Dịch vụ chung cư: Thiếu đồng thuận, thừa khúc mắc

Tuy nhiên, chỉ những nhà chung cư chưa có được sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người mua nhà trong hợp đồng mua bán mới áp dụng mức phí dịch vụ này. Mặt khác, ngoài phí dịch vụ chung cư, vẫn còn nhiều vấn đề trong quản lý vận hành nhà chung cư khó có thể giải quyết một sớm một chiều nếu không có tiếng nói chung giữa chủ đầu tư và các hộ dân.

Phí dịch vụ tiếp tục là vấn đề “nóng” với người dân tại các khu chung cư.
Ảnh: Khánh Nguyên

Theo quyết định của UBND TP Hà Nội, phí trần dịch vụ nhà chung cư được chia làm 3 mức. Mức thấp nhất 2.400 đồng/m2/tháng áp dụng cho chung cư không có thang máy, với các tiêu chuẩn như quét dọn diện tích công cộng của tòa nhà một lần/ngày, quản lý vận hành các phương tiện kỹ thuật, thay rửa bể nước 6 tháng/lần và bảo vệ an ninh trật tự trong, ngoài tòa nhà. Với nhà chung cư có thang máy, mức dịch vụ thiết yếu như nhà chung cư không thang máy, mức phí dịch vụ là 3.100 đồng/m2/tháng. Nếu thêm dịch vụ phun thuốc diệt côn trùng một lần/năm, chăm sóc cây xanh thuộc khuôn viên nhà chung cư, lễ tân trực... mức phí là 4.000 đồng/m2/tháng.

Mức giá trên được áp dụng tạm thời trong vòng một năm kể từ ngày quyết định này có hiệu lực. Tuy nhiên, trường hợp giữa bên cung cấp và bên sử dụng dịch vụ đã có thỏa thuận về các điều kiện dịch vụ, giá dịch vụ nhà chung cư thì không áp dụng bảng giá này mà áp dụng theo thỏa thuận giữa hai bên. Mặt khác, các loại dịch vụ chưa có hoặc có nhưng chưa đủ thành phần công việc (tần suất, chất lượng) trong giá dịch vụ chung cư được ban hành, người sử dụng dịch vụ và doanh nghiệp tổ chức quản lý vận hành, cung cấp dịch vụ có trách nhiệm thỏa thuận với nhau. Như vậy, có nghĩa mức giá trên sẽ không áp dụng cho tất cả các chung cư trên địa bàn. Khung giá chỉ áp dụng cho những chung cư chưa có thỏa thuận giữa chủ đầu tư và người dân về phí dịch vụ chung cư. Vì vậy, khi mua bán nhà, người dân vẫn phải đọc kỹ hợp đồng xem khi đưa vào vận hành chủ đầu tư cam kết có dịch vụ cụ thể nào, chất lượng ra sao và mức phí dịch vụ áp dụng tính trên mỗi mét vuông diện tích. Bởi, khi xảy ra tranh chấp, cơ quan nhà nước không thể can thiệp quá sâu khi hai bên đã có ràng buộc với nhau bằng điều khoản hợp đồng.

Thực tế, tại nhiều khu đô thị, mức phí dịch vụ chung cư còn thấp hơn mức giá TP vừa ban hành mà chất lượng dịch vụ vẫn bảo đảm nhờ việc sử dụng diện tích kinh doanh để bù đắp chi phí. Ngược lại, có những khu chung cư cao cấp, có nhiều dịch vụ tương ứng (bảo vệ 24/24h, hồ bơi, phòng tập thể dục thể thao...), chủ đầu tư có quyền đưa ra mức phí cao hơn khi thỏa thuận với người mua nhà. Khi nghiên cứu xây dựng mức phí trần dịch vụ nhà chung cư, Sở Xây dựng Hà Nội đã điều tra, khảo sát hầu hết các khu đô thị mới trên địa bàn và phát phiếu xin ý kiến của nhiều hộ dân sống trong các tòa nhà chung cư, trong đó có cả những nơi mà tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ dân nhiều năm nay chưa giải quyết được. Tổng hợp những vướng mắc phát sinh từ thực tế, Sở Xây dựng cho biết, có nơi do chưa bàn giao hạ tầng ngoài nhà nên giá dịch vụ vẫn bao gồm cả chi phí hạ tầng ngoài nhà, chi phí sản xuất kinh doanh. Có dự án, phần sở hữu riêng, sở hữu chung, quy định về các loại dịch vụ cung cấp, giá dịch vụ quản lý vận hành, việc điều chỉnh giá... trong hợp đồng không cụ thể nên khi đơn vị quản lý tòa nhà ra thông báo điều chỉnh mức thu dịch vụ, nhiều hộ dân cảm thấy bị áp đặt, dẫn đến bức xúc, căng thẳng giữa hai bên. Thậm chí, có dự án do hợp đồng mua bán căn hộ tại nhiều thời điểm khác nhau nên các nội dung quy định cũng khác nhau, dẫn đến tình trạng cùng một loại dịch vụ, căn hộ này được miễn phí hoặc giảm giá, căn hộ khác thì lại tách ra, tính riêng... Gây tranh cãi nhiều nhất là việc sở hữu tầng hầm. Theo ý kiến của chủ đầu tư tại một số chung cư cao cấp, chi phí đầu tư xây dựng tầng hầm không phân bổ vào giá bán các căn hộ do vậy được xác định là tài sản của chủ đầu tư không thuộc phần sử dụng chung. Các hộ dân muốn gửi xe tại khu vực này, ngoài mức phí trông giữ xe theo quy định của TP, phải trả thêm chi phí thuê chỗ đỗ xe. Trong khi đó, các hộ dân đưa ra quan điểm: mục đích của tầng hầm là để xe của khu nhà, do vậy không đồng ý thuê chỗ để xe mà chỉ trả theo đúng quy định của TP về mức phí trông giữ xe. Những mâu thuẫn kiểu này khó có thể giải quyết trong một sớm một chiều nếu bên cung cấp dịch vụ và hộ dân không tìm được tiếng nói chung.

Trên địa bàn TP hiện nay, phổ biến nhất là hình thức chủ đầu tư trực tiếp quản lý, vận hành nhà chung cư do nhiều dự án chung cư chưa hoàn tất việc bàn giao hạ tầng, do số dân về ở chưa đạt 50%, chưa thành lập được ban quản trị... Đây cũng là dạng quản lý phức tạp, với nhiều hình thức khác nhau như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý hoặc doanh nghiệp trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư kết hợp với đại diện hộ dân quản lý; chủ đầu tư kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Mặt khác, do thời điểm thực hiện, việc hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên chi phí quản lý dịch vụ cũng chênh lệch rất lớn. Điều này dẫn đến chất lượng dịch vụ và trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ không đồng đều.