Địa ốc năm 2010 sẽ còn khó khăn

Không khác nhiều so với cuối năm 2009, giao dịch thời điểm đầu năm 2010, cả Hà Nội và TP HCM vẫn trầm lắng. Các chuyên gia cho rằng trong năm 2010, thị trường có nhiều cơ hội bật dậy, tuy nhiên nhịp độ sẽ không quá nhanh mà diễn biến theo chiều hướng chậm và chắc.

Một số chuyên gia nhận định, năm nay địa ốc cả hai miền có nhiều tín hiệu vui hơn năm 2009. Trước hết, nguồn cung năm 2010 được đánh giá sẽ dồi dào hơn năm qua, bởi cuối năm 2009, hàng loạt dự án bất động sản đã khởi động. Chỉ tính riêng tháng 12, thị trường địa ốc Hà Nội chứng kiến đến chục dự án trình làng. Tiêu biểu phải kể đến Green House gồm 6 tòa nhà chung cư ở Việt Hưng (Long Biên), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên, Tổ hợp khu nghỉ dưỡng The Grand Arena Hill (Ba Vì), chung cư cao cấp Cleve thuộc khu đô thị Văn Phú, Hà Đông... Tại TP HCM, cơ hội mở ra cũng không kém khi nguồn cung dồi dào lên đến 25.000-30.000 căn phân bổ ở nhiều phân khúc khác nhau.

Thêm vào đó, việc TP HCM triển khai và hoàn thiện nhiều công trình hạ tầng như: đường cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây, Đại lộ Đông Tây, cảng Hiệp Phước... sẽ khiến cho nhà đất các khu vực này nóng lên. Hà Nội cũng sẽ quy hoạch xây dựng các thành phố vệ tinh như Sóc Sơn, Mê Linh, Quốc Oai, Xuân Mai - Miếu Môn và chuỗi đô thị nằm giữa đường vành đai 3, 4. Theo nhiều chuyên gia nhận định, chuỗi vệ tinh này sẽ tạo thành đô thị, kéo dân cư nội đô ra vùng ven nhằm giảm tải áp lực về dân số đất đai cho thủ đô.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng, địa ốc Hà Nội dù xuất hiện tín hiệu vui, vẫn rơi vào tình trạng nóng - lạnh thất thường và giá cả sẽ còn tiếp tục tăng. Theo ông Đặng Văn Quang, Trưởng Phòng tư vấn chiến lược, Công ty Jones Lang LaSalle Việt Nam, cơn sốt cục bộ năm 2009 chủ yếu rơi vào các bất động sản có giá trị vừa phải, hợp với túi tiền của người dân. Trong khi đó nguồn cung Hà Nội vẫn thiếu những căn hộ có giá trị phù hợp với khả năng chi trả của khách hàng và dư thừa các căn hộ cao cấp.

Thống kê của UBND TP HN cho thấy, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội khoảng 32 triệu đồng mỗi năm. Gia đình có 4 người thì 1 năm tổng thu nhập vào khoảng 128 triệu đồng mỗi năm. Theo ông Quang, nếu mua nhà trả góp trong khoảng 6 năm, các căn hộ có giá khoảng trên dưới 1 tỷ đồng sẽ phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, trên thị trường Hà Nội chủ yếu đưa ra những sản phẩm, dự án với giá căn hộ vào khoảng 2-3 tỷ đồng dẫn đến người mua khó tiếp cận.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Phạm Trung Hà, Tổng giám đốc Hòa Phát Land nhận định, càng nhiều dự án mọc lên, cuộc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư càng lớn bởi khách hàng sẽ có cơ hội lựa chọn sản phẩm kỹ càng hơn. Khách hàng sẽ quan tâm đến chất lượng dự án, hạ tầng, điều kiện sống và đặc biệt là giá cả. Thị trường sẽ vẫn xuất hiện những đợt sốt nóng nhưng không kéo dài lâu và giá cả sẽ còn tăng. "Theo xu hướng chung, bất động sản sẽ còn tăng giá. Mặt bằng giá mới quá cao sẽ khiến người mua khó tiếp cận", ông Hà nhận định.

Tại TP HCM, xu hướng đầu tư ra ngoại tỉnh của người Sài Gòn sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm nữa vì các đô thị vệ tinh quanh TP HCM đang thi nhau mọc lên. Nhiều chuyên gia cho rằng, khoảng trống của thị trường TP HCM vẫn là các sản phẩm trung cấp, bình dân. Tuy nhiên, do quỹ đất thành phố hạn hẹp, chi phí đầu vào cao nên các dự án bất động sản cao cấp có vị trí tốt vẫn giữ được độ "hot" với khách hàng trong năm 2010.

Phó giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Quân Trương Thái Sơn lý giải, 80% nguồn vốn đầu tư trong đó có bất động sản trải dài từ Đà Nẵng đến Cần Thơ đều có nguồn gốc từ TP HCM. Mục đích mua để đầu tư chiếm 70%, khoảng 30% còn lại mua với mục đích để ở, an cư hoặc để dành. Với các con số này, ông Sơn cho rằng, xu hướng đầu tư ngoại tỉnh của người Sài Gòn sẽ còn tiếp diễn trong nhiều năm nữa.

Thị trường bất động sản ở hai miền vẫn chưa thực sự vượt qua giai đoạn khó khăn và cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng dẫn đến khuyết điểm cố hữu là thiếu tính ổn định. Năm 2010, chỉ khi "bà đỡ" của bất động sản là kênh tín dụng, ngân hàng có những chính sách thoáng và hợp lý thì thị trường sẽ phát triển theo chiều hướng bền vững. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, việc định hướng và vận dụng chứng khoán hóa bất động sản là cực kỳ cần thiết để khơi thông nguồn vốn. Song, ông Hiển nhận định, sẽ khó thực hiện chứng khoán hóa bất động sản trong năm 2010 vì hành lang pháp lý còn "mỏng".

Năm 2010, nguồn vốn dành cho bất động sản vẫn còn ở dạng khan hiếm. Nhà đầu tư sẽ còn vất vả trong việc tìm kiếm nguồn đầu tư tài chính khi tín dụng cho vay bất động sản vẫn bị thắt chặt. Ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài Nguyên Môi trường, nhận định, khủng hoảng kinh tế toàn cầu chưa hồi phục dẫn đến nhiều nhà đầu tư còn e dè khi đổ vốn vào bất động sản. Mặt khác, theo ông Võ, qua những biến động trong năm 2009, nguồn tiền nhàn rỗi của dân không thể phát huy tác dụng bởi khách hàng còn đang nghe ngóng chờ thị trường khởi sắc. "Phải đến cuối năm 2010, đầu năm 2011, tình hình bất động sản mới có thể khởi sắc", ông Võ nói.