Đâu là giải pháp gỡ nghẽn cho thị trường bất động sản?

Tại diễn đàn "Tháo gỡ điểm nghẽn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản" do Báo Công Thương tổ chức sáng 13-9 tại Hà Nội, các chuyên gia đã kiến nghị nhiều giải pháp để thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh.

Thị trường đối mặt nhiều thách thức

Đánh giá của Bộ Xây dựng, các đơn vị nghiên cứu bất động sản cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam đang gặp không ít thách thức. Cụ thể, khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung bất động sản giảm mạnh ở tất cả phân khúc.

6 tháng đầu năm 2022, chỉ có khoảng 12.000 căn hộ nhà ở thương mại được hoàn thành. Các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành cũng rất ít do lượng hàng còn tồn nhiều từ những năm trước. Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm đã và đang kéo theo giá bất động sản tăng cao. Giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân 5-7%; giá nhà ở riêng lẻ trong dự án tăng trung bình 15-20%; giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.

Trong khi đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sau một thời gian bùng nổ thì từ năm 2018 đến nay đã rơi vào trầm lắng. Các dự án phát triển mới giảm mạnh. Theo nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ, nguyên nhân chính là do đến nay vẫn chưa có khung pháp lý dành cho phân khúc này.

"Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có tiềm năng rất lớn. Do đó, rất cần khung pháp lý để phát triển loại hình bất động sản này; đặc biệt khi Bộ Chính trị đã ban hành nghị quyết đưa du lịch Việt Nam thành ngành kinh tế mũi nhọn", ông Đặng Hùng Võ bày tỏ.

Bên cạnh vướng mắc về pháp lý, qua theo dõi hoạt động của doanh nghiệp bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính cho hay, các doanh nghiệp đang phải đối mặt với khó khăn về dòng tiền bởi yêu cầu "siết" tín dụng. Trong khoảng tháng 10 tới đây, rất nhiều doanh nghiệp đến hạn phải trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn. Khó khăn này làm giảm nguồn cung ra thị trường... do dự án dừng lại.

Theo thống kê của VNREA, nguồn cung các dự án lần đầu vào thị trường năm 2018 là khoảng 200 nghìn sản phẩm mới, năm 2019 hơn 100 nghìn sản phẩm, năm 2020 và 2021 giảm xuống 60 nghìn sản phẩm và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ còn hơn 20 nghìn sản phẩm...

Đâu là giải pháp?

Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, Luật Đất đai là vấn đề nền tảng. Muốn giải quyết được việc gì, cần phải dựa trên nền tảng này. Về nguyên tắc, cần lấy Luật Đất đai sửa theo đúng quy luật thị trường và làm nền tảng sửa các luật khác, nếu không sẽ gây ra tình trạng xung đột. Tinh thần hành động của Chính phủ hiện nay rất cao, rất quyết liệt. Hy vọng, sẽ có những sự chuyển biến tích cực hơn trong lĩnh vực này.

Để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn cho bất động sản, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nêu quan điểm, phát hành trái phiếu là công cụ quan trọng có tác dụng với doanh nghiệp. Hiện nay, các hoạt động phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp đang rất cầm chừng và nhỏ giọt, trong đó có một phần liên quan đến quy định pháp luật. Hiện Chính phủ đang yêu cầu sửa lại Nghị định 153/2020/NĐ-CP của Chính phủ ngày 31-12-2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế, để có sự giám sát tốt hơn, đặc biệt là để bảo vệ lợi ích cho nhà đầu tư.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước hiện đã nới "room" tín dụng cho một số tổ chức tín dụng, mặc dù không nhiều, chỉ vài trăm nghìn tỷ đồng. Con số này không thấm tháp gì với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng cần cân nhắc các dòng vốn, xem xét cấp vốn với các dự án sắp hoàn thành để dự án tiếp tục hoạt động, mạng lại lợi ích cho cả doanh nghiệp, xã hội và nền kinh tế. Bên cạnh đó, cần tạo nhiều kênh đầu tư, trong đó có những kênh đầu tư hiệu quả trên thế giới đã làm rất nhiều mà chúng ta chưa sử dụng, như: Quỹ đầu tư, quỹ ủy thác, quỹ tín thác... Do đó, cần có giải pháp thúc đẩy hoạt động của các loại quỹ này ở thị trường bất động sản Việt Nam.

Còn theo Tiến sĩ Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, Chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng Đầu tư phát triển Việt Nam (BIDV), để thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững, việc đầu tiên là cần tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, vì nếu lạm phát tăng thì sẽ gây biến động mạnh, doanh nghiệp sẽ rất khó khăn. Cùng với đó, thúc đẩy chương trình phục hồi kinh tế, thúc đẩy giải ngân vốn đầu tư công, nếu làm được, sẽ tạo cơ hội tháo gỡ cho thị trường bất động sản.

Ngoài ra, cần nghiên cứu để có một số định chế tài chính chuyên biệt cho bất động sản như quỹ đầu tư phát triển nhà ở... Về lâu dài, cần phát triển chứng khoán hóa bất động sản, nghĩa là có bất động sản và lấy đó làm tài sản thế chấp, phát hành trái phiếu...