Im ắng hay khởi sắc?

Hướng thị trường bất động sản (BĐS) non trẻ của chúng ta hoạt động ổn định và tăng trưởng bền vững là kỳ vọng của các nhà hoạch định chính sách, trong đó các chính sách đều tập trung vào vấn đề quan trọng nhất là ngụồn vốn, quản lý vốn và chế độ hưởng ưu đãi về thuế, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà, giá cả cho nhà đầu tư, người sử dụng… Việc Chính phủ tiếp tục ban hành tiếp Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật Nhà ở để thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 bắt đầu có hiệu lực từ ngày 8/8/2010 cũng kỳ vọng thúc đẩy sự phát triển tích cực của thị trường BĐS. Tuy nhiên, do thời gian thi hành Nghị định chưa được bao lâu nên khó có thể đánh giá hết tác động của nó tới sự phát triển thị trường BĐS Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung...

BĐS - cái chính vẫn là vốn

Quan sát mấy năm vừa qua người ta lo ngại bởi sự bất ổn về sự hoạt động của thị trường BĐS, nhất là các thị trường BĐS lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Thị trường “nóng” lên rất nhanh rồi lại đột ngột “đóng băng” tạo nên một cảm giác “ma quái”như một bàn tay vô hình đang điều khiển thị trường theo kiểu đỏ, đen…Qua những cú đổi chiều khó lường như thế khiến nhiều người giàu lên nhanh chóng và ngược lại nó cũng làm không ít người khuynh gia bại sản nhanh không kém. Nguyên nhân tạo nên sự nóng, lạnh đó nhiều người cho rằng thị trường BĐS của ta đang ở cấp độ tiền tệ hóa, phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn không ổn định của các nhà đầu tư nhỏ cũng như vốn vay ngân hàng “bơm” vào thị trường BĐS.

Kinh doanh BĐS đòi hỏi các doanh nghiệp phải mạnh về năng lực tài chính, nguồn vốn dồi dào mới có thể đảm bảo sự cạnh tranh để tồn tại, nhưng trên thực tế họ không mạnh như vậy nên ngoài việc vay vốn của các ngân hàng thì phải tìm cách huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, chủ yếu là từ các nhà đầu tư cấp 2 (thứ cấp). Thật ra chuyện góp vốn, trước khi nghị định 71 ra đời nhiều doanh nghiệp cũng đã “lách luật” để huy động bằng các hợp đồng vay vốn theo thỏa thuận dù chủ đầu tư chưa xây xong móng. Do tính không minh bạch của kiểu “góp vốn” này nên đã có không ít vụ việc xấu xảy ra ảnh hưởng đến thị trường cũng như đời sống xã hội.

Khác với cái cũ, theo điều 9 của Nghị định mới này, chủ đầu tư có nhiều hình thức vay vốn hơn đó là có thể huy động qua các quỹ đầu tư, công ty tài chính, có thể huy động vốn bằng cách phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật… hoặc vay ngân hàng với điều kiện là không chỉ định ưu tiên mua sản phẩm, nhưng được cam kết về lợi nhuận; có thể cho phép các nhà đầu tư cấp 2 góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư ngay khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong; chủ đầu tư dự án BĐS được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không phải qua sàn giao dịch BĐS, nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần nhưng phải có thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước sở tại. Thậm chí nhà đầu tư cấp 2 cũng có quyền để huy động vốn với điều kiện đã có hợp đồng chuyển nhượng đất với nhà đầu tư cấp 1 hoặc được sự đồng ý bằng văn bản của nhà đầu tư cấp 1. Các nhà đầu tư cấp 2 phải đợi đến khi nào có quyết định chuyển nhượng đất thì mới được bán ra thị trường nếu không phải quay lại ký với chủ đầu tư cấp 1. Mặt khác cũng theo nghị định này đòi hỏi chặt chẽ các hợp đồng uỷ quyền bán, cho thuê nhà ở phải có công chứng. Và việc các bên ký kết hợp đồng uỷ quyền và cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện khi nhà ở đã được xây dựng xong. Ngay nhà đầu tư đã làm xong phần móng và bán cho các đội tượng được phân chia sản phẩm phải ký hợp đồng mua bán nhà thay thế cho các văn bản trước đó kèm theo giấy xác nhận của Sở Xây dựng.

