Cần quy định thời hạn xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội, sát khả năng chi trả của người lao động

Nhà ở xã hội phải “đúng người, đúng chỗ, đúng giá”

Thảo luận tại hội trường, đại biểu Phan Thị Thúy Linh (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) đề nghị dự thảo Luật quy định cụ thể thời hạn và cơ chế xét duyệt hồ sơ mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội. Theo đại biểu, thời gian qua có nhiều ý kiến phản ánh quy trình xét duyệt hồ sơ và chứng minh thu nhập còn phức tạp, kéo dài, có trường hợp mất nhiều tháng, thậm chí hằng năm. Một trong những nguyên nhân là pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể thời hạn xác minh, xét duyệt hồ sơ.

Dự thảo Luật tại khoản 5 Điều 61 và khoản 10 Điều 70 đều giao Chính phủ quy định trình tự, thủ tục, trong khi luật chưa đặt ra giới hạn về thời gian. “Đề nghị quy định thời hạn xét duyệt trong luật. Đồng thời, khi số hồ sơ vượt quá số căn hộ phải xét thì tiêu chí lựa chọn cần được công khai, minh bạch, không chỉ dựa vào bốc thăm”, đại biểu kiến nghị.

Liên quan đến giá nhà ở xã hội, đại biểu Phan Thị Thúy Linh cho rằng giá thuê, giá bán cần được xác định sát hơn với khả năng chi trả thực tế của người lao động. Theo đại biểu, thu nhập bình quân của người lao động trên cả nước hiện khoảng 9 triệu đồng/tháng; tại nhiều địa phương chỉ 6-8 triệu đồng/tháng.

Trong khi đó, một căn nhà ở xã hội diện tích khoảng 50m² hiện có giá hơn 1 tỷ đồng, tương đương khoảng 10 năm thu nhập của người lao động nếu tính theo mức thu nhập bình quân.

Đối với nhà cho thuê, mức khoảng 5 triệu đồng/tháng cũng tạo áp lực đáng kể đối với người có thu nhập thấp. Đại biểu cho biết, dự thảo Luật có 4 công thức để tính giá thuê tại các điều 37, 43, 49 và 69, song cả 4 công thức đều xuất phát từ chi phí đầu tư, chưa có công thức nào dựa trên khả năng chi trả của người thuê.

Về nghĩa vụ của dự án, đại biểu Nguyễn Duy Thanh (Đoàn Cà Mau) cho rằng cần xác định rõ ngay trước khi doanh nghiệp quyết định đầu tư. Trong đó, doanh nghiệp cần biết ngay từ đầu phải dành bao nhiêu đất, thực hiện nghĩa vụ nào và theo hình thức nào. Đặc biệt, cần làm rõ mối quan hệ giữa nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê; hai nghĩa vụ có cộng dồn hay không, trường hợp nào được lựa chọn hình thức thực hiện.

Theo đại biểu, nguyên tắc quan trọng là nghĩa vụ phải được tính toán trước khi doanh nghiệp quyết định đầu tư và sau khi xác định cần được ổn định trong suốt quá trình thực hiện. Doanh nghiệp có thể chấp nhận nghĩa vụ nhưng phải biết trước nghĩa vụ đó có ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án hay không.

Đại biểu Võ Ngọc Thanh Trúc (Đoàn thành phố Hồ Chí Minh) cho rằng nhà ở xã hội không chỉ là câu chuyện về quỹ đất hay số lượng căn hộ, mà là cơ hội an cư của hàng triệu người lao động. Theo đại biểu, người lao động cần một cơ chế công bằng để có thể mua, thuê hoặc thuê mua một chỗ ở phù hợp, từ đó yên tâm làm việc và xây dựng gia đình. Vì thế, đại biểu đề nghị trước hết phải xác định đúng người được hưởng chính sách.

Điều 61 dự thảo đã xác định các nhóm đối tượng được hưởng chính sách, nhưng còn thiếu tiêu chí thống nhất để xác định người thu nhập thấp và trường hợp có nhà ở cách xa nơi làm việc. Trong khi đó, Điều 70 quy định về xử lý vi phạm nhưng chưa có cơ chế kiểm tra, sàng lọc ngay từ khâu xét duyệt. Theo đại biểu, khoảng trống này có thể tạo kẽ hở để trục lợi chính sách.

Do đó, đại biểu cho rằng cần bổ sung vào Điều 61 nguyên tắc xác định điều kiện thu nhập theo tiêu chí khách quan, có thể kiểm chứng, gắn với mức thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân hoặc thu nhập bình quân theo vùng; Chính phủ quy định mức cụ thể và định kỳ điều chỉnh phù hợp với tiền lương, giá cả từng thời kỳ.

Cân nhắc việc sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn”

Tập trung vào những vấn đề tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, đại biểu Thạch Phước Bình (Đoàn Vĩnh Long) đề nghị cân nhắc việc sử dụng khái niệm “chung cư có thời hạn” tại khoản 13 Điều 2 dự thảo.

