Nhiều quy định không còn phù hợp

Nhiều bất cập

Theo ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, dễ dàng tìm thấy ít nhất 10 bất cập của LNƠ và LBĐS. Điển hình như trong LNƠ quy định diện tích tối thiểu của căn hộ thương mại là 45m2, nhưng thực tế cho thấy diện tích trên chưa phù hợp. Bởi hiện có một bộ phận rất lớn người dân có thu nhập chỉ đủ tiền mua diện tích nhà nhỏ hơn 45m2. Trong khi đó, nguồn cung thị trường nhà ở chủ yếu đáp ứng cho một bộ phận dân cư có thu nhập khá trở lên. Minh chứng rõ nhất là phân khúc nhà ở bình dân (trong giai đoạn 2006 - 2012), chỉ chiếm khoảng 34% tổng lượng nhà thương mại đưa vào sử dụng trên địa bàn. Chính tình trạng mất cân đối cung - cầu dẫn đến việc TP Hồ Chí Minh đang tồn kho 14.490 căn hộ chung cư với trị giá khoảng 25 nghìn tỷ đồng. Nguồn cung nhà chỉ đa phần dành cho người thu nhập cao đầu tư để kinh doanh thay vì có nhu cầu tất yếu dẫn tới hệ lụy là đẩy giá bất động sản (BĐS) lên cao. Người có nhu cầu thực sự nhưng thu nhập thấp, khó khăn trong việc mua nhà, tất yếu dẫn tới việc làm tăng các hoạt động xây dựng trái phép, lấn chiếm đất công, cơi nới làm nhếch nhác đô thị.

Còn với LBĐS, theo phân tích của đại diện Ban quản lý Công ty cổ phần Kinh doanh địa ốc Him Lam, do luật vẫn chưa hoàn thiện các hướng dẫn cụ thể đối với những dự án đã thỏa thuận đền bù dở dang, khiến cho các chủ đầu tư dự án gần như bất lực trước việc người dân không đồng thuận cho dù mặt bằng đã được giải phóng hơn 80% diện tích cần giải tỏa. Ở một số dự án có nhiều hộ dân đòi bồi thường đất nông nghiệp cao gấp 3 đến 4 lần giá đất dự án đã hoàn thành. Tuy nhiên vì áp lực kết thúc dự án đúng tiến độ, chủ đầu tư chấp nhận sự bất hợp lý này bằng hình thức hỗ trợ. Hơn thế nữa, quy định tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước theo giá thị trường là quá cao, gần như doanh nghiệp phải mua đất hai lần. Một lần khi thỏa thuận bồi thường đất với người dân giá cao nhưng chỉ được khấu trừ giá thấp và một lần khi đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho Nhà nước.

Cần khẩn trương sửa đổi

Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành kiến nghị, cần sửa đổi Điều 40 LNƠ về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở thương mại (45 m2/căn hộ). Cụ thể, cần quy định diện tích tối thiểu là 10m2/người và xem căn hộ từ 20 đến 40m2 là căn hộ chiến lược phát triển cho 10 đến 40 năm sau nhằm làm giảm bớt những khu ổ chuột hiện tại. Còn theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức, trước thực trạng mất cân đối giữa nhà ở xã hội và thương mại, bộ, ngành liên quan cần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS về thuế, tiền sử dụng đất và hỗ trợ bằng cách sản xuất vật liệu xây dựng để giảm giá thành đầu tư sản phẩm cho nhà ở xã hội. Đồng thời, mở rộng diện được xét thuê nhà ở xã hội, tháo gỡ rào cản về thủ tục hành chính để doanh nghiệp có thể chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh, hiện thành phố có tình trạng nhiều công ty thuê đất để xây dựng chung cư cho thuê, sau đó muốn bán. Tuy nhiên tại Điều 11 của LNƠ chỉ quy định trường hợp có chủ sở hữu mới được cấp giấy chứng nhận mà không quy định thời hạn. Vì vậy nếu bổ sung thêm quy định sở hữu nhà có thời hạn, sẽ giúp cho giá nhà hạ xuống. Đơn cử, Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng sản xuất Tân Thành hiện đang cho thuê với giá 240 triệu đồng/căn hộ/15 năm, 350 triệu đồng/căn hộ/49 năm. Nếu quy đổi để bán căn hộ có thời hạn thấp hơn như 10 năm, 20 năm… thì tất yếu giá sẽ thấp hơn từ 1/2 đến 1/3 so với giá trên.

Trước các ý kiến trên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, về vấn đề sở hữu nhà ở, dự kiến khi ban hành LNƠ sửa đổi sẽ bỏ các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thay vào đó sẽ bổ sung các quy định có liên quan đến công nhận quyền sở hữu nhà ở. Còn về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội, dự kiến sẽ bỏ quy định trên và trình lên Chính phủ hướng dẫn cho phù hợp với từng thời kỳ. Với các vấn đề khác, bộ, ngành chức năng sẽ ghi nhận và tiếp tục mổ xẻ điều chỉnh cho phù hợp với thực tiễn.