Hà Nội không nên dừng việc phát triển nhà thương mại

Phấn đấu diện tích nhà ở bình quân đến năm 2015 đạt 23,1m2/người

Theo dự thảo Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến năm 2030 có thống kê: tổng diện tích nhà ở của TP Hà Nội năm 2011 là gần 147 triệu m2, bình quân diện tích nhà ở toàn TP đạt 21,5 triệu m2/người, cao hơn bình quân diện tích nhà ở cả nước (18,6m2/người).

Về chất lượng nhà ở, năm 2011, tỷ lệ nhà ở kiên cố đạt 88,56%, nhà ở bán kiên cố chiếm 11,2%, nhà ở thiếu kiên cố chiếm 0,26%, nhà ở đơn sơ chiếm 0,06%. Riêng nhà chung cư cũ được xây dựng từ cách đây vài chục năm, hiện bị lún, nứt kết cấu, hạ tầng đã bị xuống cấp nghiêm trọng.

Diện tích đất tự nhiên của Hà Nội hiện khoảng 332.900ha (tăng lên gấp 3,6 lần so với trước khi sáp nhập). Giá cả nhà ở tại thị trường Hà Nội luôn bị đẩy tăng cao dẫn đến việc tiếp cận về nhà ở của một bộ phận lớn dân cư khó khăn.

Những tồn tại trong phát triển nhà ở cũng đã được TP xem xét như: do quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030 và tầm nhìn 2050 mới được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, nên quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của TP chưa đầy đủ. Việc cung cấp thông tin quy hoạch chưa thường xuyên, đầy đủ. TP chưa có cơ chế đặc thù tạo quỹ đất sạch, thu hồi đất hoang hóa, sử dụng không đúng mục đích, tổ chức đấu giá đất, khai thác có hiệu quả quỹ đất.

Bên cạnh đó, TP mới có Quỹ đầu tư phát triển mà chưa có Quỹ phát triển nhà ở theo quy định để có thể huy động các nguồn vốn cho phát triển nhà ở; chưa nghiên cứu các hình thức huy động vốn trung hạn và các hình thức khác cho phát triển nhà ở.

Từ thực trạng trên, trong dự thảo chương trình, Hà Nội dự kiến phấn đấu diện tích nhà ở bình quân đến năm 2015 đạt 23,1m2/người; đến năm 2020 là 26,3m2/người; và đến năm 2030 là 31,5m2 người. Như vậy, trong giai đoạn từ năm 2012 đến 2015, mỗi năm chỉ tiêu tăng bình quân gần 0,4 m2/người, từ năm 2016 đến năm 2020, mỗi năm tăng 0,63m2/người và từ năm 2021 đến 2030 mỗi năm tăng gần 0,53m2/người. Trong dự thảo chương trình cũng nêu chỉ tiêu phát triển với nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại…

Đáng chú ý, dự kiến nguồn vốn ngân sách dành đầu tư 0,3% diện tích nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua; 100% diện nhà ở công vụ; nhà ở sinh viên cho GPMB và đầu tư hạ tầng kỹ thuật khoảng 1,3 triệu m2 sàn; xây dựng 20% quỹ nhà tái định cư… Cụ thể, từ năm 2012 đến năm 2015, đầu tư khoảng 8.453,4 tỷ đồng (chiếm 4,5 tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2015).

Còn nhiều ý kiến đa chiều

Tham luận tại hội nghị, GSTS Phạm Ngọc Đăng – Phó Chủ tịch MTTQ TP Hà Nội cho rằng, trong dự thảo chương trình cần bổ sung 3 tồn tại lớn trong phát triển nhà ở của Hà Nội. Đó là các chủ đầu tư các dự án khu đô thị mới của Hà Nội chỉ quan tâm tăng diện tích nhà ở thương mại để kiếm lợi nhuận cao, quên đầu tư phần hạ tầng xã hội, không đầu tư trạm xử lý nước thải, trường học, trạm y tế, sân chơi cho trẻ con… Chương trình nhà ở cũng chưa chú trọng thích đáng đến nhà triển nhà ở phục vụ cho công nhân các khu công nghiệp, nhà ở sinh viên, nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp. Do đó, tuy tính bình quân diện tích ở của Hà Nội có tăng lên nhưng tỷ lệ người sống trong nhà tạm bợ cao, khoảng cách chênh lệch giữa người giàu và người nghèo ngày càng lớn.

Mặt khác, theo GSTS Phạm Ngọc Đăng, từ năm 2009-2030, Hà Nội dự kiến có khoảng 3,5 triệu dân đang sống ở vùng nông thôn nhưng chương trình nhà ở của Hà Nội trong thời gian qua chưa “đả động” đến đến vấn đề cải tạo, nâng cấp nhà ở thuộc các làng-xã đô thị hóa thành phường để Thủ đô Hà Nội thực sự trở thành TP “xanh – văn minh – văn hiến”.

