Gỡ thủ tục cho dự án, tăng “lá chắn” cho người mua nhà

Gỡ điểm nghẽn để dự án được lưu thông

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng với các quy định mới của pháp luật về đất đai, nhà ở,… đã tạo nên một khuôn khổ pháp lý mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cũng cho thấy một số quy định cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm tính thống nhất, hạn chế chồng chéo và giảm những thủ tục, chi phí không cần thiết cho người dân, doanh nghiệp.

Theo TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không nên chỉ dừng ở điều chỉnh các hoạt động kinh doanh bất động sản, mà cần hướng tới xây dựng một khuôn khổ pháp lý hiện đại, minh bạch, chuyển từ tư duy quản lý sang tư duy kiến tạo phát triển, qua đó khơi thông nguồn lực và nâng cao hiệu quả vận hành của thị trường.

Một trong những vấn đề đáng chú ý, trong quá trình sửa đổi, là điều kiện chuyển nhượng dự án. Đây cũng là khâu có ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng tái cơ cấu dự án, lưu chuyển dòng vốn và nguồn cung trên thị trường.

Theo Dự thảo Luật, đối với dự án đang thế chấp, việc chuyển nhượng có thể được thực hiện nếu có văn bản chấp thuận của bên nhận thế chấp. Quy định này được kỳ vọng tạo thêm cơ chế xử lý linh hoạt đối với những dự án đang gặp khó khăn về tài chính và pháp lý, thay vì để nguồn lực tiếp tục bị mắc kẹt trong những dự án không thể triển khai.

Từ thực tiễn hoạt động đầu tư, một số doanh nghiệp cũng đề nghị tiếp tục rà soát điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng dự án. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng đã phải trải qua quá trình thẩm định về năng lực tài chính và khả năng triển khai dự án, vì vậy có thể nghiên cứu cơ chế cho phép chuyển giao nghĩa vụ tài chính theo thỏa thuận giữa các bên, thay vì trở thành điều kiện bắt buộc phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng.

Ở góc độ pháp lý, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho rằng, các quy định về chuyển nhượng dự án cần tiếp tục được rà soát để bảo đảm thống nhất với pháp luật về đầu tư, đặc biệt đối với phạm vi dự án được chuyển nhượng, thẩm quyền quyết định và điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, cần có cơ chế kế thừa hồ sơ pháp lý sau chuyển nhượng, tránh trường hợp doanh nghiệp nhận chuyển nhượng lại phải thực hiện lại các thủ tục đầu tư đã hoàn thành, phát sinh thêm thời gian và chi phí.

Thực tế, một dự án đã được đầu tư nguồn lực lớn nhưng không thể tiếp tục triển khai, trong khi việc chuyển giao cho nhà đầu tư khác có năng lực cũng gặp khó khăn, không chỉ gây thiệt hại cho doanh nghiệp. Vì thế, tháo gỡ cơ chế chuyển nhượng cũng chính là mở thêm đường để các nguồn lực quay trở lại thị trường.

Tuy nhiên, chuyển nhượng dự án mới chỉ là một phần của bài toán. Một yêu cầu khác được đặt ra là tiếp tục cắt giảm thủ tục hành chính, đồng thời xác định rõ thời hạn và trách nhiệm xử lý của cơ quan quản lý.

Từ thực tiễn triển khai dự án, Công ty Cổ phần Viglacera đề nghị quy định thời hạn 15 ngày, để cơ quan quản lý phản hồi việc xác nhận nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Trường hợp hết thời hạn mà cơ quan có thẩm quyền không có ý kiến, chủ đầu tư được triển khai theo hồ sơ đã gửi.

Trong khi đó, đại diện Công ty Cổ phần Xây dựng Phục Hưng Holdings cho rằng, khi áp dụng mã định danh điện tử cho bất động sản cũng cần quy định thời hạn xử lý cụ thể đối với từng thủ tục. Nếu không, một công cụ được kỳ vọng giúp minh bạch hóa thị trường lại có nguy cơ trở thành một khâu thủ tục mới.

Ở góc độ này, vấn đề không chỉ nằm ở việc có bao nhiêu thủ tục phải thực hiện, mà còn là doanh nghiệp mất bao lâu để hoàn thành và có thể dự báo được tiến độ xử lý hay không.

