Nghịch lý tại phường Yên Nghĩa: Có đất, có “sổ đỏ” nhưng quyền lợi vẫn bị “đóng băng”

Đây là tồn tại lịch sử phức tạp, liên quan nhiều chủ sử dụng và cả đất công. Tuy nhiên, sự phức tạp ấy không thể là lý do để quyền lợi chính đáng của người dân tiếp tục bị “đóng băng”. Người dân đang chờ một phương án xử lý đúng luật, khả thi, có đầu mối và thời hạn rõ ràng từ cấp thẩm quyền.

“Hiệu ứng domino” sai lệch mốc giới

Vụ việc bắt nguồn từ năm 2003, khi UBND huyện Hoài Đức (trước đây) quyết định giao 2.378m² đất sân kho tại thôn Nghĩa Lộ cho 15 cá nhân làm nhà ở kết hợp dịch vụ; sau đó, các hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình tách thửa, chuyển nhượng và xây dựng giai đoạn 2003-2008, sai lệch mốc giới xuất hiện.

Theo hồ sơ vụ việc, hộ xây dựng đầu tiên không đúng ranh giới, các công trình sau tiếp tục xây tịnh tiến theo hiện trạng thay vì mốc giới kỹ thuật trên sơ đồ giao đất. Từ một sai lệch ban đầu đã phát sinh tình trạng chồng lấn liên hoàn, “hiệu ứng domino” đã xảy ra. Trong 15 thửa được UBND huyện Hoài Đức giao đất, có 5 thửa đã chia tách, chuyển nhượng (thửa 01, 06, 09, 10, 15) thành 14 thửa; trong đó có 8 thửa bị ảnh hưởng; 6 thửa đã có nhà kiên cố, 2 thửa còn là đất trống.

Trường hợp ông Nguyễn Quốc Khánh (thửa 09B) cho thấy rõ hệ lụy. Ông nhận chuyển nhượng năm 2009, có “sổ đỏ” ghi diện tích 45m². Đến năm 2015, khi xin phép xây dựng, ông mới phát hiện 23,6m² thuộc giấy chứng nhận của mình đã bị hộ liền kề xây nhà; còn 23,2m² ông đang quản lý lại thuộc giấy chứng nhận của hộ kế bên. Nhiều năm qua, gia đình ông không thể xây nhà, phải thuê chỗ ở; quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản cũng bị đình trệ.

Ông Nguyễn Hữu Chiến, ở số nhà 18 cũng rơi vào cảnh tương tự. Ông cho biết, khi nhận chuyển nhượng năm 2021, thửa đất đã có “sổ đỏ” và công trình nên gia đình làm thủ tục công chứng, thanh toán. Chỉ khi đăng ký sang tên, ông mới biết vị trí thửa đất không trùng khớp với sơ đồ giao đất năm 2003, vì vậy hồ sơ chưa thể hoàn tất.

Đây không chỉ là bất cập hồ sơ. Khi giấy chứng nhận không phản ánh đúng vị trí sử dụng, nhu cầu về chỗ ở, giao dịch và vay vốn của người dân gần như bị “đóng băng”.

Sau khi nhận đơn, năm 2025, Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hà Đông (cũ) nêu hai hướng xử lý. Nếu người sử dụng đất ổn định, không tranh chấp ranh giới, mốc giới, thống nhất theo hiện trạng và không lấn chiếm đất công thì xem xét theo Khoản 6, Điều 135, Luật Đất đai năm 2024 và Điều 24, Nghị định số 101/2024/NĐ-CP. Nếu có tranh chấp, các bên đề nghị UBND phường hòa giải; hòa giải không thành thì giải quyết theo thẩm quyền của Tòa án.

