Lời giải nào cho bài toán “hài hòa lợi ích”?

Cải tạo, xây dựng lại các chung cư, khu nhà cũ, đáp ứng yêu cầu sử dụng an toàn của người dân là yêu cầu cấp bách, đồng thời là một trong những nội dung được xem xét, quyết định tại kỳ họp thứ bảy HĐND thành phố (TP). Theo ý kiến của các chuyên gia, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo, xây dựng các chung cư, khu nhà cũ cần giải pháp đột phá, bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân và chủ đầu tư.

Bất cập về quyền lợi

Tại hội nghị góp ý vào các tờ trình của UBND TP về thực hiện Luật Thủ đô trình kỳ họp thứ bảy HĐND TP do Ủy ban MTTQ TP tổ chức, vấn đề cải tạo, xây lại chung cư, khu nhà cũ được nhiều đại biểu quan tâm. Hư hỏng, xuống cấp, chật chội và thiếu tiện nghi, dịch vụ là nỗi khổ chung mà cư dân sinh sống trong những ngôi nhà này phải chịu đựng từ nhiều năm nay. Sự sập sệ của các chung cư, khu nhà cũ cao từ 1 đến 6 tầng, ở các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Đống Đa, Hai Bà Trưng đã ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị. Gần 20 năm, TP đã nỗ lực tìm giải pháp quy hoạch, cải tạo lại những khu nhà này, nhưng kết quả còn rất khiêm tốn. Một trong những nguyên nhân của sự chậm trễ nói trên bắt nguồn từ sự bất cập trong việc bảo đảm lợi ích của người dân và doanh nghiệp.

Nhiều đại biểu tâm sự chính họ đã nhiều năm chịu khổ ải ở chung cư cũ, rất muốn được thay đổi, song lại "lực bất tòng tâm". Trong căn hộ 24m2 mà có 2-3 thế hệ cùng chung sống. Các hộ sống ở đây phần lớn có thu nhập không cao nên không thể tự thu xếp chuyển đi nơi khác. Theo quy định của TP, khi thực hiện dự án cải tạo nhà chung cư, người dân tái định cư (TĐC) tại chỗ được bố trí diện tích ở mới thấp nhất bằng 1,3 lần diện tích hiện tại. Chính điều này đã gây tranh cãi giữa người dân và chủ đầu tư. Người dân hiểu rằng, quy định mức thấp nhất có nghĩa là TP cho phép bố trí diện tích TĐC cho người dân phải cao hơn mức này, ít nhất bằng 1,5-2 lần diện tích cũ. Cách hiểu này vô tình tạo rào cản đối với các nhà đầu tư.

Ủy viên Hội đồng Tư vấn dân chủ pháp luật của Ủy ban MTTQ TP Bùi Tuấn Mịch cho biết: Theo quy hoạch, chiều cao của chung cư ở khu vực trung tâm là 9 tầng. Với các chung cư cũ 5 tầng, sau khi cải tạo, bố trí TĐC theo nguyện vọng của người dân, nhà đầu tư chỉ còn 1/5 tổng diện tích làm sàn thương mại. Trong khi đó, chủ đầu tư chỉ có lãi khi đạt được tỷ lệ 50/50 về diện tích sàn TĐC và sàn thương mại. Điều đó lý giải tại sao các doanh nghiệp bất động sản không mặn mà với các dự án cải tạo chung cư cũ.

Ngoài ra, nhiều đại biểu cho rằng, tờ trình của UBND TP đề nghị mức bồi thường cho người dân chấp nhận TĐC ở khu vực ngoài trung tâm TP với diện tích bằng hai lần diện tích cũ là chưa hợp lý, không khuyến khích người dân di dời, bởi căn hộ mà họ đang sinh sống có giá trị cao hơn so với diện tích nhà ở sẽ được bồi thường.

Cần cơ chế ưu đãi

Để giải quyết những khó khăn này, nhiều nhà khoa học, chuyên gia cho rằng cần đề cao quyền của người dân đang sinh sống trong chung cư cũ, nhà cũ; tạo điều kiện cho họ được TĐC tại chỗ. Biện pháp nữa là kêu gọi người dân làm chủ đầu tư thông qua việc góp vốn bằng chính căn hộ họ đang sở hữu. Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam Phạm Sĩ Liêm đề xuất, việc xây dựng lại chung cư cũ phải được làm theo quy hoạch mới để khu đô thị có chức năng hỗn hợp, kết nối về giao thông đô thị và hạ tầng xã hội với khu vực xung quanh. Các chung cư được phép nâng cao thích hợp mật độ xây dựng, kết hợp với phát triển không gian ngầm, tạo điều kiện thực hiện TĐC tại chỗ. Cộng đồng dân cư khu chung cư cũ là chủ dự án xây dựng, dưới sự chỉ đạo và giúp đỡ của chính quyền. Các dự án được thực hiện theo cơ chế tự chủ tài chính, được miễn thuế và tiền thuê đất, vay theo lãi suất ưu đãi. Quan trọng hơn, lợi nhuận thu được từ việc khai thác diện tích thương mại, khu vực ngầm của chung cư được dùng cải thiện điều kiện ở của cư dân và chi phí quản lý.

Nguyên Phó Giám đốc Sở Địa chính - Nhà đất (nay là Sở Tài nguyên - Môi trường) Hà Nội Đào Văn Bầu góp ý, với những nhà hư hỏng nặng, tiềm ẩn nguy hiểm, TP cần kiểm tra, phân loại để có giải pháp cải tạo hoặc xây mới, bảo đảm an toàn cho người dân đang sinh sống. Ở một số công trình, TP có thể gia cố để kéo dài tuổi thọ từ 5-20 năm, vừa bảo đảm an toàn cho người sử dụng vừa cải thiện bộ mặt đô thị, bớt khó khăn về ngân sách cho TP như một số nhà ở Thành Công, Trung Tự đã làm. Bên cạnh đó, TP cần nghiên cứu cho mở các tuyến phố qua khu chung cư cũ để nâng cao giá trị sử dụng đất, giảm chi phí đầu tư khi cải tạo…

Cải tạo, xây dựng lại chung cư, nhà cũ là nguyện vọng chính đáng của hàng trăm nghìn người dân. Tại kỳ họp thứ bảy HĐND TP, nội dung này sẽ được xem xét, quyết định. Tuy nhiên, bên cạnh những nỗ lực của TP, rất cần sự vào cuộc có trách nhiệm, chủ động, tích cực của người dân đang sống ở chung cư, khu nhà cũ.