Bên cạnh đó, theo TS Đào Ngọc Nghiêm – nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội, để phát triển nhà ở giai đoạn tới, cần có một định hướng mới. Chương trình giai đoạn 2012 – 2020 không chỉ căn cứ từ những định hướng phát triển KTXH của TP, Chương trình cần quan tâm hơn đến quy hoạch chung Thủ đô đến 2030 tầm nhìn 2050 với mô hình, cấu trúc mới khác hẳn các quy hoạch đã duyệt lần trước, đó là đa trung tâm, là chùm đô thị và vừa phát triển đô thị, vừa xây dựng nông thôn mới. Trong lịch sử Hà Nội đã phát triển chùm đô thị nhưng thất bại, lần này cần tránh duy ý chí. Phải khai thác lợi thế của Luật Thủ đô để đưa vào chương trình lần này. Cần thể hiện tính năng động và đột phá của Hà Nội, ví như việc xây dựng các khu đô thị mới, dành 2% quỹ đất để phát triển nhà tái định cư…; chú trọng cải thiện nhà ở khu vực nông thôn mới. Dự thảo cần nêu rõ đặc trưng Hà Nội có nhà cổ, làng cổ, phố cũ…

Hơn nữa, TS Đào Ngọc Nghiêm cũng phản đối việc dự thảo đề xuất không phát triển nhà ở thương mại đến năm 2015. BĐS hiện tồn kho nhiều, nhưng cấu trúc chỉ dành cho tầng lớp thu nhập cao. Theo đó, nên xem xét rà soát để phát triển nhưng có trọng điểm ở những đô thị vệ tinh, khu sinh thái (theo thống kê Hà Nội đang triển khai hơn 320 dự án với 18.000 ha, quỹ nhà tới hơn 80 triệu m2, vốn đầu tư theo kế hoạch tới 900.000 tỷ đồng. Đối tượng này cần được sớm rà soát có lưu ý tới nhà ở thương mại để tăng trưởng kinh tế).

Bày tỏ sự không đồng thuận cao với dự thảo, TS Phạm Sỹ Liêm-nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng VN đề xuất: Dự thảo cần viết lại vì bố cục quá tập trung vào mục đích phát triển nhà ở chứ không phải là xây dựng chương trình. Cần đưa ra cơ chế chính sách để phát triển nhà ở, có thể coi đó là chương trình hành động, chia làm hai giai đoạn: 2013 – 2015, 2016- 2020. Mặt khác, mô hình hợp tác xã nhà ở có nhiều hình thái tốt, Hà Nội nên xem xét triển khai mô hình này (kinh nghiệm từ Phần Lan phát triển rất tốt).

Trước ý kiến phản biện của các đại biểu, đại diện Cục quản lý nhà ở - Bộ Xây dựng (đơn vị tham mưu chương trình dự thảo của Hà Nội) khẳng định, Bộ Xây dựng đã cùng UBND TP phối hợp chặt chẽ xây dựng chương trình, bám vào các chủ trương, chính sách nhà nước của bộ, ngành, Trung ương. Các lưu ý của các đại biểu về cần căn cứ Luật Thủ đô, các Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã được Ban soạn thảo cân nhắc. Hà Nội hiện là 1 trong 5 địa phương đang triển khai sớm nhất chương trình phát triển nhà ở… Tuy nhiên, đại diện này cũng thừa nhận việc xây dựng chỉ tiêu phát triển nhà ở của Hà Nội không so sánh với TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Hải Phòng… là các đô thị lớn của cả nước mà so sánh với với các TP nhỏ như Cần Thơ, Hòa Bình là không hợp lý; nguyên do vì thời điểm nghiên cứu đầu năm 2011 chưa có đủ số liệu thống kê. Ban soạn thảo sẽ xem xét, chỉnh sửa lại.

Góp phần lý giải về dự thảo chương trình còn gặp nhiều ý kiến không đồng thuận từ các đại biểu, ông Nguyễn Thành Công – Phó Viện trưởng Viện Kinh tế xã hội Hà Nội: Chương trình đã xây dựng hơn một năm rưỡi, qua nhiều vòng góp ý nhưng rất khó vì thời cuộc thay đổi, yêu cầu thay đổi. Căn cứ xây dựng chương trình chưa sát (tình hình phát triển nhà của Thủ đô, từ thiếu nhà sang thừa nhà, bất ổn trong phát triển BĐS). Ngay cả Chiến lược quốc gia về nhà ở xây dựng cũng đã có những phần bị lạc hậu. Về quan điểm phát triển nhà ở: cần tái cấu trúc sản phẩm nhà ở chứ không phải đa dạng hóa sản phẩm như dự thảo đề cập. Mục tiêu hướng tới 2020 phải đảm bảo giải quyết cơ bản nhà ở cho nhân dân Thủ đô (không phải là cải thiện dần như dự thảo). Chỉ tiêu về phát triển nhà không cần cao, chạy theo số lượng mà cần phát triển hài hòa; Riêng chỉ tiêu tỷ lệ nhà kiên cố đến năm 2020 phải tăng.

Bổ sung thêm ý kiến của các đại biểu, ông Tô Anh Tuấn – nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch Kiến trúc đề xuất: Đầu tư của nhà nước không chỉ vào tập trung vào nhà ở, phải đầu tư cho đô thị (đường, điện…) tốn kém hơn nhiều. Song song với chương trình phát triển nhà ở này, TP cần có chương trình phát triển cơ sở hạ tầng.

Sau khi nghe các ý kiến đóng góp, phát biểu kết luận tại cuộc họp, Phó Chủ tịch thường trực MTTQ TP Hà Nội Nguyễn Xuân Điệp cảm ơn các nhà khoa học, chuyên gia đã có rất nhiều góp ý sâu rộng vào dự thảo Chương trình phát triển nhà ở TP Hà Nội giai đoạn 2012 – 2020 và định hướng đến năm 2030. UB MTTQ TP Hà Nội sẽ đề xuất các kiến nghị trên lên Hội đồng nhân dân TP.