Kịch bản nào cho thị trường bất động sản?

Nguồn cung hạn chế đẩy giá nhà lên cao

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) về tình hình thị trường bất động sản, trong nửa đầu năm 2022, lạm phát đã phủ bóng lên nền kinh tế, dòng tiền có dấu hiệu chậm lại. Chính sách kiểm soát tín dụng và nguồn cung hạn chế đã đẩy giá nhà đất lên cao, vượt sức mua của phần lớn người dân.

Về nguồn cung bất động sản qua các năm 2020, 2021 và 6 tháng đầu năm 2022, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Đỗ Viết Chiến cho hay, tất cả phân khúc đều hạn chế. Cụ thể, nguồn cung nhà ở thương mại năm 2021 là 24.027 căn, giảm 60% so với năm 2020; 6 tháng đầu năm 2022 đạt xấp xỉ 12.000 căn, tương đương cùng kỳ năm 2021. Trong đó, riêng quý I-2022, số lượng dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai là 56 dự án với 10.357 căn, chỉ bằng 33,4% so với quý IV-2021. Đặc biệt, nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân rất thấp so với nhu cầu. Năm 2021 có 17 dự án với 27.800 căn, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 1,4 triệu mét vuông; 6 tháng đầu năm 2022, hoàn thành 13 dự án với 6.000 căn, tổng diện tích sàn xây dựng 300.000m2.

Nhấn mạnh sự mất cân đối cung - cầu của thị trường bất động sản hiện nay, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nói: "Nhà ở giá rẻ thực sự khan hiếm. Chúng tôi không tìm ra được một căn hộ nào giá dưới 25 triệu đồng/m2 tại thành phố Hồ Chí Minh hay Hà Nội. Ngay cả các đô thị lớn khác như Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa), Đà Nẵng cũng không có. Đây là phân khúc phù hợp với đại bộ phận người lao động. Trong khi căn hộ cao cấp, nhà phố thương mại, biệt thự, liền kề với mức giá trên 10 tỷ đồng lại rất nhiều”.

Nguồn cung hạn chế trong vài năm trở lại đây đã đẩy giá bất động sản lên cao. Cụ thể, giá căn hộ chung cư năm 2021 tăng bình quân 5-7%; 6 tháng đầu năm 2022 tăng bình quân 3% so với cuối năm 2021. Giá nhà ở riêng lẻ năm 2021 tăng 15%; 6 tháng đầu năm nay tăng 5-7% so với cùng kỳ năm 2021. Đáng chú ý, giá đất nền năm 2021 tăng 20-30% so với năm 2020.

Ba vấn đề và ba kịch bản

Nhận định về thị trường 6 tháng cuối năm 2022, Giám đốc cấp cao bộ phận đầu tư Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương cho rằng, có 3 vấn đề mà thị trường sẽ phải đối mặt, đó là nguồn cung ít, giá bán vẫn cao và thanh khoản chậm. Nguyên nhân là quỹ đất hạn chế, không phát triển được các dự án mới, nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Một số sản phẩm được quan tâm là căn hộ đã bàn giao, có "sổ đỏ", nhà phố trong trung tâm các thành phố lớn, đất nền của các địa phương gần Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có mức giá hợp lý.

Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) Trần Kim Chung nhận định, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2022 có nhiều diễn biến khác nhau giữa các phân khúc, song điểm chung là đều không có sự bứt phá. Theo ông Chung, có 3 kịch bản có thể xảy ra với thị trường trong thời gian tới. Một là, nếu tình hình kinh tế tiếp tục phục hồi ổn định, các dòng tiền vẫn trong tầm kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định. Hai là, nếu vốn rót vào bất động sản có những đột biến, vốn đầu tư công 6 tháng cuối năm được giải ngân đúng kế hoạch, hành lang pháp lý mở theo hướng thị trường hơn nữa, thị trường bất động sản sẽ bùng nổ, song đây là phương án khó xảy ra. Ba là, nếu kinh tế thế giới diễn biến theo hướng tiêu cực; trong nước lạm phát tăng, vốn đầu tư công không giải ngân đúng tiến độ..., thị trường sẽ trầm lắng.

Để thị trường bất động sản phát triển an toàn, bền vững, Tổng Thư ký VNREA Đỗ Viết Chiến cho rằng, cần huy động các nguồn lực, có giải pháp phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá cả phù hợp khả năng chi trả của các đối tượng theo cơ chế thị trường. Bên cạnh đó, tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh, cải thiện mức độ minh bạch, đẩy nhanh quá trình phê duyệt quy hoạch dự án...

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trong 6 tháng cuối năm 2022, Bộ tiếp tục làm việc với một số địa phương để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn, thúc đẩy chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; phối hợp với Ngân hàng Chính sách xã hội xác định nhu cầu và triển khai cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân... Đồng thời, Bộ sẽ bám sát tình hình thị trường bất động sản để kịp thời điều chỉnh, xử lý hạn chế, bất cập của cơ chế, chính sách, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.