Hệ lụy tăng trưởng “nóng”

Thị trường BĐS đã trải qua một giai đoạn tăng trưởng "nóng". Quy mô vốn đầu tư vào BĐS tăng liên tục, đến năm 2011 đã có gần 43.500 tỷ đồng đầu tư vào xây dựng, tăng 3,5 lần so với thời điểm năm 2005 và cũng từng đó đầu tư vào kinh doanh BĐS, tăng 9,8 lần so với năm 2005. Xây dựng và BĐS thu hút mạnh vốn đầu tư kể cả khu vực kinh tế tư nhân, nhà nước, nước ngoài bởi khả năng sinh lời quá lớn của nó trong giai đoạn này. Do vậy, số doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực BĐS cũng gia tăng nhanh. Tính đến năm 2011, có hơn 43.000 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực xây dựng, trong đó gần một nửa là xây dựng nhà ở và gần 5.500 doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Doanh thu thuần của doanh nghiệp kinh doanh BĐS năm 2010 đạt gần 80.000 tỷ đồng, tăng gấp 5 lần năm 2005, cho thấy sức hút ghê gớm của thị trường này.

Với hai nguồn lực quan trọng là lao động và đầu tư tăng mạnh nên cả ngành xây dựng và kinh doanh BĐS đều phát triển rất nhanh trong những năm qua. Quy mô GDP ngành xây dựng năm 2011 trên 160.000 tỷ đồng, còn kinh doanh BĐS đạt gần 58.000 tỷ đồng. Theo TS Vũ Đình Ánh, các yếu tố đầu vào tăng cao, đóng góp của ngành BĐS vào GDP không ổn định, thậm chí có dấu hiệu thụt lùi. Nếu tính theo giá so sánh năm 1994 thì chỉ số phát triển của ngành xây dựng âm vào năm 2008 và 2011, trong khi kinh doanh BĐS chỉ tăng có 1,8% năm 2011, mức thấp nhất trong 5 năm gần đây. Ngoài ra, trong tổng số hàng trăm nghìn tỷ đồng giá trị xây dựng, một tỷ lệ lớn tập trung tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh. Từ đó, nhà ở, một loại hàng hóa của ngành xây dựng và BĐS cũng tập trung ở hai TP lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Tính đến năm 2010, thị trường tiếp nhận 86 triệu mét vuông nhà ở, chủ yếu là nhà riêng lẻ, chiếm 95%. "Trong khi đó, thu nhập bình quân đầu người tại đô thị chỉ đạt gần 26 triệu đồng/năm vào năm 2010, ngưỡng tạm đủ ăn và tiêu dùng cá nhân, chưa thể có tích lũy để mua nhà" - TS Vũ Đình Ánh cho biết. Giả định nguồn cung BĐS hướng tới nhóm đối tượng có mức thu nhập bình quân cao nhất, ở mức 70 triệu đồng/năm, thì cũng phải mất 20 năm không tiêu dùng gì mới đủ mua một căn nhà trị giá khoảng 1,5 đến 2 tỷ đồng. "Rõ ràng sự gia tăng quá nhanh đi đôi với sự mất cân đối về cơ cấu nguồn cung và khả năng thanh toán khiến thị trường BĐS dư cung trong khi cầu thật lại không được đáp ứng"- TS Vũ Đình Ánh kết luận.

Sự bất ổn của thị trường BĐS thời gian qua đã được Bộ Xây dựng mổ xẻ. Theo đó, tình trạng giá ở mức cao, khó kiểm soát trong thời gian dài; cơ cấu hàng hóa mất cân đối, nhà cho thuê chỉ chiếm 6,5%, tỷ lệ chung cư cũng rất thấp; đặc biệt sự bùng phát về giá và giao dịch trong thời gian ngắn đã dẫn đến những sai lệch về nhu cầu thực của thị trường. Doanh nghiệp đổ xô vào lĩnh vực này bất chấp năng lực tài chính, kinh nghiệm… Giai đoạn 2008-2009 tăng nhanh nhất về dư nợ BĐS (dư nợ BĐS năm 2009 tăng 36% so với năm 2008 và dư nợ BĐS năm 2010 tăng 24% so với năm 2009). Việc cấp phép đầu tư ở địa phương dễ dãi, thậm chí thiếu căn cứ vào nhu cầu. Dự án tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt. Hệ quả của sự bất ổn từ nội tại thị trường BĐS là sự trầm lắng kéo dài của thị trường từ giữa năm 2011 đến nay.