Chuyện đó đây

Bài 7: Thành phố New York: Từ bến cảng công nghiệp thành động lực đô thị sáng tạo

Nguyễn Thúc Hoàng Linh • 11/07/2026 10:50

Từ bến tàu bỏ hoang, nhà kho xuống cấp và đường cao tốc ngăn cách người dân với mặt nước, ven sông Hudson ngày nay trở thành chuỗi công viên dài hơn 6km, trung tâm văn hóa, du lịch và kinh tế sáng tạo của New York.

Trong chưa đầy nửa thế kỷ, thành phố bờ Tây Manhattan trải qua một trong những cuộc tái thiết đô thị ven sông lớn nhất nước Mỹ. Từ bến tàu bỏ hoang, nhà kho xuống cấp và đường cao tốc ngăn cách người dân với mặt nước, ven sông Hudson ngày nay trở thành chuỗi công viên dài hơn 6km, trung tâm văn hóa, du lịch và kinh tế sáng tạo của New York. Thành công này không đến từ một dự án xây dựng đơn lẻ, mà là kết quả của quá trình thu hồi đất, tái cấu trúc quyền sử dụng đất, xã hội hóa đầu tư và khai thác giá trị gia tăng từ không gian ven sông.

Trong phần lớn thế kỷ XX, bờ sông Hudson - con sông huyết mạch của bang New York - là trung tâm của hệ thống cảng biển lớn nhất nước Mỹ, tập trung hàng trăm cầu cảng, kho bãi, tuyến đường sắt và khu công nghiệp phục vụ hoạt động vận tải hàng hóa. Từ đầu thế kỷ XX đến sau Chiến tranh thế giới lần thứ hai, gần như toàn bộ bờ Tây Manhattan được dành cho công nghiệp và vận tải. Tuy nhiên, sự phát triển của container hóa từ thập niên 1960 nhanh chóng khiến hệ thống cầu cảng cũ trở nên lạc hậu. Các hoạt động bốc dỡ hàng hóa dần chuyển sang New Jersey, nơi có điều kiện xây dựng cảng nước sâu quy mô lớn hơn.

Hệ quả là khu vực bị bỏ lại với hàng chục cầu cảng bị bỏ hoang, nhà kho xuống cấp và các tuyến đường sắt ngừng hoạt động. Khu vực ven sông trở thành khoảng trống đô thị kéo dài nhiều cây số. Trong khi đó, tuyến đường cao tốc West Side Highway chạy dọc mép sông tiếp tục tạo thành “bức tường” ngăn cách cư dân Manhattan với dòng Hudson. Suốt từ cuối thập niên 1970, phần lớn bờ sông phía Tây Manhattan được nhìn như “mặt sau của thành phố” - nơi tập trung bãi đỗ xe, kho hàng, bến tàu cũ và các công trình hạ tầng kỹ thuật thay vì không gian dành cho cộng đồng. Một số tờ báo khi đó còn gọi đây là "vùng đất chết giữa Manhattan". Sự xuống cấp này không chỉ làm giảm chất lượng môi trường đô thị, mà còn khiến New York đánh mất một trong những mặt tiền cảnh quan có giá trị nhất của mình.

Không gian ảm đạm của khu bờ sông Hudson ở thành phố New York thập niên 1970. Ảnh: Cục Lưu trữ và Hồ sơ Quốc gia Hoa Kỳ

Sự dịch chuyển của ngành hàng hải cũng kéo theo nhiều hệ lụy xã hội cho khu vực, khi việc làm không còn, giá trị đất suy giảm. Tất cả kéo tụt kinh tế phía Tây Manhattan xuống so với các vùng khác của thành phố New York.

Bước ngoặt xuất hiện sau khi một đoạn West Side Highway bị sập năm 1973, buộc thành phố phải xem xét lại toàn bộ chiến lược phát triển khu vực này. Điều đặc biệt là thay vì tiếp tục mở rộng hạ tầng giao thông và công nghiệp, New York chọn chuyển sang tư duy mới là đưa người dân trở lại với dòng sông. Cụ thể hơn, thành phố lựa chọn tái thiết toàn bộ bờ sông theo hướng biến một “mặt sau công nghiệp” thành “mặt tiền đô thị”, kết hợp công viên công cộng, hạ tầng giao thông, kinh tế sáng tạo, văn hóa và du lịch trong một chiến lược phát triển thống nhất.

Điểm đáng chú ý trong quá trình tái thiết Hudson là New York không triển khai bằng một dự án giải phóng mặt bằng đồng loạt. Phần lớn đất ven sông vốn đã thuộc sở hữu công hoặc thuộc các cơ quan vận tải, cảng biển và đường sắt. Thách thức lớn hơn nằm ở việc tái cấu trúc quyền sử dụng đất giữa hàng chục chủ sở hữu khác nhau. Đối với những khu vực cần xây dựng hạ tầng công cộng mới như công viên, ga tàu điện ngầm, đại lộ Hudson Boulevard hay mở rộng không gian ven sông, thành phố sử dụng quyền eminent domain - cơ chế cho phép Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích công cộng nhưng phải bồi thường theo giá trị thị trường.

