Tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh việc cấp "sổ hồng" cho người dân
Hàng chục nghìn căn hộ tại Hà Nội đã được bàn giao, đưa vào sử dụng nhiều năm nhưng người dân vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), những vướng mắc kéo dài không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân mà còn trở thành điểm nghẽn đối với thị trường bất động sản.
Trong bối cảnh thành phố đã có những định hướng chỉ đạo tháo gỡ, yêu cầu đặt ra đối với các cơ quan quản lý là làm thế nào để chuyển từ rà soát sang giải quyết thực chất, với lộ trình cụ thể, minh bạch.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản hợp pháp của người có quyền. Vì vậy, việc người dân đã nhận nhà, sinh sống ổn định nhiều năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận đồng nghĩa với việc một phần quyền tài sản vẫn chưa được xác lập đầy đủ trên phương diện pháp lý.
Tại Hà Nội, tình trạng này diễn ra tại nhiều dự án chung cư thương mại, thậm chí có những dự án người dân đã ở 5-10 năm nhưng vẫn phải chờ sổ. Việc này không chỉ gây khó khăn khi chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế mà còn tạo tâm lý bất an, phát sinh khiếu kiện, tập trung đông người tại một số dự án.
Theo luật sư Nguyễn Văn Nam, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, qua các vụ việc được phản ánh, nguyên nhân dẫn đến tình trạng chậm cấp "sổ hồng" khá đa dạng. Trong đó có việc chủ đầu tư vi phạm trong quá trình xây dựng như tăng chiều cao công trình, tăng hệ số sử dụng đất, chuyển đổi công năng, tăng số lượng căn hộ hoặc chưa đáp ứng đầy đủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy (PCCC).
Điển hình là tổ hợp chung cư HH Linh Đàm do tập đoàn Mường Thanh làm chủ đầu tư, các tòa nhà bị xây vượt hàng chục tầng so với quy hoạch ban đầu, dẫn đến việc khoảng 10.000 căn hộ tại đây mắc kẹt "sổ hồng" hơn 10 năm qua. Tương tự, chung cư Golden West, số 2 Lê Văn Thiêm, Hà Nội chưa được cấp Giấy chứng nhận dù đi vào hoạt động nhiều năm. Tại dự án này, người dân cũng nhiều lần căng băng rôn đòi quyền lợi nhưng đến nay vẫn chưa có phương án xử lý.
Theo một báo cáo được công bố giữa năm 2024, thành phố có 206 dự án với khoảng 62.000 căn hộ còn vướng mắc do các vấn đề về quy hoạch, tự ý chuyển đổi công năng, nghĩa vụ tài chính và thủ tục pháp lý. Trong số này, cơ quan chức năng đã có phương án cho khoảng 33.000 căn hộ xây dựng đúng quy hoạch, trong khi khoảng 29.000 căn còn lại thuộc nhóm phải tiếp tục xử lý vi phạm. Con số trên cho thấy đây không còn là vấn đề của một vài dự án riêng lẻ mà đã trở thành một bài toán lớn về quản lý đất đai, trật tự xây dựng và quyền tài sản của người dân.
Bên cạnh các vi phạm về quy hoạch và xây dựng, một nguyên nhân khác là tình trạng nhiều chủ đầu tư dù thu đến 95% giá trị căn hộ từ người mua nhưng chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính, chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý của dự án, chưa thực hiện các thủ tục về đất hoặc phát sinh các khoản nợ tiền chậm nộp nghĩa vụ tài chính đất đai với Ngân sách Nhà nước.
Ngoài ra, tại một số dự án, chủ đầu tư còn đưa cư dân vào ở khi công trình chưa hoàn tất các thủ tục nghiệm thu theo quy định, trong đó có nghiệm thu về PCCC. Điển hình như Chung cư 317 Trường Chinh, dự án vẫn chưa nghiệm thu công trình, nghiệm thu PCCC. Việc tranh chấp giữa chủ đầu tư và các bên diễn ra trong nhiều năm dẫn đến người dân chưa được cấp “sổ hồng”, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của người dân tại đây.
