Cải tạo chung cư cũ: Bước chuyển từ quy hoạch đến triển khai

Từ cải tạo từng khu nhà đến tái thiết không gian đô thị

Trong nhiều năm, cải tạo chung cư cũ luôn được xem là một trong những nhiệm vụ khó khăn nhất của công tác phát triển đô thị Hà Nội. Không phải vì thành phố thiếu quyết tâm, mà bởi đây là bài toán đòi hỏi phải giải quyết đồng thời nhiều vấn đề: Quy hoạch, dân số, tái định cư, lợi ích của người dân, hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp và sự đồng bộ của hạ tầng đô thị.

Thực tế cho thấy, sau hơn hai thập kỷ triển khai, số lượng khu chung cư cũ được cải tạo vẫn còn rất khiêm tốn so với hơn 1.500 nhà chung cư cũ đang tồn tại trên địa bàn. Nhiều khu tập thể được xây dựng từ những năm 1960-1990 đã xuống cấp nghiêm trọng, hạ tầng kỹ thuật quá tải, không gian sống chật hẹp, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn nhưng vẫn chưa thể triển khai cải tạo do vướng mắc về quy hoạch và cơ chế đầu tư.

Tuy nhiên, bức tranh này đang xuất hiện những chuyển động mới. Điểm khác biệt lớn nhất của giai đoạn hiện nay không nằm ở việc Hà Nội chuẩn bị cải tạo thêm bao nhiêu khu chung cư, mà ở sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị.

Nếu trước đây, cải tạo chung cư cũ chủ yếu được nhìn nhận là hoạt động thay thế những khối nhà xuống cấp thì nay, dưới định hướng của Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, chương trình đã được đặt trong chiến lược tái thiết không gian nội đô. Điều đó đồng nghĩa với việc cải tạo không chỉ là xây mới các tòa nhà, mà còn tổ chức lại toàn bộ cấu trúc đô thị, từ giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đến không gian công cộng, cây xanh và chất lượng môi trường sống.

Theo Viện trưởng Viện Quy hoạch xây dựng Hà Nội Lưu Quang Huy, cải tạo chung cư cũ không thể tiếp cận theo cách xây dựng lại từng tòa nhà riêng lẻ mà phải được đặt trong tổng thể quy hoạch đô thị. Mục tiêu cuối cùng không phải là gia tăng diện tích sàn hay tăng số lượng căn hộ, mà là hình thành những khu dân cư có hạ tầng đồng bộ, đáp ứng tốt hơn nhu cầu sống của người dân và phù hợp với định hướng phát triển lâu dài của Thủ đô.

Quan điểm này cũng đang được cụ thể hóa bằng những bước đi rất rõ ràng. Thay vì để doanh nghiệp đề xuất dự án rồi mới điều chỉnh quy hoạch như trước, Hà Nội lựa chọn cách làm ngược lại: quy hoạch đi trước một bước. Các khu chung cư cũ được nghiên cứu đồng bộ trên phạm vi toàn khu vực; quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được lập trước để xác định rõ quy mô dân số, chỉ tiêu hạ tầng, không gian công cộng, hệ thống giao thông và các công trình xã hội. Trên cơ sở đó, thành phố mới tiến hành lựa chọn nhà đầu tư.

Đây được xem là thay đổi có tính nền tảng, bởi quy hoạch không còn chỉ là cơ sở để cấp phép xây dựng, mà trở thành công cụ dẫn dắt toàn bộ quá trình tái thiết đô thị.

Những chuyển động tại phường Láng, một trong những địa phương được giao triển khai sớm công tác lập quy hoạch cải tạo chung cư cũ, là minh chứng rõ nét cho hướng tiếp cận này. Sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động, địa phương đã chủ động rà soát hiện trạng, phối hợp với các cơ quan chuyên môn triển khai lập quy hoạch, lấy ý kiến cộng đồng dân cư và chuẩn bị các điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư trong thời gian tới.

Có thể thấy, nếu như trước đây chương trình cải tạo chung cư cũ chủ yếu được nhắc đến với những "điểm nghẽn" thì hiện nay, câu chuyện đang chuyển sang một giai đoạn mới: chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để triển khai trên thực địa.