Theo hồ sơ của chương trình tái phát triển Hudson Yards, việc thu hồi được thực hiện theo Luật Thủ tục trưng mua của bang New York (Eminent Domain Procedure Law). Các chủ đất được quyền tham gia điều trần công khai, thuê đơn vị định giá độc lập và khởi kiện nếu không đồng ý với mức bồi thường. Trong nhiều trường hợp, thành phố ưu tiên thương lượng để đạt thỏa thuận trước khi tiến hành trưng mua bắt buộc. Quá trình này kéo dài gần hai thập kỷ.

Theo các tài liệu pháp lý của Hudson Yards Development Corporation (Cơ quan phát triển khu vực Hudson Yards), khoảng 30 bất động sản cùng nhiều quyền sử dụng không gian ngầm, đường hầm, công trình kỹ thuật và hành lang giao thông đã được thu hồi theo từng giai đoạn để phục vụ dự án mở rộng tuyến tàu điện số 7, xây dựng công viên Hudson Boulevard và các hạ tầng công cộng khác.

Điều đáng học hỏi, New York coi bồi thường không đơn thuần là trả tiền cho diện tích đất bị thu hồi. Trong nhiều trường hợp, thành phố đàm phán các thỏa thuận chuyển nhượng tự nguyện, hỗ trợ doanh nghiệp di dời hoặc điều chỉnh quy hoạch để chủ đất vẫn có cơ hội khai thác giá trị bất động sản tại vị trí mới. Cách tiếp cận này giúp giảm đáng kể số vụ kiện kéo dài - điều thường gặp trong các dự án tái thiết quy mô lớn.

Một đặc điểm khác là phần lớn các dự án không thu hồi toàn bộ khu vực ven sông cùng lúc. Thành phố chia thành nhiều giai đoạn, ưu tiên các khu vực có khả năng tạo hiệu ứng lan tỏa trước, sau đó mới mở rộng sang các khu vực kế cận. Điều này giúp giảm áp lực tài chính cũng như hạn chế xáo trộn đời sống đô thị.

Một trong những kinh nghiệm nổi bật của Hudson nằm ở cách huy động nguồn lực đầu tư. Năm 1998, bang New York và thành phố New York thành lập Hudson River Park Trust, tổ chức công - công chịu trách nhiệm xây dựng, vận hành và khai thác toàn bộ công viên ven sông Hudson. Ngay từ đầu, luật thành lập đã quy định công viên phải tự chủ tài chính ở mức tối đa có thể thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách thường xuyên. Điều này tạo ra cách tiếp cận rất khác so với nhiều dự án công viên đô thị truyền thống.

Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu từ thành phố và bang, tổ chức này được phép khai thác thương mại có chọn lọc tại một số cầu cảng, cho thuê mặt bằng dịch vụ, bến du thuyền, nhà hàng, không gian tổ chức sự kiện, bãi đỗ xe và nhận tài trợ từ khu vực tư nhân. Theo số liệu thống kê, từ năm 2004 - 2015, công viên tạo ra khoảng 187 triệu USD doanh thu từ tiền thuê, nhượng quyền, phí dịch vụ, tài trợ và các nguồn thu khác, đủ để trang trải chi phí vận hành thường xuyên mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào ngân sách công.

Không dừng ở đó, bang New York còn sửa đổi Đạo luật Hudson River Park năm 2013, cho phép Trust bán một phần quyền phát triển (development rights/air rights) từ các cầu cảng thương mại sang các khu đất phía Đông Đại lộ 11. Nguồn thu này được sử dụng để sửa chữa các cầu cảng cũ và hoàn thiện những đoạn công viên còn dang dở thay vì phải xin thêm ngân sách nhà nước.

Nhiều giải pháp công nghệ cao được ứng dụng để bảo vệ môi trường dòng sông cũng như không gian khu vực. Ảnh: Hudson River Park

Nếu Hudson River Park cho thấy cách New York xã hội hóa đầu tư vào công viên ven sông thì Hudson Yards lại là ví dụ điển hình về việc khai thác giá trị gia tăng từ đất đai để tài trợ cho hạ tầng đô thị. Trước khi trở thành khu đô thị mới nổi tiếng của Manhattan, Hudson Yards chỉ là bãi đường sắt West Side Yard rộng hơn 11ha do Cơ quan Giao thông Đô thị New York (MTA) quản lý. Do các tuyến đường sắt vẫn hoạt động, thành phố không thể giải phóng mặt bằng theo cách thông thường. Giải pháp được lựa chọn là xây dựng một kết cấu sàn khổng lồ phủ toàn bộ khu vực đường sắt, sau đó phát triển các công trình phía trên.

