Người mua chung cư ít quan tâm đến vấn đề pháp lý!

Liên quan đến tình trạng chủ đầu tư mang căn hộ đã thế chấp bán cho khách hàng như vừa qua, ông Nguyễn Thanh Hiền, Giám đốc Công ty luật ATIM cho rằng, chuyện chủ đầu tư thế chấp dự án, căn hộ hình thành trong tương lại là bình thường vì luật cho phép thế chấp. Tuy nhiên, phải giải chấp khi bán căn hộ. Tuy nhiên tình trạng chủ đầu tư vừa huy động tiền của người mua vừa thế chấp vay ngân hàng vẫn xảy ra là do thông tin không minh bạch và thiếu chế tài đủ răn đe các chủ đầu vi phạm.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, hầu như 90% dự án đều thế chấp để huy động vốn từ ngân hàng. Trong hợp đồng thế chấp chắc chắn sẽ ghi rõ là đất và nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời sẽ có điều khoản cho bán dự án để thu tiền trả nợ ngân hàng. Nội dung thỏa thuận thế chấp thì đã rõ nhưng vấn đề là giám sát chưa đến nơi đến chốn. Ông Lê Hữu Nghĩa cũng cho rằng hiện pháp luật đã có quy định đầy đủ, vấn đề là ở chỗ giám sát việc thực hiện.

Là một đơn vị phân phối, đại diện Công ty Danh Khôi Á Châu cũng cho rằng các đơn vị phân phối cũng không biết vấn đề giải chấp giữa ngân hàng và chủ đầu tư. Đơn vị phân phối chỉ biết dự án đã có thế chấp, nhưng việc giải chấp bao nhiêu, căn hộ nào thì không nắm được nên dẫn đến tình trạng như vừa qua.

Liên quan đến những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà xảy ra gần đây, theo các chuyên gia, bất cập dẫn đến mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua nhà đến ngay trong giai đoạn mua - bán. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục phó Cục quản lý nhà Bộ Xây dựng, có nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp trong quản lý chung cư nhưng ngay từ lúc bắt đầu mua - bán, là khởi đầu cho mọi quyền và nghĩa vụ giữa hai bên mua và bán sau này.

Ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển Nhà và Thị trường BĐS (Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh) cho rằng, Luật Nhà ở đã quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong quá trình xây dựng. Dù vậy, thời gian qua một số chủ đầu tư chưa làm đúng hết trách nhiệm của mình. Còn các cơ quan quản lý cũng phải thực hiện đầy đủ và triệt để trách nhiệm trong thanh kiểm tra và xử lý vi phạm xây dựng, nhất là chính quyền địa phương phải theo dõi giám sát để phát hiện sai phạm sớm.

Theo chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình, trên thực tế, hầu hết người mua nhà chỉ quan tâm đến giá cả chứ ít quan tâm đến vấn đề pháp lý như điều kiện nhận sổ hồng, sổ đỏ. Ông Hồ Bá Tình cũng cho rằng, khe hở ở đây là người mua nhà thường ở thế yếu hơn do đó họ cần phải được bảo vệ bởi cơ quan quản lý. Cơ quan quản lý phải tạo điều kiện để họ tìm hiểu dự án đó, các điều kiện pháp lý như tiền sử dụng đất, giấy tờ…để đảm bảo cho quyền cho họ. Mặc khác, phải có chế tài phạt nặng với doanh nghiệp vi phạm, hoặc cần có những tổ chức trung gian, uy tín đúng ra giám sát dự án. Đó có thể là những tổ chức đứng ra tư vấn, thẩm định đối với từng chủ đầu tư, dự án để người mua nhà dựa vào làm thông tin tham khảo. Điều này sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, tránh xảy ra rủi ro, tranh chấp.

Theo ông Nguyễn Kim Long, Phó Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Căn hộ Nam Long, hiện nay tất cả các quy định và liên quan đến việc phát triển nhà ở, cho đến thời điểm hiện nay tất cả những thời điểm về luật. Khách hàng cần tìm đến những chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu trên thị trường để tìm hiểu thông tin và bảo vệ mình.

Để tự bảo vệ mình khi mua nhà, theo ông Phan Trường Sơn, trước hết người mua cần phải xem xét là tính pháp lý của dự án, dự án phải có đầy đủ giấy phép xây dựng và hoàn tất các thủ tục liên quan. Thứ hai là người mua nhà phải hiểu rõ được sản phẩm mình mua có những đặc điểm gì. Liên quan đến việc ký kết hợp đồng, ngoài quy định rõ từ pháp luật thì cần có điều khoản cụ trong hợp đồng. Tiếp đến, lưu ý đến vấn đề bảo lãnh hay thế chấp của dự án. Đây là trách nhiệm của chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư đã thế chấp rồi, muốn bán thì phải giải chấp. Bên cạnh đó, khách hàng cần lưu ý bảo lãnh của ngân hàng là đối với các dự án đã thế chấp và bảo lãnh cho khách hàng tiến độ dự án. Khi chủ đầu tư không thực hiện không đúng tiến độ cam kết thì ngân hàng phải trả lại tiền cho người mua.