Xã Kiều Phú: Vì sao người trúng đấu giá đất ở lại thấp thỏm về quy hoạch?

Trong khi đó, sau phiên đấu giá, khi người dân có ý kiến, chính quyền địa phương mới đề nghị cập nhật quy hoạch thành đất ở. Vụ việc tại khu ĐG12/2019, thôn Đồng Bụt, xã Kiều Phú đặt ra câu hỏi về trách nhiệm rà soát, công khai thông tin trước khi đưa đất ra đấu giá.

Trúng đấu giá nhưng thấp thỏm về quy hoạch

Ông Phí Mạnh Thắng (đại diện người trúng đấu giá đất tại khu đất ĐG12/2019, xã Kiều Phú là bà Phí Thanh Thảo) cho biết, phiên đấu giá được tổ chức ngày 12-4-2026 với thông tin được công bố: Tài sản là quyền sử dụng đất ở; Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở; thời hạn sử dụng lâu dài. Sau phiên đấu giá thành, ngày 29-4, UBND xã Kiều Phú ban hành quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá 19 thửa đất.

Phiên đấu giá được nhà đầu tư trả giá rất cao, có lô được trả tới khoảng 134 triệu đồng/m², với tổng nghĩa vụ tài chính hàng chục tỷ đồng/suất. Sau khi nộp một phần tiền, không chỉ gia đình ông Thắng mà 18 hộ khác trúng đấu giá cùng tá hỏa khi phát hiện khu đất có dấu hiệu nằm trong khu vực được định hướng cho chức năng giáo dục.

“Theo thông tin chúng tôi nắm được, Trường Đại học Ngoại thương được giới thiệu thực hiện hiện dự án của trường tại diện tích đấu giá này. Thậm chí, trường còn có bản vẽ quy hoạch sơ đồ, vị trí, ranh giới khu vực nghiên cứu lập dự án đầu tư xây dựng Trường Đại học Ngoại thương (kèm theo Công văn số 169/ĐHNT-QLDA của Trường Đại học Ngoại thương ngày 4-3-2026). Điều này khiến chúng tôi rất hoang mang, không hiểu vì sao xã Kiều Phú lại tổ chức đấu giá đất ở trên diện tích quy hoạch là đất giáo dục. Cũng vì lý do này, các ngân hàng đều từ chối, không cho chúng tôi vay vốn do lo ngại rủi ro về quy hoạch?” - ông Phí Mạnh Thắng dẫn chứng.

Lần theo hồ sơ vụ việc cho thấy, khu ĐG12 có nhiều lớp quy hoạch được phê duyệt ở những thời điểm khác nhau.

Tháng 1-2019, dự án ĐG12/2019 tại xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai trước đây, nay thuộc xã Kiều Phú, được chấp thuận bản vẽ tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 và phê duyệt với chức năng đất ở. Dự án hoàn thành hạ tầng từ năm 2020. Toàn khu có 76 lô; huyện Quốc Oai (cũ) đã đấu giá 52 lô, còn 24 lô.

Ngày 27-12-2024, Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1668/QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, khu đấu giá quyền sử dụng đất ĐG12/2019 xã Ngọc Liệp, huyện Quốc Oai cũ, nay là xã Kiều Phú, được thể hiện là đất giáo dục.

Trong quá trình giải quyết đơn của ngưởi dân, UBND xã Kiều Phú đã rà soát và nhận thấy, khu ĐG12/2019 trong quy hoạch này “được thể hiện là đất giáo dục”. Trong Văn bản số 958/VQH-TT2 ngày 28-7-2026 của Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội cũng khẳng định: “Vị trí khu đất dự án nằm trong khu vực định hướng chức năng đất phức hợp văn hóa, y tế, giáo dục”.

Trong khi đó, tại thời điểm đấu giá quyền sử dụng đất, xã Kiều Phú vẫn khẳng định: “Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng lâu dài và mục đích sử dụng là đất ở”?.

Vênh quy hoạch và khoảng trống thông tin

Như vậy, từ cuối năm 2024, khi Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1668/QĐ-TTg đã xuất hiện sự khác nhau về quy hoạch của vị trí khu đất thực hiện dự án đất đấu giá 12/2019.

Song diễn biến thực tiễn lại cho thấy: Phiên đấu giá diễn ra ngày 12-4-2026; kết quả được công nhận ngày 29-4-2026; nhưng đến ngày 15-6-2026, địa phương mới có văn bản đề nghị cơ quan chức năng cập nhật chức năng đất ở. Đây là thông tin có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản đấu giá, nhưng việc quy hoạch đất đấu giá là đất ở vênh với quy hoạch định hướng chức năng là đất giáo dục đã không được cập nhật kịp thời tại thời điểm đấu giá.

Trong khi đó, trao đổi với phóng viên, đại diện Trường Đại học Ngoại thương cho biết, vào thời điểm hiện tại, Nhà trường mới được giới thiệu địa điểm để lập dự án, chưa có thông tin về hiện trạng lô đất?

Về vấn đề này, Phó Chủ tịch UBND xã Kiều Phú Phan Trung Cường giải thích, theo hồ sơ đồ án Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065 (đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1668/QĐ-TTg ngày 27-12-2024) là quy hoạch tổng thể, chưa thể hiện từng khu đất cụ thể. Ngày 12-6-2026, sau khi tập thể lãnh đạo UBND xã Kiều Phú họp, xác định khu ĐG12/2019 được thể hiện trong quy hoạch là đất giáo dục nên đã có văn bản đề nghị Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội cập nhật khu đất đấu giá vào quy hoạch chung là đất ở, đồng thời gia hạn thời gian nộp tiền của người trúng đấu giá.

Trước đề xuất của xã Kiều Phú về cập nhật quy hoạch, Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội Lê Chính Trực cho biết, năm 2019, thời điểm lập mặt bằng đấu giá thì diện tích này là đất ở. Thời điểm đấu giá, mặc dù theo Quyết định số 1668/QĐ-TTg thể hiện quy hoạch khu đấu giá là đất giáo dục, nhưng đây chỉ là định hướng lớn mang tính bao trùm, chưa cụ thể. Để xác định chính xác phải qua các cấp quy hoạch nhỏ hơn. Đến thời điểm này, khu đất dự án đã được rà soát, bổ sung theo vị trí, phạm vi và định hướng chức năng sử dụng đất là đất đơn vị ở. Tuy nhiên, bản quy hoạch này còn đang chờ xác nhận của Sở Quy hoạch - Kiến trúc; chỉ sau khi Sở Quy hoạch - Kiến Trúc xác nhận thì mới có giá trị pháp lý.

Như vậy, hướng tháo gỡ đã có, nhưng việc cập nhật quy hoạch sau đấu giá không thay thế trách nhiệm giải trình. Thiết nghĩ, UBND xã Kiều Phú cần đối thoại cởi mở với các nhà đầu tư, giải thích rõ về “khoảng trống” thông tin cũng như độ vênh quy hoạch để nhà đầu tư hiểu và hoàn thiện các bước tiếp theo. Không nên để nhà đầu tư thấp thỏm, rơi vào rủi ro bởi những thông tin chưa được cập nhật kịp thời.