Dòng sông Hudson chảy ngang qua thành phố New York. Ảnh: NASA

Tuy nhiên, để khu vực này có thể phát triển, New York phải giải quyết đồng thời nhiều bài toán hạ tầng, đều là những hạng mục có chi phí rất lớn, vượt quá khả năng của ngân sách thường niên. Thay vì trông chờ hoàn toàn vào nguồn vốn công, thành phố áp dụng mô hình thu hồi một phần giá trị đất đai tăng thêm nhờ đầu tư hạ tầng. Thành phố phát hành trái phiếu để đầu tư trước hệ thống giao thông và hạ tầng kỹ thuật. Khi khu vực phát triển, nguồn thu từ thuế bất động sản gia tăng, tiền bán quyền phát triển, phí xây dựng và các khoản đóng góp của nhà đầu tư được sử dụng để hoàn trả khoản đầu tư ban đầu. Cùng với đó, New York lựa chọn mô hình hợp tác công - tư (PPP) trong nhiều hạng mục. Chính quyền cũng chịu trách nhiệm quy hoạch, giao thông, hạ tầng kỹ thuật và không gian công cộng, trong khi khu vực tư nhân đầu tư vào các công trình thương mại, văn phòng, khách sạn, nhà ở và trung tâm hội nghị.

Điểm đáng chú ý là thành phố không bán toàn bộ đất công để lấy nguồn thu trước mắt. Chính quyền giữ vai trò kiểm soát quy hoạch, quy định mật độ xây dựng, chiều cao công trình, tỷ lệ không gian công cộng và các yêu cầu về kết nối giao thông. Điều này giúp khu vực phát triển theo một quy hoạch thống nhất thay vì bị chia nhỏ thành nhiều dự án riêng lẻ. Cơ chế khai thác giá trị gia tăng từ đất đai một cách linh hoạt đã biến không gian ven sông thành nguồn lực tài chính phục vụ cho chính việc bảo tồn và phát triển nó, thay vì trở thành gánh nặng ngân sách.

Sau hơn hai thập kỷ không ngừng tái thiết, bờ Tây Manhattan đã thay đổi gần như hoàn toàn. Hudson River Park ngày nay kéo dài khoảng 6,4km từ Battery Park đến phố 59, trở thành công viên ven sông lớn nhất ở Manhattan. Hơn 20 cầu cảng được cải tạo với chức năng khác nhau: Bến du thuyền, công viên, sân thể thao, khu biểu diễn nghệ thuật, trung tâm giáo dục môi trường, không gian triển lãm và khu vui chơi.

Thay vì phá bỏ toàn bộ dấu tích công nghiệp, nhiều cầu cảng cũ được cải tạo thích ứng. Các kết cấu thép, nhà kho và bến tàu được giữ lại một phần để kể câu chuyện về lịch sử cảng biển của New York, đồng thời bổ sung các chức năng mới phục vụ cộng đồng. Công trình Little Island - công viên nổi trên sông Hudson khánh thành năm 2021 - là ví dụ tiêu biểu cho cách thành phố kết hợp kiến trúc đương đại với không gian công cộng ven mặt nước.

Hudson River Park hiện đón hàng chục triệu lượt khách mỗi năm, trở thành một trong những không gian công cộng được sử dụng nhiều nhất tại New York. Không chỉ tạo giá trị về cảnh quan, khu vực này còn đóng góp đáng kể cho ngành du lịch, bán lẻ, dịch vụ, giải trí và thị trường bất động sản của thành phố.

Sự kết hợp giữa Hudson River Park và Hudson Yards tạo nên mô hình tái thiết đô thị ven sông tiêu biểu, kết nối không gian công cộng với phát triển kinh tế và du lịch.

Không gian ven sông Hudson giờ đây trở thành một phần quan trọng của nền kinh tế sáng tạo New York. Chelsea Piers từ bến tàu hàng hóa được chuyển thành tổ hợp thể thao, giải trí và sự kiện; khu Meatpacking District từ khu công nghiệp và kho lạnh cũ phát triển thành trung tâm thời trang, nghệ thuật, công nghệ và dịch vụ cao cấp; tuyến đường sắt trên cao High Line được cải tạo thành công viên tuyến tính, thu hút hàng triệu lượt khách mỗi năm và kích thích sự phát triển của hàng loạt dự án sáng tạo dọc hai bên tuyến.