Hướng cấp đổi giấy chứng nhận theo hiện trạng có cơ sở để xem xét, bởi 6 căn nhà đã tồn tại nhiều năm và việc khôi phục toàn bộ mốc giới ban đầu có thể gây thiệt hại lớn. Song nút thắt là các thửa đất chồng lấn liên hoàn, nên việc chỉnh lý, đăng ký biến động hoặc cấp đổi giấy chứng nhận cần hồ sơ đồng bộ và sự tham gia của các chủ sử dụng liên quan. Hiện 7/8 hộ đã thống nhất phương án; một trường hợp chưa phối hợp dù địa phương nhiều lần mời làm việc. Sự thiếu đồng thuận này cần được xử lý đúng trình tự, nhưng cũng cần đánh giá rõ phần việc nào có thể giải quyết độc lập, tránh mặc nhiên để toàn bộ hồ sơ của 7 hộ còn lại tiếp tục bị “treo”.

Cần một phương án đúng luật, có thời hạn giải quyết

Trưởng phòng Kinh tế - Hạ tầng và Đô thị phường Yên Nghĩa Phạm Anh Tuấn cho biết, sau khi rà soát thực địa, ngày 14-4-2026, UBND phường ban hành Báo cáo số 182/BC-UBND gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, đề xuất hướng tháo gỡ đối với từng thửa đất. Trong đó, phường đề nghị được hoán đổi đất công để bù cho hộ còn thiếu và thu hồi một số diện tích để chuyển thành đất công. Đặc biệt, phường đề nghị Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp đổi giấy chứng nhận theo hiện trạng đối với các hộ đã đồng thuận với phương án giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất, công trình...

Hai đề xuất liên quan đất công và diện tích đã nằm trong giấy chứng nhận tác động trực tiếp đến quyền sử dụng đất, vì vậy phải được cơ quan có thẩm quyền thẩm định kỹ về căn cứ, điều kiện, trình tự và nghĩa vụ tài chính (nếu có). Bài toán không chỉ là cân đối diện tích trên bản vẽ mà còn phải bảo đảm quyền tài sản của từng hộ và nguyên tắc quản lý chặt chẽ đất công.

Từ ngày phường Yên nghĩa gửi báo cáo đến nay đã gần 4 tháng, nhưng theo thông tin địa phương cung cấp, Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố chưa có văn bản trả lời. Thực tiễn cho thấy, vụ việc đã kéo dài nhiều năm nên người dân cần được thông tin rõ hồ sơ đang ở khâu nào, cơ quan nào xử lý và vướng ở quy định nào.

Thiết nghĩ, Sở Nông nghiệp và Môi trường cần sớm trả lời Báo cáo số 182/BC-UBND của UBND phường, làm rõ tính khả thi của các đề xuất. Văn bản hướng dẫn cần xác định cơ quan chủ trì, thủ tục, hồ sơ cần bổ sung, cách bảo đảm quyền lợi các bên và thời hạn thực hiện. Nếu đề xuất chưa phù hợp, cần nêu căn cứ và phương án thay thế.

UBND phường Yên Nghĩa cũng cần tiếp tục đối thoại, ghi nhận cụ thể lý do trường hợp còn lại chưa đồng thuận và tổ chức hòa giải nếu phát sinh tranh chấp. Đồng thời, phường nên đề nghị cơ quan chuyên môn đánh giá khả năng tách phần hồ sơ không còn tranh chấp để xử lý trước, không nên vì 1 trường hợp chưa có ý kiến làm ảnh hưởng đến quyền lợi của nhiều gia đình khác.

16 năm là quãng thời gian quá dài trong giải quyết vụ việc người dân đã có giấy chứng nhận nhưng quyền sử dụng đất trên giấy lại không trùng với thực địa. Giải quyết thấu tình trước hết phải đúng luật; thượng tôn pháp luật cũng không có nghĩa để hồ sơ nằm yên khi vướng mắc đã được nhận diện khá rõ. Một lộ trình bằng văn bản, có mốc thời gian, cơ quan chịu trách nhiệm sẽ là câu trả lời thiết thực nhất đối với các hộ dân khu sân kho Nghĩa Lộ, đồng thời thể hiện năng lực xử lý tồn tại lịch sử của chính quyền hai cấp.