Góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): “Nóng” khung giá đất và bồi thường giải phóng mặt bằng

Nhiều thay đổi tích cực

Đánh giá về tác động của Luật Đất đai tới thị trường bất động sản, Phó Chủ tịch Thường trực Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội Nguyễn Thế Điệp chia sẻ, Luật được thực thi đã tạo khung pháp lý tốt, tạo điều kiện cho thị trường phát triển. Tuy nhiên, qua thời gian dài thực hiện Luật, đã nảy sinh nhiều bất cập, như vấn đề giao đất, đấu thầu, đấu giá... Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, việc bỏ khung giá đất là đột phá. Với việc bỏ khung giá đất, người dân được tiếp cận với giá thực tế, được đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường, Nhà nước thì thu được thuế cao hơn...

Ở góc độ doanh nghiệp bất động sản, Phó Tổng Giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển hạ tầng đô thị (UDIC) Nguyễn Hoàng Hải cho rằng, việc bỏ khung giá đất sẽ ảnh hưởng đến cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Người dân bị thu hồi đất có thể nhận được mức đền bù cao hơn. Với Nhà nước, việc bỏ khung giá đất sẽ đẩy chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng lên cao, đưa tài sản về giá trị thực, song cũng giúp tránh được tình trạng 2 giá, tức là chủ đất kê khai giá đất thấp để nộp thuế thấp hơn, theo đó, ngân sách nhà nước thu về nhiều hơn. Với doanh nghiệp, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp thúc đẩy tiến độ giải phóng mặt bằng, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém, tuy nhiên, doanh nghiệp sẽ phải chịu chi phí đầu tư cao hơn.

Vấn đề xác định giá đất cũng nhận được sự góp ý của nhiều chuyên gia. Theo luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật sư Kết nối (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội), từ trước đến nay, giá đất do các tổ chức tư vấn định giá làm căn cứ xem xét quy định giá đất. Các tổ chức này là đơn vị tư nhân độc lập có trách nhiệm thu thập thông tin đầu vào để làm cơ sở khuyến cáo giá đất. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã bỏ đơn vị tư nhân độc lập thu thập thông tin đầu vào, thay vào đó, các tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, độc lập có vai trò quan trọng trong việc định giá đất, chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả định giá của mình nên bảo đảm được tính minh bạch, phản ánh đúng giá trị thị trường.

Tránh lãng phí tài nguyên đất đai

Một trong những quy định được sửa đổi tại dự thảo Luật là về điều kiện thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, theo đó quy định người trúng đấu giá phải bảo đảm hoàn thành dự án theo tiến độ nhưng không quá 5 năm kể từ ngày được bàn giao đất tại thực địa. Phó Giám đốc Sở Tư pháp Hà Nội Phạm Thị Thanh Hương cho rằng, quy định này sẽ góp phần hạn chế nhà đầu tư không đủ điều kiện tham gia dự án, tránh tình trạng “ôm đất”, lãng phí tài nguyên đất đai.

“Trên địa bàn Hà Nội, các dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất không lớn, vì vậy, việc hoàn thành dự án trong 5 năm là khả thi”, bà Phạm Thị Thanh Hương nói.

Ở cách tiếp cận khác, luật sư Đinh Đức Duy cho rằng, trên thực tế, có những dự án chậm tiến độ hoặc thậm chí dừng triển khai do sự điều chỉnh về cơ chế, chính sách của Nhà nước và những dự án với quy mô sử dụng đất lớn, phải chia thành nhiều giai đoạn để thực hiện. Vì vậy, nếu quy định “cứng nhắc” thì chưa thực sự phù hợp đối với các doanh nghiệp trúng đấu giá các dự án lớn, hạn chế doanh nghiệp trong việc tiếp cận dự án. Từ đó, dẫn đến xu hướng bỏ qua các dự án lớn, chỉ triển khai những dự án nhỏ. Do đó, cần bổ sung quy định phân loại các trường hợp, trong đó xem xét dự án quy mô như thế nào phải hoàn thành trong 5 năm và trường hợp nào có thể được thực hiện trên 5 năm.

Vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư là một trong những nội dung thường có nhiều vướng mắc phát sinh, kéo dài mà chủ yếu là do khâu tổ chức thực hiện. Để tháo gỡ, Điều 107 dự thảo Luật quy định người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư; ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có công với cách mạng. Theo ông Lê Gia Chinh, Phó Giám đốc điều hành Trung tâm Phát triển ứng dụng Khoa học công nghệ đất đai - Viện Chiến lược, chính sách tài nguyên và môi trường, đây là quy định phù hợp, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi, khuyến khích để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.

Đồng tình với nội dung này, Phó Tổng Giám đốc UDIC Nguyễn Hoàng Hải cho biết, việc thực hiện dự án chính là hoạt động dịch chuyển đất đai có giá trị thấp lên thành tài sản có giá trị cao, song đây cũng là lĩnh vực nhạy cảm, liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân và nhiều đơn vị, tổ chức. Do vậy, luật cần có quy định cụ thể để giải quyết các quan hệ giữa chủ đầu tư, người sử dụng đất và Nhà nước, bảo đảm giá đền bù hợp lý, công bằng. Đặc biệt, để tránh tình trạng chây ỳ kéo dài trong bàn giao mặt bằng, cần bổ sung các quy định ưu tiên với các hộ dân bàn giao sớm.