DN BĐS “chẻ nhỏ” sản phẩm phù hợp với người sử dụng

Bài học hiển hiện về thị trường BĐS tại Ireland cho thấy do bơm luồng vốn quá lớn vào BĐS, chạy theo số lượng nên hàng trăm nghìn ngôi nhà đang bị bỏ hoang, giá cả rớt chỉ còn 30% so với 4 năm trước nhưng vẫn không có người mua. Giải quyết hậu quả này đang là một thách thức khủng khiếp của Ireland. Còn ở Việt Nam, trong bối cảnh lạm phát như hiện nay, rất cần những giải pháp cụ thể để chấn chỉnh thị trường BĐS, không để nó trở thành nhân tố gây ra lạm phát cao và nền kinh tế bong bóng…

Từ giá thực hay giá ảo?

Theo TS. Nguyễn Bá Ân, Phó Viện trưởng Viện Chiến lược Phát triển (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), hạn chế dòng vốn chảy vào BĐS hiện nay của nước ta là hoàn toàn đúng đắn bởi xét trên bình diện toàn nền kinh tế, nếu vốn vào bất động sản quá nhiều sẽ không tạo ra được của cải vật chất. Cho nên trong điều kiện, hoàn cảnh, mức độ nào đó, Nhà nước phải tạo điều kiện để hướng dòng vốn chảy vào sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho xã hội.

Nhưng nếu nhìn nhận BĐS theo góc độ phục vụ người tiêu dùng, nó lại là một ngành sản xuất. Vì vậy thắt chặt tín dụng BĐS nên thận trọng để “chặt” khi cho vay đầu cơ kinh doanh BĐS nhưng vẫn mở để cho các DN kích thích sản xuất tạo ra những sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách hàng mục tiêu. Các khách hàng này có thế khác nhau về nhu cầu sử dụng BĐS. Do đó, cần để ý tới điều này để phân bổ nguồn vốn cho vay khi họ mua BĐS. Ngay chủ trương đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp đang được triển khai vẫn tồn tại nhiều bất cập mà lớn nhất là về giá và kiểm soát giá cả.

Nhiều ý kiến cho rằng phải kéo giá BĐS về giá thực nhưng thế nào là giá thực cũng rất khó xác định khi lạm phát đang ở mức cao. Năm 2010, Việt Nam mới được xem là quốc gia có mức thu nhập trung bình thì sau 10 năm hay 15 năm tích lũy người lao động thu nhập trung bình mới đủ trả tiền mua nhà? Nên chăng phải có chính sách đưa giá BĐS về phù hợp với mức tăng trưởng kinh tế cũng như mức thu nhập của người lao động và tạo nguồn cung cầu tương xứng.

Tạo dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu khách hàng

Giá BĐS đang có xu hướng giảm như hiện nay, thực tế vẫn chưa thể gọi quả “bong bóng” BĐS đã vỡ. Gặp khó, thị trường phải tự điều chỉnh để nhiều loại BĐS xác lập một mặt bằng giá mới phù hợp hơn và thị trường sẽ trở nên lành mạnh trong tương lai. Đó cũng là dịp thị trường “chọn lọc” các nhà kinh doanh đầu tư BĐS. Nhiều doanh nghiệp đã điều chỉnh giá bán sản phẩm, khuyến mãi có lợi cho người tiêu dùng nếu mua sản phẩm. Bên cạnh đó DN đang tạo ra những dòng sản phẩm phù hợp với mức độ thanh toán của người tiêu dùng. Như tính toán lại việc tung ra loại căn hộ chung cư cao cấp cũng như thiết kế lại diện tích sàn ở phân khúc trung bình sao cho cân đối; Hoàn chỉnh chính sách xây nhà cho người thu nhập thấp và có thể cho thuê lâu dài.

Lâu nay, sản phẩm hàng hóa BĐS ở Việt Nam chủ yếu là đất nền, nhà phố, căn hộ chung cư…và nay thêm các dự án do chủ dự án không đủ vốn triển khai…

Mặt khác, một số doanh nghiệp, đặc biệt trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng đã thể hiện bản lĩnh, năng lực của mình bằng cách đưa ra nhiều dòng sản phẩm mới ra thị trường Việt Nam, nhằm thỏa mãn nhu cầu cho những khách hàng có thu nhập khá. Tại cuộc hội thảo mới đây về đầu tư BĐS nghỉ dưỡng do Archi Invest, đơn vị đại diện pháp luật cho tập đoàn Archi đồng tổ chức với CBRE và Ninh Van Bay cho thấy sự đa dạng của dòng sản phẩm này. Dự án nghỉ dưỡng của tập đoàn Archi có đủ sản phẩm từ loại bình thường cho đến hạng sang trọng thuộc các vùng ven Hà Nội hoặc các thành phố lớn khác… Điều quan trọng là các sản phẩm này được chủ đầu tư cam kết đưa vào hoạt động kinh doanh sinh lời mà vẫn bảo toàn được vốn cho người mua.

Timeshare (sở hữu kỳ nghỉ) là một khái niệm mới xuất hiện ở Việt Nam dù đã có mặt từ lâu trên hơn 95 nước ở châu Âu và châu Phi. Trong khoảng 2 thập kỷ trở lại đây, ngành công nghiệp kinh doanh timeshare đã được nhiều thương hiệu khách sạn, resort và các những nhà đầu tư các khu du lịch nghỉ dưỡng tập trung phát triển và đưa vào bộ phận sản phẩm chính thức để bán cho khách hàng của họ. Timeshare cũng là hình thức sở hữu BĐS dưới nhiều dạng như quyền sử dụng, chứng nhận sở hữu hợp pháp hay sở hữu điểm và nó thường liên kết với nhiều khu nghỉ hay khách sạn để khách hàng có thể trao đổi kỳ nghỉ với nhau. Đây là một hình thức đầu tư không phải để tăng nhanh sự giàu có mà chỉ mang lại hiệu quả kinh tế kể cả về lâu dài cho đối tượng khách hàng thu nhập khá. Đó là dòng sản phẩm có thể hiểu như là cách “chẻ nhỏ” sản phẩm lớn thành những gói nhỏ hơn phù hợp với người sử dụng nhưng vẫn đạt yêu cầu thụ hưởng cao.

Minh chứng cho dòng sản phẩm trên là dự án Green Villas 4 của tập đoàn Archi sắp mở bán 6 căn biệt thự VIP, với giá từ 3,2 tỷ đồng trở lên cho diện tích đất từ 400m2. Theo đơn vị bán độc quyền là công ty ArchiLand Việt Nam thì chủ nhân của 6 căn biệt thự cũng có thể tham gia chương trình ủy thác BĐS. Các căn biệt thự với lợi thế nằm ngay trung tâm sẽ được sử dụng như những bugalow cho thuê khi không sử dụng. Archi Land – đơn vị quản lý hiện đang ấn định mức chia lợi nhuận là 70-30, nghĩa là chủ nhà được hưởng 70% lợi nhuận của chương trình cho thuê biệt thự.

Có thể thấy, để góp phần giúp thị trường BĐS hoạt động ổn định ngoài sự phụ thuộc quan trọng vào chính sách khơi thông nguồn vốn cho thị trường của nhà nước thì sự cố gắng của các DN kinh doanh BĐS với sự đa dạng các dòng sản phẩm phù hợp với các khách hàng mục tiêu chắc chắn sẽ làm thị trường lành mạnh thêm và có tác động thúc đẩy tốc độ tăng trưởng kinh tế của đất nước.