Minh bạch hơn, nhưng chưa ổn định

Giá đất tăng, giá căn hộ ít biến động

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung cho thị trường BĐS tiếp tục tăng sau khi nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới được xây dựng. Đến nay, trên phạm vi toàn quốc có khoảng 2.500 dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án được khởi công mới, nhiều dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc đủ điều kiện để bán đã tăng nguồn cung cho thị trường. Trong đó, tại Hà Nội có khoảng hơn 800 dự án (75.189ha) và hơn 50 dự án được triển khai tiếp do trước đó phải tạm dừng chờ quy hoạch; TP Hồ Chí Minh có gần 1.400 dự án (4.490ha) đang triển khai và 76 dự án mới được phê duyệt; Hải Phòng có 260 dự án (2.600ha); Đà Nẵng có hơn 120 dự án (2.300ha). Đáng chú ý, thời gian gần đây cơ cấu hàng hóa của thị trường BĐS đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư đã chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở có mức giá trung bình, diện tích vừa để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, tăng tính thanh khoản của nguồn vốn đầu tư. Cùng với đó, các chương trình phát triển nhà ở cho sinh viên, công nhân lao động tại khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị, chương trình hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo (theo Quyết định 167/2008/QĐ-TTg) được triển khai tích cực...

Theo Bộ Xây dựng, giao dịch BĐS trên thị trường đang dần minh bạch và công khai hơn. Chủ đầu tư đã nghiêm túc hơn với việc giao dịch BĐS thông qua sàn. Báo cáo chưa đầy đủ của 19 tỉnh, thành phố cho thấy, năm 2010 giá trị giao dịch qua sàn là 27.257 tỷ đồng (trong đó nhiều nhất là TP Hồ Chí Minh và Hà Nội). Nhìn chung, hiện nay giá cả BĐS biến động không đồng đều tại các khu vực thị trường và đối với các loại hình nhà ở. Nếu khu vực TP Hồ Chí Minh và các địa phương khác, thị trường không có biến động nhiều về giá và lượng giao dịch, tại khu vực Hà Nội, giá đất tăng mạnh, giá căn hộ ít biến động, nhưng đang đứng ở mức cao.

Đầu cơ, làm giá, mất cân đối

Tuy nhiên, bên cạnh các mặt tích cực, báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho rằng thị trường BĐS vẫn thiếu ổn định và bền vững, thể hiện ở việc giá BĐS, nhất là giá nhà ở diễn biến phức tạp, khó kiểm soát, quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như giá trị thực của BĐS. Nhiều năm các doanh nghiệp tập trung đầu tư loại nhà cao cấp dẫn đến thị trường căn hộ cao cấp rơi vào bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp. Trong khi đó, nguồn cung nhà giá thấp, có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của người dân lại quá thiếu. Thống kê cho thấy, loại hình nhà ở cho thuê chỉ chiếm 6,5% tổng nhà ở, trong đó tỷ trọng nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị là 13,6%.

Hệ thống tài chính BĐS cũng chưa hoàn thiện, thị trường phụ thuộc lớn vào chính sách tiền tệ, tín dụng. Nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và tiết kiệm của người dân. Nguồn tín dụng trung, dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao. Do đó, khi ngân hàng siết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án, thậm chí có dự án dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường. Không chỉ làm giảm giao dịch BĐS, tiến độ triển khai các dự án chậm lại, việc thiếu hụt nguồn vốn từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng còn buộc các nhà đầu tư trong nước phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư hoặc các quỹ đầu tư nước ngoài. Trong giao dịch BĐS, vẫn còn diễn ra tình trạng chủ đầu tư dự án nhà ở giao nhà chậm so với tiến độ, chất lượng không bảo đảm như thỏa thuận ban đầu, tự ý tăng giá nhà so với giá trong hợp đồng. Thậm chí, có dự án lách luật, huy động vốn ứng trước của khách hàng thông qua hình thức hợp đồng góp vốn kinh doanh hoặc hợp đồng vay vốn đầu tư; lừa đảo khách hàng khi huy động vốn vào các dự án không khả thi, đã dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp căng thẳng làm méo mó thị trường.

Nghiêm trọng hơn là hiện tượng đầu cơ, kích giá, tâm lý mua bán theo tin đồn, đám đông còn diễn ra phổ biến. "Cơn sốt" đất khu vực phía Tây Hà Nội hồi đầu năm 2010 khi có thông tin về quy hoạch Thủ đô Hà Nội mở rộng, hay ở Sóc Sơn, Đông Anh tháng 3 vừa qua do thông tin về một số trường đại học được di chuyển và thi công tuyến đường mới tại các địa phương trên là ví dụ. Trong thời gian ngắn, giá đất tại các khu vực này tăng mạnh do môi giới, đầu cơ đất đai lợi dụng cơ hội "làm giá" để trục lợi.