Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn: Cần tính toán kỹ lưỡng

Áp niên hạn để giảm giá căn hộ?

Cùng với quá trình đô thị hóa, sự gia tăng dân số, nhu cầu về nhà ở ngày càng trở nên cấp thiết. Giải bài toán “đất chật, người đông”, nhà chung cư cao tầng là phương án tối ưu tại các đô thị lớn, vừa tăng hiệu quả sử dụng đất, vừa đáp ứng nhu cầu nhà ở của đa số người dân. Việc người dân mua chung cư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu lâu dài cũng đáp ứng tâm lý “ăn chắc mặc bền” của phần lớn người Việt Nam.

Tuy nhiên, tại dự thảo đề cương Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến, Bộ đã đề xuất bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo đó, tùy theo thiết kế công trình, thực tế sử dụng, hoặc theo dự án của từng loại nhà chung cư mà quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư 50 năm, 70 năm... Cơ sở của đề xuất này là các nhà chung cư hình thành từ năm 2005 trở lại đây (từ khi Luật Nhà ở có hiệu lực) được xây dựng theo dự án, có hồ sơ thiết kế đầy đủ, có cơ sở để xác định thời hạn sử dụng.

Quy định này góp phần thay đổi nhận thức về sở hữu nhà ở trước đây là ổn định lâu dài, tăng thêm sự đa dạng trong nguồn cung đối với sản phẩm nhà ở có thời hạn sở hữu, phù hợp với nhu cầu của từng đối tượng, nhất là đối tượng thu nhập thấp.

Theo Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi, trên thế giới, nhiều nước đã quy định nội dung này. Có nước quy định thời hạn sở hữu căn hộ chung cư là 40 năm, có nước 70 năm, có nước 100 năm. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư tại Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm tạo cơ sở pháp lý cho cơ quan nhà nước thu hồi, phá dỡ, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, giúp giải quyết tình trạng khó thực hiện cải tạo, xây dựng mới chung cư đã hết hạn sử dụng, xuống cấp như thời gian vừa qua. Quy định này cũng góp phần giảm giá thành căn hộ chung cư, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người mua.

Cần có sự đồng thuận

Đề xuất trên của Bộ Xây dựng đang nhận được sự quan tâm đặc biệt từ dư luận cũng như chuyên gia, doanh nghiệp bất động sản. Anh Phạm Việt Dũng (chung cư Đại Kim, quận Hoàng Mai) bày tỏ: “Sau 10-15 năm làm việc, vợ chồng tôi mới tích cóp, vay mượn, mua được căn hộ nhỏ để an cư. Với đề xuất chỉ cho sở hữu căn hộ chung cư trong thời hạn 50-70 năm có nghĩa chúng tôi sẽ mất nhà khi hết thời gian trên. Như vậy sẽ rất thiệt thòi!”.

Chị Nguyễn Thu Hằng (chung cư Starcity, quận Thanh Xuân) không đồng tình với đề xuất áp niên hạn sở hữu cho căn hộ chung cư và cho rằng quy định này chẳng khác nào việc người dân đi thuê nhà dài hạn. Điều này sẽ khiến nhiều người cân nhắc khi mua chung cư.

Trong khi đó, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam Phạm Đức Toản cho biết, một tòa chung cư được cấu thành gồm: Tiền sử dụng đất, tiền xây dựng và các chi phí khác. Hiện, tiền sử dụng đất thương mại dịch vụ (quyền sử dụng đất theo thời hạn) và đất ở (quyền sử dụng đất lâu dài) chênh nhau không quá nhiều nên giá nhà giảm không đáng kể. Do đó, nếu sở hữu chung cư có thời hạn thì chỉ ảnh hưởng đến quyền sở hữu, quyền lợi của người dân, nhất là khi thế chấp căn hộ để vay tiền.

Một số chuyên gia cũng cho rằng, bản chất nhà chung cư sẽ xuống cấp theo chu kỳ, do đó xác lập quyền sử dụng căn hộ có thời hạn tương ứng với tuổi thọ là phù hợp. Đây cũng là đáp án hợp lý cho bài toán quản lý công trình xây dựng sắp hết niên hạn sử dụng sau này.

Liên quan đến đề xuất này, mới đây, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị không bổ sung quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, Singapore từ lâu đã áp quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn 70-99 năm cho căn hộ chung cư. Tuy nhiên, điều khác biệt là nhà ở chung cư, nhà ở xã hội do Nhà nước xây dựng và bán cho người dân. Ở Việt Nam, việc xây dựng chung cư phần lớn là do doanh nghiệp đầu tư... Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định hai chế độ sở hữu nhà: Một là sở hữu nhà ở ổn định, lâu dài, không thời hạn với đất ở; hai là sở hữu nhà có thời hạn với đất dịch vụ, thương mại. Hầu hết công trình nhà ở chung cư hiện nay được xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài nên quyền sở hữu nhà ở trên đất là ổn định, lâu dài, không thể quy định tất cả các công trình nhà ở chung cư có chung một thời hạn sử dụng là 50 hay 70 năm vì không tương thích với quyền sử dụng đất ở.

Đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là phương án tiến bộ giống như nhiều quốc gia trên thế giới đã thực hiện, song về mặt xã hội cần phải cân nhắc kỹ lưỡng và lấy ý kiến rộng rãi, cần có sự đồng thuận, đặc biệt trong việc bảo đảm quyền lợi của người dân.