Đề xuất bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Đề xuất bỏ quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn

Theo Chính phủ, sau hơn 7 năm triển khai thi hành, bên cạnh những kết quả đã đạt được, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã bộc lộ những tồn tại, hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới và hiệu lực, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước, như chưa quy định đủ các chế tài để tạo lập một thị trường bất động sản phát triển đồng bộ và lành mạnh; chưa có quy định để bảo đảm thị trường bất động sản phát triển có kế hoạch; chưa có quy định để phân biệt rõ đối tượng kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh theo quy định và đối tượng không thuộc diện kinh doanh bất động sản; quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản làm phát sinh trung gian...

Để khắc phục những bất cập này, Chính phủ đã trình Quốc hội dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 5 Chương, 74 Điều (giảm 1 Chương và 7 Điều so với Luật Kinh doanh bất động sản 2006).

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã được bổ sung nhiều nội dung mới như: Việc chấp thuận đầu tư, quyết định đầu tư, cấp giấy chứng nhận đầu tư các dự án bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn mới và phải theo kế hoạch thực hiện từng loại dự án bất động sản đã được phê duyệt; Chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải tuân thủ quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về đầu tư phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở; Khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư kinh doanh bất động sản phải ký quỹ cam kết thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về đất đai; Phải bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt. Những dự án đầu tư kinh doanh bất động sản không có trong kế hoạch thực hiện thì không được triển khai thực hiện.

Dự luật cho phép tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi: (a) Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua; (b) Đầu tư xây dựng các loại nhà, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê để bán, cho thuê, cho thuê mua; (c) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa trên đất được Nhà nước giao để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; (d) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất nhận chuyển nhượng, đất thuê của các tổ chức, cá nhân hoặc đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình để bán, cho thuê, cho thuê mua; (đ) Mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; (e) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (g) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất nhận chuyển nhượng, đất thuê, đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (h) Thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi: (a) Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua; (b) Đầu tư xây dựng các loại nhà, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê để bán, cho thuê, cho thuê mua; (c) Đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trên đất nhận chuyển nhượng, đất thuê trong khu công công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để bán, cho thuê, cho thuê mua; (d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án cho phép; (đ) Mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng trên đất thuê để cho thuê, cho thuê mua; (e) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (g) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (h) Thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài được kinh doanh bất động sản trong phạm vi: (a) Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, cho thuê mua; (b) Đầu tư xây dựng các loại nhà, công trình xây dựng trên đất được Nhà nước cho thuê để bán, cho thuê, cho thuê mua; (c) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao dự án cho phép; (d) Mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng trên đất thuê để cho thuê, cho thuê mua; (đ) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; (e) Đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật; (g) Thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật để cho thuê lại.

Ngoài ra, tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có chức năng kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh; được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê mua trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh để làm trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê mua trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất kinh doanh để làm trụ sở, văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Luật cũng mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để tạo thuận lợi cho các chủ đầu tư có điều kiện huy động vốn, khai thác từng phần công trình trong quá trình xây dựng; đồng thời người thuê, người thuê mua có điều kiện tham gia cùng với chủ đầu tư dự án trong việc hoàn thiện thiết kế, giám sát quá trình thi công xây dựng, hoàn thiện bất động sản, tránh được tình trạng người thuê phải cải tạo, sửa chữa lại cho phù hợp với công năng, mục đích, yêu cầu sử dụng của mình, gây tốn kém, lãng phí.

Đặc biệt, dự luật bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập, cũng như các tác động tiêu cực của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản; qua đó giảm thủ tục, giảm chi phí cho các bên tham gia giao dịch bất động sản, cũng như tránh được việc đầu cơ, tăng giá ảo, gây thiệt hại cho người dân, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Cân nhắc thêm quy định về phạm vi kinh doanh bất động sản của Việt kiều, người nước ngoài

Thẩm tra dự án Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Ủy ban Kinh tế của Quốc hội tán thành với sự cần thiết ban hành luật này.

Về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đa số ý kiến nhất trí với quy định của dự án Luật và đề nghị, các loại bất động sản là nhà ở, các loại nhà, công trình xây dựng khác, quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là những bất động sản được giao dịch phổ biến trên thị trường thuộc phạm vi điều chỉnh của dự án Luật.

Liên quan đến phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, một số ý kiến cho rằng quy định cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê đất trong các dự án bất động sản của các chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua” là không phù hợp với Luật đất đai vì Luật đất đai quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Quy định cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được đa số thành viên trong Ủy ban tán thành. Tuy nhiên, hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai rất dễ nảy sinh tranh chấp. Do vậy, dự luật cần có các quy định chặt chẽ trong dự án Luật, nhất là các quy định liên quan đến bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của bên mua, thuê, thuê lại, thuê mua bất động sản.

Nhiều ý kiến trong Ủy ban cũng ủng hộ quy định không bắt buộc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản. Trên thực tế, các chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện hình thức quảng cáo, chào hàng, bán trực tiếp cho khách hàng mà không thông qua sàn giao dịch bất động sản. Việc lựa chọn giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản hay không do doanh nghiệp và khách hàng quyết định. Đồng thời, dự thảo Luật đã có các quy định bảo đảm tính công khai, minh bạch về các thông tin thị trường bất động sản nhằm bảo vệ khách hàng, bảo đảm sự quản lý của Nhà nước.