Dòng vốn ''kích đẩy'' thị trường bất động sản

Các chuyên gia cho rằng, cơ quan chức năng cần đưa ra những giải pháp phù hợp để kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, hướng dòng tiền tới phân khúc đáp ứng nhu cầu của số đông người dân, “kích đẩy” thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Lo nguồn cung sụt giảm

Để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng cũng như ổn định kinh tế vĩ mô, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, trong đó có đầu tư, kinh doanh bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp... Vừa qua, một số ngân hàng đã thông báo dừng hoặc hạn chế cho vay bất động sản, do dư nợ lĩnh vực này đã "chạm" tỷ lệ cho phép.

Nếu vài năm trở lại đây, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản thường dẫn đầu các nhóm phát hành trái phiếu doanh nghiệp, thì theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tháng 4-2022, không có doanh nghiệp nào phát hành trái phiếu. Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, thông qua hiệp hội, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đã phản ánh tình trạng khó khăn nếu không tiếp cận được nguồn vốn để hoạt động. Hệ lụy là nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm mạnh.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến hết quý I-2022 chỉ có 24 dự án nhà ở hoàn thành, bằng 47% so với quý IV-2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm 2021. Số lượng dự án được cấp phép mới cũng giảm mạnh, chỉ 39 dự án được cấp phép mới, giảm 20% so với quý IV-2021 và chỉ bằng khoảng 41% so với cùng kỳ năm 2021. Tại Hà Nội, trong tháng 4 và 5-2022 cũng không có thêm dự án nào hoàn thành... Đáng chú ý, theo VARS, nguồn cung sụt giảm đã kéo theo giá nhà ở tăng cao. So với năm 2021, trong quý I-2022, mặt bằng giá rao bán căn hộ tại Hà Nội tăng 5-8%; tại thành phố Hồ Chí Minh tăng 3-4%...

Cần giải pháp gỡ khó

Khẳng định kiểm soát nguồn vốn tín dụng là công cụ kiểm soát sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản, song theo Phó Giám đốc bộ phận định giá và tư vấn tài chính, Savills Hà Nội Nguyễn Thị Hồng Vân, kéo dài siết tín dụng sẽ ảnh hưởng không tốt đến thị trường. Hai đối tượng chính chịu ảnh hưởng trực tiếp là chủ đầu tư và người mua nhà để ở. Khi nguồn vốn vay bị siết chặt, các dự án sẽ bị đình trệ, kéo theo nguồn cung sụt giảm, ảnh hưởng đến các ngành khác như vật liệu xây dựng, nội thất... Còn với người mua nhà có nhu cầu thật, việc siết chặt tín dụng sẽ làm giảm khả năng tiếp cận nguồn vốn vay. Khi cung - cầu không gặp nhau, lĩnh vực bất động sản có thể sẽ trải qua những trường hợp như thị trường đóng băng hoặc nợ xấu ngân hàng tăng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn chưa phát triển ổn định, thiếu bền vững, biểu hiện ở các điểm: Lệch pha cung - cầu; mất cân đối giữa các phân khúc thị trường (nguồn cung nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở trong năm 2020 và trong năm 2021 không còn loại hình này); tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng liên tục trong 5 năm qua, vượt mức thu nhập của đa số người dân; xuất hiện tình trạng “sốt ảo” giá đất... Để thị trường phát triển lành mạnh trong dài hạn, ngành bất động sản cần những chiến lược, công cụ khác từ cơ quan chức năng như: Hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư, kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh; xây dựng cơ chế tạo dựng thị trường vốn và các quỹ phát triển bất động sản dài hạn; sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng do rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra để dự án được tiếp tục triển khai...

Còn Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho biết, cộng đồng doanh nghiệp bất động sản kiến nghị không nên thực thi chính sách siết nguồn vốn vào bất động sản theo kiểu đánh đồng tất cả các dự án, sẽ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói riêng và ảnh hưởng dây chuyền đến nền kinh tế nói chung. Thay vào đó, cần có chính sách kiểm soát tốt với những dự án có vấn đề như đầu cơ tích trữ, mua gom đất, “thổi giá”…; ưu tiên nguồn vốn cho các dự án tốt, có phương án kinh doanh khả quan, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng...

Tại Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ tư mới đây, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Đức Chi cho biết, thị trường vốn và thị trường bất động sản có sự gắn bó chặt chẽ, bổ trợ cho nhau phát triển, rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường còn lại. Do vậy, cần có sự đánh giá, nhìn nhận sự phát triển của cả hai thị trường để có giải pháp phù hợp, giảm thiểu rủi ro có thể xảy ra.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, trong thời gian tới, khi điều chỉnh, sửa đổi chính sách, cần thúc đẩy thị trường vốn phát triển trở thành kênh vốn dài hạn cho thị trường bất động sản; đồng thời điều chỉnh vốn tín dụng để đẩy nhanh dự án, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, dự án nhà giá thấp, dự án đang triển khai khả thi… để giảm áp lực giá bán trên thị trường.