Khởi sắc hay không sau NĐ71?

Có thể nói, nghị định 71 lần này đã đề cập toàn diện đến nhiều vấn đề về thị trường BĐS với mong muốn giúp thị trường phát triển ổn định. Nhờ một số điều mới về chế tài quản lý như quy định Sở Xây dựng, cơ quan quản lý nhà nước trực tiếp theo dõi tiến độ phát triển các dự án bất động sản trên dịa phương của mình và có thể kiến nghị dừng dự án nếu cần thiết. Quy đinh còn buộc chủ đầu tư khi tổ chức huy động vốn phải báo cáo bằng văn bản cho Sở Xây dựng sở tại các hình thức, số vốn cần huy động cũng như tên, địa chỉ của nhà đầu tư và số lượng nhà sẽ bán. Điều đó chắc chắn làm cho thị trường minh bạch hơn.

Thị trường BĐS sẽ phản ứng như thế nào trước Nghị định 71, giá bất động sản có thể giảm xuống hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nữa. Một trong những yếu tố mà giá cả trên thị trường sẽ phụ thuộc vào đó rất nhiều là vị trí của dự án, điều kiện cơ sở vật chất hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực dự án… Vì thế, ngay cả khi thị trường BĐS đang đóng băng nhưng giao dịch mua bán nhà đât ở những dự án có lợi thế này vần nhiều thành công. Mặc dù nguồn cung hiện nay khá nhiều, các nhà đầu tư lướt sóng khó có cơ hội để “ăn”, chênh lệch giá lớn hơn, nhưng khả năng đưa giá bất động sản dần giảm xuống nhiều là rất khó. Hiện các dự án nằm trong vùng quy hoạch tương đối ổn định thuộc các vùng nội đô, đường Lê Văn Lương, Hoàng Quốc Việt kéo dài vẫn gây sự chú ý của nhiều khách hàng kể cả đất nền lần nhà chung cư cao cấp. Hơn nữa, các điều chỉnh trong Nghị định 71 hầu như tác động vào những dự án đang trong quá trình hình thành là chủ yếu. Đặc biệt đối với thị trường BĐS Hà Nội sắp tới sẽ còn nhiều biến động khi mà quy hoạch chung của thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến 2050 còn chưa được phê duyệt, còn nhiều điểm chưa thống nhất giữa Bộ Xây dựng và Thành phố Hà Nội. Trên thực tế chúng ta đã chứng kiến các “cơn sốt cục bộ” tại Ba Vì thời gian qua, gây không ít hậu quả xấu cho thị trường BĐS. Một số các dự án Hà Tây cũ tương đối xa trung tâm đang ngầm kêu gọi người góp vốn với giá ưu đãi, nếu đối chiếu với NĐ71 thì không thể chấp nhận, đó là điều các nhà đầu tư thứ cấp hết sức lưu ý để tránh bị “ngâm” vốn nếu không nói là bị “lừa đảo” . Mặt khác, nếu việc giám sát thực thi NĐ71 của các cơ quan chức năng tốt thì mặt lợi sẽ ngăn ngừa các đợt “sóng nhân tạo” trên thị trường BĐS vì các nhà đầu cơ sẽ gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn để hưởng lợi chênh lệch giá ngay. Ngược lại, điều này cùng đồng nghĩa thị trường BĐS sẽ tạm lắng.

Tuy vậy, nhìn tổng thể có thể nói thị trường BĐS đã có nhiều kênh huy động vốn cùng là tín hiệu để thị trường BĐS bước vào giai đoạn cao hơn, giai đoạn tài chính hóa. Nhưng như đã phân tích ở trên, để thị trường ổn định cũng cần phải có thời gian và sự thực thi nghiêm chỉnh pháp luật của doanh nghiệp, nhà đầu tư và nhất là vai trò quản lý của các cơ quan nhà nước cũng như hoạt động đúng quy định của các sàn giao dịch BĐS nếu không nó lại gây hiệu ứng ngược lại. Vì thế, thị trường BĐS nói chung trong thời gian tới vẫn tương đối im ắng, giá cả khó có thể giảm, thị trường chung cư cao cấp sang năm 2011 có thể khởi sắc, chung cư nhà giá thấp giá thấp vẫn gặp khó khăn...