“Điều đáng lưu ý là người mua nhà thường không phải chủ thể gây ra những vi phạm này. Họ ký hợp đồng, thanh toán tiền và nhận bàn giao căn hộ trên cơ sở những cam kết của doanh nghiệp. Vì vậy, khi dự án phát sinh sai phạm, việc để cư dân phải chờ đợi quyền tài sản trong nhiều năm đặt ra vấn đề lớn về trách nhiệm và sự công bằng”, Luật sư Nguyễn Văn Nam nhấn mạnh.
Từ thực tế này, Luật sư Nguyễn Văn Nam cho rằng không thể áp dụng một phương án chung cho tất cả các dự án chậm cấp sổ, bởi đằng sau hai chữ “chậm sổ” có thể là những câu chuyện pháp lý hoàn toàn khác nhau. Do đó, nếu không xác định đúng nguyên nhân, việc xử lý dễ rơi vào tình trạng dự án nào cũng được đưa vào danh sách đang tháo gỡ nhưng người dân vẫn tiếp tục chờ đợi.
“Giải quyết vấn đề cấp "sổ hồng" tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố Hà Nội không chỉ là vấn đề về thủ tục hành chính mà còn liên quan đến sự ổn định cuộc sống của hàng chục nghìn hộ dân cư. Để tháo gỡ vướng mắc trong công tác này cần có sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư và người dân”, Luật sư Nguyễn Văn Nam nhấn mạnh.
Từ thực tế quản lý hiện nay, nhiều ý kiến cho rằng, điểm quan trọng hiện nay sau khi đã hoàn thành rà soát cần có phương án xử lý cụ thể cho từng dự án, xác định rõ nguyên nhân chưa cấp sổ, trách nhiệm của các bên, điều kiện còn thiếu và thời hạn hoàn thành. Theo đó, mỗi dự án cần được xác định rõ ít nhất 4 nội dung gồm nguyên nhân chưa được cấp sổ, trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý, những điều kiện còn thiếu để được cấp giấy và thời hạn hoàn thành từng bước xử lý.
Đối với dự án chỉ còn thiếu hồ sơ hoặc nghĩa vụ tài chính, cần đưa ra thời hạn cụ thể để chủ đầu tư hoàn thành. Đối với dự án có sai phạm nhưng có khả năng khắc phục, phải công khai phương án xử lý, chi phí, nghĩa vụ tài chính và thời điểm dự kiến đủ điều kiện cấp giấy. Với dự án sai phạm nghiêm trọng, cần có phương án đặc biệt nhưng vẫn phải bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người mua nhà.
Đây là điểm rất đáng chú ý bởi nếu một dự án có hàng nghìn căn hộ nhưng người dân phải tự đi hoàn thiện những thủ tục vốn thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý, quá trình cấp sổ sẽ tiếp tục bị kéo dài.
Với những trường hợp cố tình trì hoãn, không phối hợp hoặc đùn đẩy trách nhiệm, cần có chế tài đủ mạnh. Ngược lại, những chủ đầu tư đã chủ động khắc phục tồn tại cũng cần được cơ quan chức năng hướng dẫn, tháo gỡ nhanh để tránh hồ sơ tiếp tục mắc kẹt qua nhiều tầng nấc. Đặc biệt, không nên để người dân phải tự giải quyết những thủ tục thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý.
Thường trực Thành ủy Hà Nội vừa có chỉ đạo về việc tập trung rà soát, giải quyết vướng mắc trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố.
Thường trực Thành ủy yêu cầu Đảng ủy UBND thành phố lãnh đạo UBND thành phố tổng rà soát toàn diện kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại các dự án chung cư trên địa bàn.
Trên cơ sở kết quả rà soát, Thành ủy yêu cầu có giải pháp giải quyết dứt điểm tình trạng nợ đọng, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đối với các dự án đã đủ điều kiện.
Đối với những dự án còn vướng mắc, các cơ quan chức năng phải tập trung giải quyết, xây dựng phương án cụ thể đối với từng dự án, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên liên quan, trước hết là quyền lợi của người dân. Thường trực Thành ủy yêu cầu kết quả thực hiện các nhiệm vụ trên phải được báo cáo trong tháng 9-2026.