Có tiếp tục lỗi hẹn?

(HNM) - Hà Nội mới có 16 tòa nhà chung cư cũ được xây dựng lại trong khi nhu cầu là rất lớn. Ách tắc mấu chốt là do việc giải bài toán hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân không đơn giản. Vậy việc cải tạo chung cư cũ thời gian tới liệu có tiếp tục lỗi hẹn với người dân?

Đây là vấn đề được thảo luận tại hội thảo đề xuất cơ chế chính sách khung về cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội do Sở Xây dựng tổ chức ngày 4-4.

Doanh nghiệp không mặn mà

Hà Nội hiện có 1.536 chung cư cũ (CCC) và đa số đã xuống cấp nghiêm trọng. Thực tế khảo sát chất lượng nhà ở CCC do Sở Xây dựng thực hiện năm 2016 cho thấy, 55% CCC có chất lượng kém, 45% chỉ đạt mức trung bình.

Theo ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các CCC đã được thiết kế và xây dựng cách đây trên 30 năm theo tiêu chuẩn cũ đã lạc hậu. Bên cạnh đó, do cư dân sinh sống ở đây tăng từ 2 đến 2,5 lần so với thiết kế ban đầu, tình trạng xây lấn chiếm diện tích đất công cộng cũng đã làm tăng mật độ xây dựng, khiến cư dân hằng ngày phải đối mặt với sự xuống cấp. Trên 50% số căn hộ tại CCC đã được bán cho người thuê theo Nghị định 61/CP, số còn lại cũng đã chuyển nhượng quyền thuê căn hộ dẫn đến các CCC đều trong tình trạng đan xen sở hữu khiến việc duy tu, bảo dưỡng gặp nhiều khó khăn.

Ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho rằng có ba nguyên nhân khiến các DN chưa mặn mà với các dự án cải tạo CCC. Thứ nhất, phương thức lựa chọn chủ đầu tư do Nhà nước chỉ định và chủ đầu tư phải tự thỏa thuận phương án đền bù, tái định cư với chủ sở hữu khiến việc thỏa thuận phức tạp, kéo dài. Thứ hai, một số chủ đầu tư được chỉ định nhưng thiếu năng lực cả về kinh nghiệm và tài chính. Cuối cùng là các dự án cải tạo CCC đều ở khu vực trung tâm, bị khống chế về dân số và tầng cao, trong khi hầu hết cư dân có nhu cầu tái định cư tại chỗ khiến chủ đầu tư khó cân đối tài chính. Thực tế này đã khiến mục tiêu "đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các CCC bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước" tại Nghị quyết 34/2007/NQ-CP "lỗi hẹn" nhiều năm nay.

Tháo gỡ 6 "nút thắt"

Theo Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Lê Văn Dục, để đẩy nhanh tiến độ cải tạo CCC, cần tháo gỡ 6 "nút thắt", trong đó trọng tâm là xây dựng phương án quy hoạch đồng bộ và chọn chủ đầu tư đủ năng lực. Sở Xây dựng đề xuất thành phố giao nhà đầu tư đủ năng lực tự bỏ kinh phí thuê đơn vị tư vấn có kinh nghiệm lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại CCC. Trong đó, khuyến khích mời và thuê tư vấn nước ngoài nghiên cứu, lập quy hoạch tổng thể cả khu CCC. Việc quy hoạch dựa trên tổng thể cả khu CCC sẽ thống nhất, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng như khớp nối với hạ tầng chung, bảo đảm đủ chỗ tái định cư tại chỗ cho cư dân. Các đồ án quy hoạch sau khi hoàn thành sẽ được công khai trưng bày, lấy ý kiến người dân và các cơ quan, tổ chức.

Liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư, kỹ sư Nguyễn Văn Bầu, Hội Xây dựng Hà Nội cho rằng, Hà Nội đã có một số chủ đầu tư có đủ năng lực đảm đương các dự án cải tạo CCC. Đây là những đơn vị có đủ khả năng hoàn chỉnh một khu có diện tích tương tự khu Giảng Võ - Thành Công - Trung Tự trở thành khu đô thị kiểu mẫu trong vòng 3 đến 5 năm. Chủ đầu tư cũng phải có quỹ nhà đủ điều kiện sinh hoạt cơ bản cho người dân tạm cư, có chế độ bồi thường hợp lý, trong đó hộ tầng 1 phải khác các tầng trên cả về kinh phí bồi thường và diện tích tái định cư.

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Hùng khẳng định, cải tạo CCC là vấn đề khó, đã được bàn luận rất nhiều, song việc hài hòa lợi ích Nhà nước - doanh nghiệp - người dân trên thực tế không đơn giản. Tuy nhiên, khó không có nghĩa là không thực hiện, quan trọng là tới đây, chúng ta sẽ làm được bao nhiêu, hiệu quả như thế nào và lợi ích của việc làm này mang lại cho xã hội ra sao. Theo Phó Chủ tịch UBND thành phố, việc tái thiết 1.536 CCC phải có lộ trình thực hiện theo đúng kế hoạch dựa trên tuổi thọ, chất lượng của tòa nhà và nguyện vọng của người dân. Sau kiểm định, phân loại chi tiết, chúng ta mới có thể ban hành cơ chế thực hiện.