà nước giao hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án, chủ đầu tư phải có trách nhiệm sử dụng đúng mục đích và tiến độ.

Theo luật sư, cơ chế tiền lũy tiến và mốc 60 tháng có thể tạo sức ép đủ lớn để chủ đầu tư không thể dễ dàng duy trì tình trạng dự án kéo dài. Tuy nhiên, điều quan trọng là quy định khi được ban hành phải xác định rõ thời điểm bắt đầu tính 60 tháng, thế nào là chậm đưa đất vào sử dụng và trường hợp nào được xem là nguyên nhân khách quan.

“Cần phân biệt rõ trường hợp chủ đầu tư cố tình găm giữ đất với dự án chậm triển khai do vướng mắc về thủ tục, quy hoạch, giải phóng mặt bằng hoặc nguyên nhân thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Nếu không làm rõ, quá trình áp dụng có thể phát sinh tranh chấp về lỗi và thời điểm tính thời hạn”, luật sư Nguyễn Quốc Tuấn nhấn mạnh.

Tăng quyền tham gia của người có đất bị thu hồi

Cùng với việc siết trách nhiệm của chủ đầu tư, dự thảo cũng đề xuất nhiều nội dung nhằm bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Một điểm đáng chú ý là trong quá trình tổ chức thu hồi đất, cơ quan thực hiện phải điều tra, xác định thu nhập từ việc sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đồng thời tổ chức lấy ý kiến và tiếp thu ý kiến của người có đất bị thu hồi trước khi phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Quy định này nhằm xác định đầy đủ hơn những khoản thu nhập mà người dân có thể bị mất do việc thu hồi đất, từ đó có phương án hỗ trợ phù hợp và hướng tới phục hồi sinh kế sau thu hồi.

Dự thảo cũng đề xuất nhà ở, đất ở trong khu tái định cư được bố trí theo nhiều cấp nhà, nhiều mức diện tích để phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người được tái định cư. Trong một số trường hợp, người có đất ở bị thu hồi để thực hiện dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn có thể được ưu tiên bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại chính khu vực đất bị thu hồi.

Theo luật sư Nguyễn Quốc Tuấn, đây là hướng tiếp cận cần thiết bởi vấn đề của người dân sau thu hồi đất không chỉ nằm ở số tiền bồi thường mà còn là khả năng ổn định cuộc sống.

“Tái định cư không nên chỉ được hiểu là bố trí một nơi ở khác. Chính sách phải hướng tới việc giúp người dân ổn định cuộc sống, duy trì sinh kế, tiếp cận hạ tầng và các điều kiện thiết yếu sau khi chuyển đến nơi ở mới”, luật sư Nguyễn Quốc Tuấn phân tích.

Luật sư cũng cho rằng các quy định về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cần được thiết kế theo nguyên tắc minh bạch, dễ áp dụng và hạn chế cách hiểu khác nhau giữa các địa phương. Việc lấy ý kiến người dân trước khi phê duyệt phương án bồi thường sẽ giúp cơ quan chức năng nhận diện đầy đủ hơn những tác động thực tế của việc thu hồi đất.

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang đặt ra hai yêu cầu song song là kiểm soát chặt việc sử dụng đất, nhất là đất được giao cho các dự án nhưng chậm triển khai; đồng thời bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.

Nếu được hoàn thiện theo hướng hài hòa lợi ích, các quy định mới sẽ vừa tạo sức ép để chủ đầu tư sử dụng đất đúng tiến độ, vừa tăng tính minh bạch trong thu hồi đất và bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người dân.