Luật Thủ đô năm 2026: Khơi thông nguồn lực, mở rộng cơ hội an cư

35.200 căn hộ và khoảng cách nguồn cung

Theo báo cáo giám sát của HĐND thành phố, 93 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị trên địa bàn đã bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, với tổng diện tích khoảng 199,23ha, dự kiến cung cấp khoảng 35.200 căn hộ. Tuy nhiên, mới có 5 dự án đang thi công với khoảng 3.540 căn; phần lớn nguồn cung vẫn nằm ở các bước chuẩn bị đầu tư, thẩm định hoặc lựa chọn chủ đầu tư.

Khoảng cách này cho thấy một thực tế rằng có quỹ đất chưa đồng nghĩa với có ngay nguồn cung nhà ở. Để một diện tích đất được xác định trong quy hoạch trở thành dự án, rồi từ dự án trở thành những căn hộ có thể bàn giao cho người dân, còn cả một chuỗi thủ tục, nguồn vốn, lựa chọn nhà đầu tư và tổ chức thực hiện.

Những con số trên cho thấy điểm nghẽn không còn chỉ nằm ở việc tạo lập quỹ đất, mà ở khả năng đưa nguồn lực đó vào dự án và tạo ra nguồn cung thực tế. Đây cũng là yêu cầu đặt ra đối với các cơ chế mới của Luật Thủ đô năm 2026.

Luật mở thêm dư địa để Hà Nội chủ động huy động nguồn lực xã hội, tổ chức phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu và đặc điểm từng khu vực. Trên cơ sở đó, Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND của HĐND thành phố ngày 15-6-2026 cụ thể hóa một số cơ chế phát triển nhà ở cho thuê tại các khu vực có nhu cầu lớn, khu vực định hướng phát triển đô thị theo mô hình TOD, nơi tập trung đông dân cư, gần trung tâm hành chính, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Quan trọng hơn, cơ chế mới không chỉ hướng tới tăng nguồn cung, mà còn đặt quyền hưởng ưu đãi trong mối quan hệ với trách nhiệm của chủ đầu tư và mục tiêu phục vụ đúng nhóm đối tượng.

Ưu đãi phải đi cùng trách nhiệm

Theo Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND, Chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở cho thuê và hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án. Đây là cơ chế nhằm giảm chi phí đầu vào, tạo thêm dư địa để dự án nhà ở cho thuê có khả năng triển khai.

Đồng thời, chủ đầu tư được dành tối đa 50% tổng số lượng căn hộ của dự án để làm nhà ở thương mại để bán, nhưng không vượt quá 60% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án. Phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, cơ chế không đơn thuần là Nhà nước trao ưu đãi về đất đai cho doanh nghiệp. Đổi lại, dự án phải bảo đảm tỷ lệ nhà ở cho thuê, hướng đến đúng nhóm đối tượng và thực hiện các nghĩa vụ gắn với phần nhà ở thương mại.

Tối thiểu 50% tổng số nhà ở của dự án dành để cho thuê. Trong số nhà ở cho thuê, tối thiểu 70% dành cho đối tượng chính sách theo quy định. Lợi nhuận từ việc bán nhà ở thương mại cũng phải được sử dụng theo cơ chế của Nghị quyết, trong đó có việc góp phần giảm giá nhà ở cho thuê.

Điểm đáng chú ý là khi Nhà nước sử dụng đất đai và các cơ chế ưu đãi để thu hút nguồn lực xã hội, lợi ích của chính sách không thể chỉ dừng ở việc dự án có thêm điều kiện triển khai. Phần ưu đãi đó phải được chuyển hóa thành nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở tốt hơn cho người dân.