Theo đại biểu, ngay sau khi giải thích thuật ngữ tại Điều 2, các quy định tiếp theo của dự thảo chủ yếu sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư” tại Điều 84 và quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại Chương VII.

Đại biểu cho rằng, đây không chỉ là câu chuyện về thuật ngữ. Với phần lớn người dân, căn hộ chung cư là một trong những tài sản lớn nhất, được hình thành từ thu nhập tích lũy trong nhiều năm. Nếu sử dụng cụm từ “chung cư có thời hạn” mà không giải thích rõ hậu quả pháp lý, rất dễ tạo tâm lý rằng khi hết thời hạn, quyền sở hữu căn hộ của người dân cũng chấm dứt.

Đại biểu cho rằng cần phân biệt rõ hai vấn đề hoàn toàn khác nhau. Thứ nhất là thời hạn an toàn của công trình. Khi công trình không còn bảo đảm an toàn, Nhà nước phải kiểm định, di dời người dân và phá dỡ theo quy định. Đây là yêu cầu không thể thỏa hiệp.

Thứ hai là quyền tài sản của chủ sở hữu. Việc một tòa nhà không còn đủ điều kiện tồn tại về mặt kỹ thuật không thể đồng nghĩa với việc quyền tài sản hợp pháp của người đã bỏ tiền mua căn hộ tự động trở về bằng không.

Theo đại biểu, Nghị quyết số 21 của Trung ương cũng đặt vấn đề thời hạn sử dụng chung cư gắn với thời hạn sử dụng công trình, nhưng đồng thời yêu cầu bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Từ đó, đại biểu Thạch Phước Bình đề nghị bỏ khoản 13 Điều 2 về “chung cư có thời hạn”, thống nhất sử dụng khái niệm “thời hạn sử dụng nhà chung cư”.

Tranh luận về vấn đề thời hạn sử dụng nhà chung cư, đại biểu Tạ Văn Hạ (Đoàn Đà Nẵng) cho rằng, cần phân định rõ giữa quyền sở hữu căn hộ của người dân và thời hạn sử dụng của công trình. Theo đại biểu, nếu thiết kế phù hợp, mô hình chung cư có thời hạn có thể tạo thêm phân khúc nhà ở với mức giá phù hợp, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho người lao động và người có thu nhập thấp.

Đại biểu Tạ Văn Hạ cho biết, đối với quyền sở hữu tài sản trong nhà chung cư, cần nhìn nhận rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Khi người dân mua một căn hộ chung cư, quyền sở hữu của họ là quyền sở hữu đối với căn hộ và tài sản hợp pháp gắn với căn hộ đó.

Tuy nhiên, theo đại biểu, cũng cần thừa nhận một thực tế là công trình xây dựng không thể tồn tại vĩnh viễn mà phải có thời hạn sử dụng nhất định. “Vật liệu không thể làm cái gì cũng được, nó phải có thời hạn”, đại biểu Tạ Văn Hạ nói.

Theo đại biểu, nếu quy định rõ thời hạn sử dụng đối với nhà chung cư, chẳng hạn 70 hoặc 90 năm, có thể hình thành thêm một phân khúc nhà ở với mức giá phù hợp hơn. Đây có thể là lựa chọn để người lao động, người có thu nhập thấp tiếp cận nhà ở thay vì phải bỏ ra khoản tiền rất lớn để sở hữu một căn hộ với quan niệm sử dụng vĩnh viễn.

Đối với phát triển nhà cho thuê, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn Hải Phòng) đề nghị phân biệt rõ giữa phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường với chính sách hỗ trợ của Nhà nước. Theo đại biểu, dự thảo đang dành cho các dự án nhà cho thuê ngoài nhà nước một gói ưu đãi khá lớn, như có thể giao chủ đầu tư không qua đấu thầu, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bố trí diện tích thương mại và một phần nhà thương mại để bán, cùng với các ưu đãi tín dụng và hỗ trợ khác.

Trong khi đó, đối tượng thuê được xác định khá rộng, bao gồm công dân có nhu cầu về nhà ở. “Tôi cho rằng cần trả lời rõ một câu hỏi: Nhà nước đang ưu đãi cho một loại hình kinh doanh hay ưu đãi để đạt được một mục tiêu xã hội?”, đại biểu đặt vấn đề.

Theo đại biểu, nếu dự án chỉ xây nhà để cho thuê theo giá thị trường mà vẫn được hưởng đầy đủ các cơ chế ưu đãi thì khó lượng hóa Nhà nước đã bỏ ra bao nhiêu nguồn lực và người dân thực sự nhận lại được những lợi ích gì.

Đại biểu dẫn yêu cầu của cơ quan thẩm tra về việc phải làm rõ cơ chế đối với từng loại hình nhà ở, tránh chính sách ưu đãi dàn trải. Đồng thời, ưu đãi cần gắn với thời gian duy trì cho thuê, đối tượng thụ hưởng, giá thuê và cơ chế thu hồi ưu đãi nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng mục tiêu.