Đánh giá tác động của việc mua bán nhà ở chưa có giấy chứng nhận

Sáng 19-8, tiếp tục chương trình kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Trình bày tờ trình, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, bổ sung quy định về hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án BT bằng bảo lãnh hoặc nộp tiền vào tài khoản phong tỏa hoặc theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

Bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên.

Bổ sung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản được chuyển nhượng bao gồm các hợp đồng: Mua bán nhà ở có sẵn nhưng nhà ở có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai; mua bán, thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai; mua bán công trình xây dựng, phần diện tích sàn trong công trình xây dựng có sẵn chưa có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

Dự thảo Luật cũng phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với các dự án thuộc thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Thủ tướng Chính phủ.

Bên cạnh đó, dự thảo Luật tập trung sửa đổi, bổ sung các quy định nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc phát sinh trong thực tiễn; bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ với pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, xây dựng, bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng và các pháp luật có liên quan.

Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung các quy định phục vụ chuyển đổi số trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường, tạo thuận lợi cho tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện giao dịch. Đối với các nội dung cần bảo đảm tính ổn định, linh hoạt để đáp ứng yêu cầu quản lý trong từng thời kỳ, dự thảo Luật chỉ quy định những vấn đề khung, những vấn đề có tính nguyên tắc thuộc thẩm quyền của Quốc hội, còn những vấn đề thực tiễn thường xuyên biến động thì giao Chính phủ, Bộ, ngành, địa phương quy định để bảo đảm linh hoạt, phù hợp với thực tiễn.

Cho ý kiến về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, đại diện Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội nhận thấy, việc có quy định thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai phù hợp với cơ chế triển khai thực hiện dự án bất động sản thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT là cần thiết, có cơ sở thực tiễn.

Tuy nhiên, hiện nay các dự án BT đang được thực hiện theo quy định cụ thể tại văn bản dưới luật mới được ban hành là Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ; quá trình thực hiện có thể phát sinh vấn đề mới, cần được xử lý đồng bộ theo khung pháp lý riêng với dự án BT, như giá trị bảo lãnh, điều kiện giải tỏa, xử lý biện pháp bảo đảm, trách nhiệm theo dõi, thu hồi…

Bên cạnh đó, so với quy định của Luật hiện hành, dự thảo Luật mở rộng phạm vi các loại hợp đồng được chuyển nhượng, do đó, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị bổ sung đánh giá tác động, làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất; xác định rõ nguyên tắc kế thừa quyền, nghĩa vụ và kiểm soát giao dịch. Việc mở rộng thị trường thứ cấp trước khi đăng ký tài sản cần được đánh giá kỹ lưỡng, bảo đảm phòng ngừa chuyển nhượng trùng lặp, đầu cơ, tranh chấp và thất thu thuế.