Ở góc độ này, hiệu quả của chính sách không chỉ nằm ở việc có thêm dự án, mà còn ở khả năng tạo ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người dân. Một dự án được triển khai đúng tiến độ, nhưng nếu vị trí, diện tích, giá bán hoặc giá thuê chưa phù hợp với nhóm đối tượng hướng tới thì khoảng cách từ chính sách đến khả năng tiếp cận chỗ ở vẫn còn. Vì vậy, nguồn cung nhà ở cần được nhìn cả về số lượng, vị trí, chất lượng và mức độ phù hợp với nhu cầu thực tế.

Cùng với đó, chủ đầu tư phải bảo đảm tiến độ, chất lượng, an toàn và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo quy định. Trường hợp chủ đầu tư vi phạm, một phần hoặc toàn bộ ưu đãi đã hưởng có thể bị thu hồi; dự án có thể bị chấm dứt, thu hồi đất theo quy định của Nghị quyết và pháp luật có liên quan.

Cách thiết kế này cho thấy một nguyên tắc quan trọng: Ưu đãi không tách rời trách nhiệm. Cơ chế đặc thù chỉ thực sự phát huy tác dụng khi đi cùng khả năng kiểm soát việc thực hiện và xác định rõ trách nhiệm của chủ thể được hưởng ưu đãi.

Từ cơ chế đến căn hộ thực tế

Từ nguồn cung, câu chuyện nhà ở tiếp tục đặt ra một vấn đề khác, đó là vị trí của những căn nhà được xây dựng.

Một căn nhà có giá thuê phù hợp nhưng nằm quá xa nơi làm việc, trường học, bệnh viện hoặc giao thông công cộng vẫn có thể tạo ra gánh nặng lớn về thời gian và chi phí đi lại đối với người thuê. Vì vậy, nhà ở không thể tách khỏi cấu trúc phát triển đô thị.

Bài toán không chỉ là xây thêm nhà, mà là đặt nhà ở vào đúng cấu trúc phát triển đô thị. Khi Hà Nội tiếp tục hình thành những cực phát triển mới, việc bố trí nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cần được tính toán cùng giao thông, việc làm, hạ tầng xã hội và các dịch vụ thiết yếu.

Đây cũng là lý do việc phát triển nhà ở tại những khu vực gắn với TOD, các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, nơi tập trung đông dân cư và các khu vực có nhu cầu lớn được đặt ra trong cơ chế mới.

Một chính sách nhà ở vì thế không chỉ cần trả lời câu hỏi xây được bao nhiêu căn, mà còn phải đáp ứng được yêu cầu về việc những căn nhà đó được xây ở đâu, dành cho ai và người dân có thể sống như thế nào sau khi tiếp cận chỗ ở?

Với Hà Nội, thách thức phía trước không còn chỉ là tạo lập quỹ đất hay ban hành thêm cơ chế, mà quan trọng hơn là tổ chức thực hiện để nguồn lực đã xác lập thực sự đi vào dự án và trở thành nguồn cung. Khoảng cách giữa khoảng 35.200 căn hộ dự kiến và khoảng 3.540 căn đang thi công cho thấy rõ yêu cầu đó.

Nghị quyết số 72/2026/NQ-HĐND cũng đặt trách nhiệm thực hiện trong sự phối hợp của các sở, ban, ngành thành phố và UBND các xã, phường nơi có dự án. Điều đó cho thấy bài toán không chỉ nằm ở doanh nghiệp, mà còn ở năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan quản lý: từ lựa chọn dự án, giải quyết thủ tục đến theo dõi tiến độ và kiểm soát việc thực hiện các cam kết.

Từ quỹ đất đến căn nhà là một hành trình của chính sách. Luật Thủ đô năm 2026 mở thêm dư địa để Hà Nội chủ động trên hành trình đó. Nhưng khoảng cách giữa một cơ chế được ban hành và một căn nhà đến tay người dân chỉ được rút ngắn khi từng ưu đãi được gắn với trách nhiệm, từng nguồn lực được đặt trong cơ chế kiểm soát và từng dự án được theo dõi đến kết quả cuối cùng.