Về phần mình, Hudson Yards là khu vực hiện quy tụ nhiều tòa tháp văn phòng hạng A của các tập đoàn quốc tế, khu căn hộ cao cấp, khách sạn, trung tâm mua sắm với hơn 100 cửa hàng và nhà hàng cùng tổ hợp nghệ thuật đa năng The Shed. Điểm nhấn nổi bật là quảng trường trung tâm và hệ thống vườn cây, đường đi bộ, không gian sinh hoạt cộng đồng được bố trí xen kẽ giữa các công trình cao tầng tạo nên một môi trường đô thị hiện đại nhưng vẫn ưu tiên trải nghiệm của người dân. Công trình quan sát The Edge ở tầng 100 của tòa 30 Hudson Yards cũng trở thành một trong những điểm ngắm toàn cảnh New York thu hút đông đảo du khách.

Như vậy, điểm nổi bật là New York không phát triển du lịch bằng cách xây dựng các công trình biểu tượng đơn lẻ. Thành phố ưu tiên tạo ra một chuỗi không gian mở liên tục, kết nối công viên, đường đi bộ, làn xe đạp, bến tàu, quảng trường, bảo tàng và các khu thương mại. Chính sự kết nối này khiến bờ sông trở thành một phần trong đời sống thường nhật của cư dân, đồng thời là điểm đến hấp dẫn đối với du khách.

Điều đáng tham khảo từ Hudson không nằm ở những tòa nhà chọc trời hay các công trình biểu tượng mà ở cách New York coi dòng sông là tài sản chiến lược của đô thị.

Thứ nhất, thành phố không xem cải tạo bờ sông đơn thuần là một dự án công viên. Việc tái thiết được gắn với quy hoạch giao thông, chỉnh trang khu công nghiệp cũ, tái sử dụng quỹ đất và phát triển các ngành kinh tế mới.

Kết cấu độc đáo của công viên Little Island bên trong Hudson River Park. Ảnh: Little Island.

Thứ hai, New York không dựa hoàn toàn vào ngân sách nhà nước. Nguồn lực tư nhân được huy động thông qua cơ chế hợp tác công - tư, khai thác thương mại có kiểm soát và thu hồi một phần giá trị gia tăng của đất đai sau đầu tư hạ tầng. Cách làm này giúp tạo nguồn tài chính lâu dài cho việc vận hành và bảo trì không gian công cộng.

Thứ ba, thành phố không phá bỏ hoàn toàn dấu tích công nghiệp. Nhiều cầu cảng, nhà kho và công trình cũ được chuyển đổi công năng, trở thành không gian văn hóa, sáng tạo và dịch vụ. Điều này vừa tiết kiệm chi phí, vừa gìn giữ ký ức đô thị.

Dĩ nhiên, New York trong quá trình phát triển hướng về Hudson cũng không tránh khỏi những tranh luận. Sự gia tăng nhanh chóng của giá bất động sản khiến nhiều khu vực ven sông đối mặt với hiện tượng gentrification - quá trình tái phát triển làm giá thuê và giá nhà tăng mạnh, buộc một bộ phận cư dân thu nhập thấp cùng các doanh nghiệp nhỏ phải rời đi. Meatpacking District, Chelsea hay Hudson Yards từng là các khu lao động và công nghiệp nhưng nay trở thành những khu vực có giá bất động sản thuộc nhóm cao nhất Manhattan.

Một số nhà quy hoạch cũng cho rằng Hudson Yards phát triển quá thiên về văn phòng hạng sang và căn hộ cao cấp, chưa tạo đủ nhà ở có giá phải chăng. Trong khi đó, chi phí đầu tư rất lớn cho hạ tầng khiến thành phố phải mất nhiều năm mới thu hồi được vốn thông qua nguồn thu từ bất động sản.

Bên cạnh đó, việc xây dựng trên khu đường sắt đang hoạt động và cải tạo hàng chục cầu cảng cũ đòi hỏi trình độ kỹ thuật cao, thời gian kéo dài và nguồn vốn rất lớn. Điều này khiến mô hình Hudson khó có thể sao chép nguyên trạng ở các đô thị có điều kiện tài chính hạn chế.

Nhìn chung, thành công của New York với "kỳ tích dòng Hudson" không đến từ xây thật nhiều công trình ven sông mà từ việc xây dựng một cơ chế quản trị đủ mạnh để điều phối đất đai, huy động nguồn lực xã hội và bảo đảm lợi ích công cộng. Khi dòng sông được nhìn nhận như một tài sản chiến lược thay vì phần đất còn lại sau phát triển đô thị, không gian ven mặt nước mới có thể đồng thời tạo ra giá trị về môi trường, kinh tế, văn hóa và chất lượng sống. Trong bối cảnh quy hoạch hai bên sông Hồng cũng đang mở ra cơ hội tái cấu trúc không gian đô thị ở quy mô lớn, Thủ đô Hà Nội có thể học hỏi nhiều kinh nghiệm quý giá từ New York.

Thực hiện: Nguyễn Thúc Hoàng Linh
Thiết kế: Thanh Nga