Giải pháp bảo đảm hài hòa lợi ích

Cải tạo chung cư cũ là câu chuyện cũ nhưng vẫn nguyên tính thời sự bởi sau nhiều năm triển khai chủ trương này, số chung cư cũ được xây dựng lại đếm trên đầu ngón tay. Cơ chế, chính sách còn bất cập, mâu thuẫn giữa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp với người dân đang là lực cản khiến chủ trương khó triển khai hiệu quả.

Mới cơ bản xử lý nhà nguy hiểm cấp độ D

Câu chuyện mới nhất liên quan đến chung cư cũ là việc UBND TP Hà Nội vừa yêu cầu UBND quận Ba Đình chỉ đạo phường Thành Công và Ngọc Khánh chuẩn bị phương án di dời các hộ dân khỏi hai chung cư nguy hiểm mức D. Đồng thời, UBND thành phố cũng công bố danh mục 40 công trình chung cư cũ nguy hiểm cấp C-B khác. Đây là những công trình xuống cấp, hư hỏng được Sở Xây dựng Hà Nội kiểm định chất lượng trong năm 2015. Trước đó, năm 2014, Sở Xây dựng cũng báo cáo thành phố danh mục 68 công trình nguy hiểm cấp C và 3 công trình nguy hiểm cấp D. Theo ông Nguyễn Hữu Bình, Phó Viện trưởng Viện Khoa học công nghệ và Kinh tế xây dựng Hà Nội, trong thang điểm quy chuẩn, công trình nguy hiểm cấp D là cấp cao nhất (hư hỏng toàn bộ công trình), buộc phải di dời khẩn cấp. Thấp hơn, cấp C (hư hỏng bộ phận công trình) và cấp B (hư hỏng cấu kiện), không buộc di dời khẩn cấp nhưng đều tiềm ẩn nguy cơ không thể lường trước và phải cải tạo, sửa chữa kịp thời. Tuy nhiên, ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Quản lý và phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội) cho biết, đến nay mới cơ bản xử lý các nhà nguy hiểm cấp độ D, trong đó có một số công trình đã xây dựng lại như I1-2-3 Thành Công, B4-B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn, D2-C7 Giảng Võ, P3 Phương Liệt; một số đã di dời, phá dỡ như B6 Giảng Võ, C1 Thành Công...

Trên địa bàn thành phố có khoảng 1.510 chung cư cũ, quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu xây dựng trong giai đoạn 1960-1980, hầu hết đã xuống cấp, hư hỏng. Riêng 4 quận nội thành cũ có 935 chung cư, trong đó nhiều nhất là quận Đống Đa (401 chung cư), quận Hai Bà Trưng (248 chung cư)… Hầu hết những chung cư này được xây dựng không có thiết kế kháng chấn; nhiều nhà lắp ghép tấm lớn đã han gỉ, đứt các mối nối, kết cấu chịu lực của công trình không còn bảo đảm. Dự kiến năm 2016, Sở Xây dựng giao cơ quan chức năng kiểm định chất lượng 137 chung cư xuống cấp, hư hỏng nặng.

Tuân thủ cơ chế thị trường (?)

Theo TS Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội, nguyên Kiến trúc sư trưởng thành phố, nếu chỉ cải tạo từng nhà chung cư thì không giải quyết được vấn đề mà phải xây dựng quy hoạch tổng thể toàn bộ khu tập thể cũ. "Chúng ta đã có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đô thị, đã phê duyệt quy hoạch chuyên ngành giao thông, chợ, hệ thống hạ tầng... Đây là điều kiện để xây dựng quy hoạch tổng thể cải tạo chung cư cũ" - Ông Nghiêm nhấn mạnh. Về giải pháp cụ thể, thay vì giao nhà đầu tư lập quy hoạch chi tiết, chính quyền thành phố phải làm việc này, đi kèm với đó là điều kiện tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư, nêu rõ: Nhà nước hỗ trợ những gì? Điều kiện ưu đãi thế nào? Chính quyền giao "đầu bài", nhà đầu tư nào "giải" được thì tham gia.

Liên quan đến cải tạo chung cư cũ, ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá, vấn đề mấu chốt là chính sách hiện hành chỉ tập trung tái thiết chung cư trên nền nhà cũ, quá đề cao vai trò nhà đầu tư tư nhân, trong khi vai trò chính quyền đô thị chưa thật rõ ràng. "Cộng đồng chung cư làm chủ, chính quyền đô thị tạo điều kiện và giúp đỡ, doanh nghiệp bất động sản tham gia; xác định rõ vai trò, lợi ích của các bên" - ông Liêm đề xuất. Cộng đồng chung cư phải làm chủ vì họ là chủ sở hữu tài sản; chính quyền khởi xướng dự án, giúp cộng đồng làm chủ dự án và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động sản tham gia. Doanh nghiệp tự nguyện tham gia kinh doanh một số phần dự án theo đề xuất của cộng đồng. Hoạt động kinh doanh hoàn toàn theo cơ chế thị trường và lợi nhuận là mục tiêu của họ.