Sửa đổi Luật Nhà ở: Đề xuất bổ sung loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp

Bộ Tư pháp đang xem xét thẩm định dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo với nhiều nội dung điều chỉnh quan trọng, hướng tới hoàn thiện khung pháp lý về phát triển, quản lý và sử dụng nhà ở trong giai đoạn mới.

Dự thảo không chỉ xử lý những bất cập phát sinh sau gần hai năm thi hành Luật Nhà ở năm 2023 mà còn bổ sung nhiều chính sách mới liên quan đến phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp, sở hữu chung cư có thời hạn và nhà ở chính sách.

Bổ sung quy định về bốn loại hình nhà ở

Sau gần hai năm triển khai, Luật Nhà ở năm 2023 đã bộc lộ một số nội dung cần nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nhằm phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội cũng như những thay đổi lớn về tổ chức bộ máy nhà nước và hệ thống pháp luật.

Việc sắp xếp, điều chỉnh địa giới hành chính; tổ chức mô hình chính quyền địa phương hai cấp; cùng với việc sửa đổi nhiều quy định liên quan trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng và đối tác công tư đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện Luật Nhà ở để bảo đảm tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

Một trong những điểm đáng chú ý của dự thảo là bổ sung quy định về bốn loại hình nhà ở gồm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách. Việc phân định rõ từng loại hình nhằm thể chế hóa quan điểm phát triển nhà ở trong giai đoạn mới, đồng thời tạo cơ sở xây dựng các chính sách phù hợp đối với từng loại nhà ở.

Dự thảo cũng bổ sung một số khái niệm mới như chung cư có thời hạn, nhà ở thương mại giá phù hợp, nhà có mục đích lưu trú, nhà ở cho thuê và nhà ở chính sách; đồng thời quy định cụ thể các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để thống nhất quá trình triển khai.

Các chủ sở hữu có thể tự cải tạo, xây dựng lại chung cư

Một trong những nội dung thu hút sự quan tâm là đề xuất bổ sung quy định về xác lập và chấm dứt quyền sở hữu đối với nhà chung cư có thời hạn.

Theo dự thảo, thời hạn sở hữu căn hộ được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về xây dựng. Quyền sở hữu nhà chung cư được xác lập khi nhà nước công nhận quyền sở hữu và chấm dứt khi nhà chung cư hết thời hạn sở hữu hoặc thuộc diện phải phá dỡ theo quy định.

Đối với trường hợp chung cư phải phá dỡ, dự thảo đưa ra hai phương án xử lý:

Thứ nhất, các chủ sở hữu tiếp tục sử dụng diện tích đất để tự thực hiện cải tạo, xây dựng lại chung cư thông qua việc đóng góp kinh phí.

Thứ hai, nếu các chủ sở hữu không có nhu cầu góp vốn xây dựng lại thì bàn giao đất cho nhà nước để giao chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại. Khi đó, chủ sở hữu được bồi thường giá trị quyền sử dụng đất theo tỷ lệ diện tích sử dụng chung được xác định theo quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm bồi thường.

Việc bổ sung quy định mới này giúp từng bước thay đổi nhận thức của người dân về căn hộ chung cư là tài sản tồn tại lâu dài, vĩnh viễn, mà chưa gắn với quan điểm nhìn nhận căn hộ chung cư là một loại hình công trình có thời hạn sử dụng nhất định (theo thời gian công trình sẽ bị hư hỏng, xuống cấp).

Dự thảo cũng bổ sung hình thức BT trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cho phép HĐND cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn ngân sách hoặc thực hiện theo phương thức đối tác công tư nhằm bổ sung nguồn lực tài chính cho các dự án cải tạo chung cư cũ.

Trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, một điểm mới đáng chú ý là đề xuất cho phép hội nghị nhà chung cư được thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của ban quản trị. Giải pháp này được kỳ vọng sẽ nâng cao chất lượng quản lý, vận hành nhà chung cư, đồng thời giảm áp lực công việc đối với ban quản trị, góp phần chuyên nghiệp hóa hoạt động quản lý nhà chung cư trong thời gian tới.

Trong lĩnh vực phát triển nhà ở thương mại, dự thảo lần đầu tiên bổ sung quy định về nhà ở thương mại giá phù hợp.

Theo đó, dự án loại hình này được áp dụng nhiều cơ chế đặc thù như lựa chọn chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu; cho phép lập hoặc điều chỉnh quy hoạch chi tiết đồng thời với quy hoạch phân khu; được thực hiện đồng thời một số thủ tục xây dựng theo quyết định của UBND cấp tỉnh; được giao đất có thời hạn.

Chủ đầu tư cũng được hưởng nhiều ưu đãi như không phải bố trí quỹ nhà ở xã hội hoặc nhà ở cho thuê trong dự án, được vay vốn ưu đãi, được ưu đãi huy động vốn. Giá đất của dự án được tính theo bảng giá đất.

Đáng chú ý, loại hình nhà ở thương mại giá phù hợp được xác định là nhà chung cư, giá bán được khống chế lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và người mua không được chuyển nhượng trong thời hạn 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà.

Theo dự thảo, chính sách này hướng đến mục tiêu hình thành thêm phân khúc nhà ở thương mại có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân.