Giải bài toán cung - cầu bất động sản

Nghịch lý thừa - thiếu      

Theo Bộ Xây dựng, sau giai đoạn tăng trưởng liên tục từ năm 2014 đến năm 2018, thị trường bất động sản từ năm 2019 đến nay có xu hướng giảm. Nguyên nhân là do việc siết chặt tín dụng bất động sản, rà soát pháp lý và đặc biệt là ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến nhiều dự án bị dừng hoặc chậm triển khai... Điều đáng nói là nguồn cung nhà ở thuộc phân khúc trung, cao cấp (trên 25 triệu đồng/m2) đang dư thừa; trong khi nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp (dưới 25 triệu đồng/m2) lại rất thiếu, dù chiếm tới 70%-80% nhu cầu thị trường. Kết thúc năm 2019, giá trị tồn kho bất động sản khoảng 20.000 tỷ đồng, chủ yếu là căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch (condotel) và nhà tái định cư thiếu hạ tầng.       

Số liệu thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho thấy, trong quý I-2020, cả nước có 53.236 sản phẩm chào bán ra thị trường, trong đó có 18.695 sản phẩm mới mở bán, còn lại vẫn là hàng tồn kho. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 14,3%. “Phân khúc cao cấp có lượng hàng tồn kho nhiều nhất. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, đặc biệt là nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội tiêu thụ rất tốt”, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhận định.      

Phó Tổng Giám đốc Công ty cổ phần PropertyGuru Việt Nam (đơn vị vận hành kênh thông tin Batdongsan.com.vn) Nguyễn Quốc Anh cho biết, thị trường bất động sản từ năm 2019 đến nay không chỉ sụt giảm mạnh về nguồn cung mà còn đang có sự lệch pha cung - cầu nghiêm trọng. Cụ thể, tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, lượng tin đăng chào bán bất động sản phần lớn đến từ phân khúc trung và cao cấp, chiếm gần 60%; trong khi nhà ở bình dân lại chiếm đến 68% lượng tìm kiếm bất động sản.

Cần thiết điều chỉnh

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Hà Quang Hưng cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay phát triển chưa thật sự ổn định. Cơ cấu hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh còn mất cân đối, chưa phù hợp với nhu cầu của đa số người dân. Giá nhà ở còn khá cao so với thu nhập người dân. 

Trước thực trạng trên, Bộ Xây dựng đã kiến nghị kiểm soát chặt việc cho phép đầu tư mới các dự án bất động sản, đặc biệt là các dự án cao cấp, dự án khu du lịch nghỉ dưỡng, biệt thự, nhằm bảo đảm cân đối cung - cầu; có thể cho giãn tiến độ, thu hồi các dự án bất động sản chậm triển khai hoặc điều chỉnh quy hoạch cho phù hợp với nhu cầu thị trường. Ngoài ra, trước khi quyết định chủ trương đầu tư dự án cao cấp cần đánh giá nhu cầu trung và dài hạn, tránh xảy ra tình trạng dư thừa, tồn kho, gây bất ổn cho thị trường, đồng thời bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Về kiến nghị của Bộ Xây dựng, dưới góc độ doanh nghiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Toàn cầu (GP Invest) Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất nên để thị trường tự điều tiết. Nếu Nhà nước muốn khuyến khích phát triển nhà bình dân, nhà ở xã hội thì có thể khuyến khích bằng cơ chế, bằng công cụ thuế, ưu đãi lãi suất.

Đồng tình với việc cần thiết phải có những can thiệp, điều chỉnh nguồn cung trên thị trường, song ông Nguyễn Văn Đính cũng đề nghị, Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích đầu tư mạnh hơn vào phân khúc nhà ở giá rẻ.

Để giảm tồn kho bất động sản, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cũng đã có kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ đề xuất một số giải pháp. Trong đó, với sản phẩm bất động sản cao cấp tại dự án chậm triển khai do vướng mắc quy định pháp luật, đề nghị Thủ tướng chỉ đạo các bộ, ngành khẩn trương rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định và có văn bản hướng dẫn tháo gỡ cho doanh nghiệp.

Với lượng tồn kho là căn hộ đã xây xong phần thô, đất nền đã giải phóng mặt bằng, đã xây dựng xong hạ tầng kỹ thuật nhưng vị trí không thuận lợi, các địa phương cần có giải pháp hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng kết nối với khu vực trung tâm (đường giao thông, cấp thoát nước, hệ thống cung cấp điện và viễn thông…) cùng hệ thống hạ tầng xã hội (trường học, chợ, trung tâm y tế, văn hóa…) nhằm thu hút khách.     

Ngoài đề xuất giải pháp kiểm soát các dự án bất động sản cao cấp, mới đây, Bộ Xây dựng cũng tổ chức hội nghị lấy ý kiến các nhà đầu tư, sở xây dựng một số địa phương nhằm sửa đổi cơ chế thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội - phân khúc thị trường đang có nhu cầu rất lớn. Rõ ràng, sự điều chỉnh trong cơ cấu phân khúc bất động sản để đáp ứng nhu cầu người mua, thay vì nơi thiếu vẫn thiếu, nơi thừa vẫn thừa là rất cần thiết.