Đã đến thời điểm ''bắt đáy'' bất động sản?

Nguồn cung, thanh khoản giảm

Bộ Xây dựng đánh giá, từ giữa năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng. Nguồn cung nhà ở khan hiếm, hầu hết các sản phẩm chào bán trên thị trường đều  từ những năm trước, rất ít dự án mới. Cấu trúc nguồn cung nghiêng về phân khúc trung - cao cấp; tỷ lệ nhà ở bình dân giảm dần từ 20% năm 2019 xuống dưới 5% trong năm 2022.

“Giá nhà ở, đất nền liên tục tăng trong 6 tháng đầu năm 2022 và chững lại ở quý III, đến quý IV-2022 bắt đầu giảm”, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết.

Tại thị trường Hà Nội, CBRE Việt Nam thông tin, giá bán căn hộ chung cư trong quý IV-2022 là 1.303 USD (khoảng 31 triệu đồng/m2), giảm 2,8% so với quý III-2022. Đây là quý đầu tiên thị trường ghi nhận mức giảm sau 4 quý tăng giá liên tiếp. Giá giảm chủ yếu từ các dự án đã bàn giao từ lâu.

Tỷ lệ bán và giá bán cũng giảm mạnh đối với biệt thự, nhà liền kề. Trong quý IV-2022, biệt thự, nhà ở liền kề bán được tại Hà Nội là 1.136 căn, chỉ bằng 1/5 con số ghi nhận trong quý III-2022. Trong khi đó, giá bán thứ cấp (bán từ nhà đầu tư) giảm 8% so với mức đỉnh hồi quý III-2022. Theo CBRE Việt Nam, việc giảm giá là do một số nhà đầu tư điều chỉnh giảm lợi nhuận kỳ vọng xuống và cần dòng tiền nhanh. Về phía chủ đầu tư, một số dự án đưa mức chiết khấu cao lên đến hàng chục phần trăm so với giá gốc cho người mua thanh toán sớm hay kèm ưu đãi khác...

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng ghi nhận, giá đất nền được điều chỉnh giảm mạnh, gần như trở lại mức giá thời điểm cuối năm 2021 khi chưa xảy ra cơn sốt đất. Tuy nhiên, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán. Việc bán cắt lỗ căn hộ chung cư có xảy ra, nhưng chỉ với các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc sản phẩm không phục vụ nhu cầu thực.

Đã đến thời điểm “bắt đáy”?

Dự báo về giá bất động sản trong thời gian tới, bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận định giá, nghiên cứu thị trường và tư vấn phát triển, CBRE Việt Nam nhận định, giá bán sơ cấp (bán từ chủ đầu tư) căn hộ chung cư sẽ tăng 4-7%/năm trong vòng 3 năm tới do nguồn cung khan hiếm. Giá bán biệt thự, nhà ở liền kề có thể tiếp diễn xu hướng giảm đến hết quý II-2023 trước khi bắt đầu tăng trở lại từ năm 2024.

Trước việc điều chỉnh giảm giá bất động sản thời gian qua, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, nhiều nhà đầu tư và khách hàng đã bắt đầu rục rịch xuống tiền với tâm thế sẵn sàng chờ “bắt đáy”. Tuy nhiên, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam dự báo, quý I-2023, thị trường bất động sản sẽ ít biến động, lượng giao dịch kỳ vọng tương đương với cùng kỳ năm 2022. Trong tháng 1-2023, mặt bằng giá gần như đi ngang.

Trả lời câu hỏi có nên “bắt đáy” thời điểm này hay không, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính chia sẻ, khách hàng có nhu cầu mua bất động sản để ở, tích trữ tài sản hay để đầu tư đều cần phải tự làm rõ các vấn đề: Hiện trạng tài chính của bản thân, nhu cầu - mục đích - thời hạn đầu tư, bối cảnh khu vực dự định đầu tư.

Tuy nhiên, ông Đính cũng nói thêm, không có một thước đo nào để có thể xác định được đâu là “đáy” của bất động sản. Để không bỏ lỡ cơ hội, cần làm rõ định nghĩa “bắt đáy” cho riêng mình. Đồng thời, cần bổ sung và tích lũy kiến thức hoặc chọn cho mình một đơn vị tư vấn chuyên nghiệp, cũng như chuẩn bị cho mình một kế hoạch tài chính thật tốt để khi giá giảm, có thể mua vào ngay, đừng để mong muốn “bắt đáy”, kỳ vọng mức giá sẽ tiếp tục giảm trong tương lai mà bỏ lỡ cơ hội.