Cơ chế mới mở đường, đưa quy hoạch thành hành động

Nếu quy hoạch được ví như "bản thiết kế" của quá trình tái thiết đô thị thì cơ chế chính là yếu tố quyết định tốc độ hiện thực hóa những bản thiết kế đó. Đây cũng là điểm khác biệt lớn của giai đoạn hiện nay khi Hà Nội không chỉ hoàn thiện quy hoạch mà còn từng bước tháo gỡ những rào cản về thể chế để chương trình cải tạo chung cư cũ có thể chuyển sang giai đoạn triển khai thực chất.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy, không ít dự án cải tạo chung cư cũ bị đình trệ không phải vì thiếu quyết tâm, mà bởi hàng loạt "điểm nghẽn" về quy hoạch, giới hạn dân số khu vực nội đô, lựa chọn nhà đầu tư, cơ chế bồi thường, tái định cư và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp với người dân. Chính vì vậy, cùng với Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội tầm nhìn 100 năm, việc Luật Thủ đô 2026 đi vào cuộc sống đang tạo thêm dư địa để Hà Nội chủ động hơn trong giải quyết những bài toán vốn tồn tại nhiều năm.

Theo Phó Giám đốc Sở Tài chính Hà Nội Lê Trung Hiếu, những cơ chế đặc thù được trao cho Thủ đô không chỉ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn về thủ tục mà còn mở ra cơ hội huy động mạnh mẽ hơn các nguồn lực xã hội tham gia cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Khi cơ chế đã rõ ràng, trách nhiệm của các cơ quan được phân định cụ thể và quy trình triển khai được thống nhất, quá trình chuẩn bị đầu tư sẽ được rút ngắn, tạo niềm tin cho doanh nghiệp cũng như người dân.

Đây cũng là tinh thần xuyên suốt trong các kế hoạch triển khai của thành phố thời gian qua. Thay vì để từng dự án tự tìm hướng đi, Hà Nội đang chủ động chuẩn bị toàn bộ "đầu vào" cho quá trình đầu tư: kiểm định chất lượng công trình, lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, xác định chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc, rà soát nhu cầu tái định cư, công khai danh mục dự án và chuẩn bị các điều kiện để lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực.

Cách tiếp cận này không chỉ góp phần hạn chế tình trạng điều chỉnh quy hoạch nhiều lần trong quá trình triển khai mà còn bảo đảm tính minh bạch, đồng bộ giữa quy hoạch, đầu tư và quản lý phát triển đô thị.

Một điểm đáng chú ý khác là vai trò của chính quyền cơ sở đang được phát huy mạnh mẽ hơn sau khi mô hình chính quyền địa phương hai cấp đi vào hoạt động. Các phường, xã không chỉ là đơn vị phối hợp mà trực tiếp tham gia rà soát hiện trạng, lấy ý kiến cộng đồng dân cư, tổ chức lập quy hoạch và đồng hành cùng người dân trong suốt quá trình triển khai dự án. Điều này được kỳ vọng sẽ giúp rút ngắn khoảng cách giữa chính sách và thực tiễn, đồng thời tạo sự đồng thuận ngay từ giai đoạn chuẩn bị.

Dù vậy, các chuyên gia cũng cho rằng cơ chế chỉ có thể phát huy hiệu quả khi được tổ chức thực hiện đồng bộ. Bởi cải tạo chung cư cũ không đơn thuần là một dự án xây dựng mà liên quan đến nhiều lĩnh vực như quy hoạch, đất đai, tài chính, nhà ở, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và an sinh xã hội. Chỉ cần một khâu chậm sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ của dự án.

Theo ông Lưu Quang Huy, cùng với việc hoàn thiện quy hoạch, Hà Nội cần kiên định mục tiêu nâng cao chất lượng không gian sống thay vì chỉ giải bài toán tăng diện tích sàn xây dựng. Mỗi khu chung cư sau cải tạo phải được nhìn nhận như một phần của chỉnh trang đô thị, được kết nối đồng bộ với mạng lưới giao thông công cộng, không gian xanh, trường học, cơ sở y tế và các công trình công cộng. Chỉ khi đó, cải tạo chung cư cũ mới thực sự trở thành động lực nâng cao chất lượng phát triển đô thị, thay vì chỉ thay thế những khối nhà đã xuống cấp.

Có thể thấy, sau nhiều năm tập trung tháo gỡ từng vướng mắc riêng lẻ, Hà Nội đang từng bước chuyển sang một phương thức quản trị chủ động hơn: quy hoạch đồng bộ, hoàn thiện thể chế, chuẩn bị nguồn lực và lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở những quy hoạch đã được xác lập. Đây chính là tiền đề để chương trình cải tạo chung cư cũ bước vào giai đoạn triển khai với kỳ vọng tạo ra những chuyển biến rõ nét trong những năm tới.