Gỡ “nút thắt” pháp lý cho nhà ở xã hội

Quy định chưa thống nhất

Theo Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, nguyên nhân hàng đầu cản trở việc phát triển nhà ở xã hội tại thành phố và cả nước là hành lang pháp lý. Vì vậy, nhận định rõ về vấn đề này để có hướng đề xuất, giải quyết là yếu tố quan trọng trong “khơi thông” cơ chế để phát triển nhà ở xã hội.

Cụ thể, Khoản 3 Điều 56 Luật Nhà ở quy định các dự án nhà ở xã hội chỉ được phát triển trên đất ở. Điều này đồng nghĩa với việc nếu nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội đi nhận chuyển nhượng các loại đất khác hoặc đang có đất, nhưng không phải là đất ở, sẽ không được phát triển nhà ở xã hội. Trong khi đó, với các dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư được chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án. Đây là điểm nghẽn lớn nhất, không khuyến khích phát triển nhà ở xã hội.

Điều đáng nói là quy định trên của Luật Nhà ở đang trái với quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư. Các quy định này cho phép nhà đầu tư có đất là được triển khai các dự án nhà ở. Cũng theo Luật Đầu tư, để hạn chế việc phát triển nhà ở xã hội tràn lan, Điểm a và Điểm 3 Khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư quy định các dự án này phải được phát triển trong khu vực đã được quy hoạch, quản lý, khuyến khích phát triển, loại bỏ nỗi lo khó quản lý dự án nhà ở xã hội.

Hơn nữa, Khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai quy định: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận bằng văn bản. Nghĩa là những diện tích đất này hoàn toàn có thể phát triển dự án nhà ở xã hội sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Giám đốc Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh Huỳnh Thanh Khiết phân tích, việc yêu cầu phải có đất ở mới được thực hiện nhà ở xã hội khiến cho các khu đất có đủ điều kiện làm nhà ở xã hội ít đi, làm tăng chi phí đầu vào cho nhà đầu tư trong việc huy động quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, qua đó làm tăng giá nhà ở xã hội.

“Quy định nêu trên tại Luật Nhà ở chưa thể hiện rõ mục tiêu quản lý nhà nước, gây lãng phí đất đai, góp phần làm tăng giá nhà ở xã hội và là trở ngại pháp lý dẫn tới làm chậm tiến độ chủ trương thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội của Chính phủ”, ông Huỳnh Thanh Khiết nhận định.

Đề xuất các giải pháp gỡ vướng

UBND thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản đề xuất Chính phủ và Quốc hội cho phép thành phố được thí điểm thực hiện chính sách mới trong phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn, đáp ứng nhu cầu cấp thiết hiện nay. Có 3 điểm nổi bật trong các đề xuất này. Các ý kiến đã được ghi nhận và sẽ được Quốc hội đưa ra xem xét vào kỳ họp tháng 5-2023.

Một là, cho phép thành phố được chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời chấp thuận nhà đầu tư, chủ đầu tư cho các dự án nhà ở xã hội khi họ có quỹ đất hợp pháp, nhưng không phải là đất ở sau khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất và đáp ứng các điều kiện có liên quan khác theo quy định của Luật Đầu tư 2020 để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Hai là, cho phép thành phố được chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời chấp thuận nhà đầu tư thực hiện dự án khi nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Ba là, để cụ thể hóa các quy định trên, thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị cấp có thẩm quyền xem xét, bổ sung quy định “Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn sử dụng đất không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” vào các quy định tại Khoản 1 Điều 56 Luật Nhà ở (đối với nhà ở xã hội), Điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 và Điều 4 Luật số 03/2022/QH15.

Phó Chủ tịch UBND thành phố Hồ Chí Minh Bùi Xuân Cường cho rằng, quy định này nếu được thực thi, sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án phát triển nhà ở xã hội, góp phần đẩy nhanh tiến độ và số lượng các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn.

Đây cũng là “hướng mở” quan trọng để thành phố triển khai thực hiện Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 3-4-2023 của Thủ tướng Chính phủ "Phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030".