Đáng chú ý, một đề xuất được đưa ra là xây dựng hệ thống dữ liệu theo nguyên tắc “một lần khai báo - nhiều cơ quan sử dụng”, đồng thời tăng cường xử lý, giám sát hồ sơ trên môi trường điện tử. Khi doanh nghiệp có thể theo dõi hồ sơ đang được xử lý ở đâu, thời hạn bao lâu và trách nhiệm thuộc cơ quan nào, chuyển đổi số mới thực sự trở thành công cụ cải cách thủ tục hành chính thay vì chỉ chuyển quy trình từ giấy sang môi trường số.

Thông thoáng nhưng phải minh bạch

Nếu tháo gỡ thủ tục và điều kiện chuyển nhượng dự án là yêu cầu để khơi thông nguồn lực, thì ở chiều ngược lại, việc sửa đổi Luật cũng phải tạo ra “hàng rào” đủ chắc chắn để bảo vệ người mua và duy trì kỷ cương thị trường.

Một trong những nội dung mới đáng chú ý là đề xuất quản lý khoản thanh toán 5% còn lại, trong giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, thông qua tài khoản bảo đảm. Đây là khoản tiền người mua chưa phải thanh toán, cho đến khi được cấp Giấy chứng nhận. Việc quản lý thông qua tài khoản bảo đảm, được kỳ vọng tăng thêm cơ chế bảo vệ quyền lợi khách hàng, trong khoảng thời gian chờ hoàn thành thủ tục pháp lý.

Bên cạnh đó, các quy định liên quan đến đặt cọc cũng cần tiếp tục được làm rõ. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cần quy định rõ giới hạn mức phạt cọc trong trường hợp khách hàng không tiếp tục giao kết hợp đồng, tránh áp dụng mức phạt quá cao ảnh hưởng đến quyền lợi người mua.

Trách nhiệm giữa chủ đầu tư, sàn giao dịch và môi giới bất động sản cũng là vấn đề cần được phân định rõ. Sàn giao dịch có nghĩa vụ kiểm tra hồ sơ, tài liệu và thông tin do chủ đầu tư cung cấp, nhưng việc yêu cầu sàn phải bảo đảm toàn bộ tính pháp lý của dự án có thể vượt quá chức năng và khả năng kiểm soát của chủ thể trung gian này. Việc xác định trách nhiệm, vì vậy, phải đi cùng thẩm quyền và khả năng kiểm soát của từng chủ thể.

Minh bạch thị trường trong giai đoạn tới, cũng không thể chỉ dựa vào việc tăng thêm các quy định hành chính. Một thị trường bất động sản hiện đại, cần được quản lý và vận hành ngày càng nhiều hơn trên nền tảng dữ liệu.

TS Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, việc sửa đổi Luật cần được tiếp cận từ góc độ phát triển một thị trường bất động sản hiện đại thay vì chỉ tập trung điều chỉnh các hoạt động kinh doanh. Theo đó, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế vận hành của thị trường thứ cấp, giao dịch điện tử và hệ thống thông tin thị trường, đồng thời xây dựng các công cụ giám sát, cảnh báo và điều tiết đủ linh hoạt khi xuất hiện những dấu hiệu bất ổn.

Cùng quan điểm này, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội đề nghị làm rõ phạm vi và cơ chế vận hành của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, bảo đảm khả năng kết nối với Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư và các cơ sở dữ liệu chuyên ngành. Khi thông tin về dự án, chủ thể giao dịch và tình trạng pháp lý của bất động sản từng bước được chuẩn hóa, kết nối, khả năng giám sát thị trường cũng sẽ được nâng lên.

Nhìn rộng hơn, đây chính là một bước chuyển trong phương thức quản lý thị trường: Từ phụ thuộc nhiều vào tiền kiểm và thủ tục hành chính sang tăng cường hậu kiểm, quản trị và cảnh báo trên cơ sở dữ liệu.

Vì thế, bài toán đặt ra khi sửa Luật Kinh doanh bất động sản không đơn thuần là lựa chọn giữa “nới” hay “siết”, mà là những thủ tục không còn cần thiết phải được loại bỏ, nhưng yêu cầu về công khai, minh bạch và trách nhiệm của các chủ thể phải được nâng lên tương ứng. Khi dữ liệu được liên thông, thời hạn xử lý được xác định rõ, dự án có cơ chế chuyển giao phù hợp và quyền lợi người mua được bảo vệ tốt hơn, các nguồn lực đất đai, vốn và dự án mới có điều kiện lưu chuyển hiệu quả.

Một khuôn khổ pháp lý tốt vì thế không chỉ giúp thị trường bất động sản vận hành thông thoáng hơn, mà quan trọng hơn là tạo dựng một thị trường minh bạch, an toàn, trong đó nguồn lực được khơi thông nhưng quyền lợi của người dân vẫn được đặt ở vị trí trung tâm.