Chưa đáp ứng yêu cầu thực tế

Quyền lợi vẫn nghiêng về Nhà nước

Từ tổng kết 10 năm thi hành Luật Đất đai, Luật sư Nguyễn Ngọc Nam - Đoàn Luật sư Hà Nội cho rằng, Luật Đất đai hiện hành có nhiều bất cập, vì thế sửa đổi là hợp lý. Nhưng trước hết, Ban soạn thảo cần phải làm rõ người dân muốn gì ở lần sửa đổi này để có những chỉnh lý, diễn giải phù hợp, nếu không rất có thể lại tái diễn những vụ việc gây bức xúc dư luận nghiêm trọng như ở Tiên Lãng vừa qua. Ông Nam phân tích, cơ chế chuyển dịch, thu hồi đất căn cứ theo Hiến pháp quy định: Tài sản của cá nhân không bị quốc hữu hóa, trường hợp vì lợi ích quốc gia, phục vụ an ninh quốc phòng thì phải trưng dụng, trưng mua có bồi thường. Còn theo Luật Đất đai sửa đổi mới nhất, Nhà nước có quyền thu hồi đất cho cả mục đích công cộng, để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Đây là vấn đề cần phải cân nhắc vì như vậy mục đích thu hồi đã vượt quá điều khoản của hiến pháp. Chính mâu thuẫn này sẽ tạo điều kiện cho lạm quyền, tham nhũng và quyền lợi người sử dụng đất không được bảo đảm chặt chẽ. Đáng lẽ, trường hợp sử dụng cho mục đích công cộng và phát triển kinh tế - xã hội phải phân loại hình thức trưng mua như một số nước tiên tiến đang triển khai. Trong đó, việc xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước hay công trình xử lý rác, kho chứa xăng dầu, khí đốt… cũng phải mua đất của dân như bình thường. Và để thuận mua vừa bán, nên phát huy vai trò của tổ chức phát triển quỹ đất - theo điều 41 Luật Đất đai khi bồi thường, giải phóng mặt bằng - nhằm bảo đảm công bằng, thỏa đáng cho người dân có đất. Tổ chức này, nên là doanh nghiệp công ích trực thuộc UBND tỉnh, thành phố, sẽ đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án để tạo môi trường đầu tư minh bạch, bình đẳng và cạnh tranh. Giá trị địa tô tăng do chuyển mục đích sử dụng đất sẽ được thu nộp vào ngân sách nhà nước để phục vụ lợi ích chung của xã hội. Như vậy, sẽ hạn chế được tình trạng tính giá không công bằng và không minh bạch trong công tác giải phóng mặt bằng hiện nay. Tuy nhiên, để tổ chức này có đủ quyền hạn, cơ chế thực thi công vụ, trước tiên, cần có thay đổi về cơ chế định giá đất.

Định giá đất quá rắc rối

Tiến sĩ Trần Du Lịch, Ủy viên Ủy ban kinh tế của Quốc hội ví von tình trạng định giá đất quá rắc rối và nhiều tầng nấc hiện nay khiến người dân và các cơ quan chức năng tìm giải pháp áp dụng hợp lý như tìm "lá diêu bông". Luật hiện hành quy định giá đất phải sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn thì điều chỉnh cho phù hợp. Trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai lại nêu ra khái niệm giá đất phải phù hợp với giá thị trường, có sự quản lý của Nhà nước. Sự điều chỉnh quá chung chung như vậy chẳng khác nào có định tính mà không có định lượng. Cũng theo dự thảo luật, việc UBND cấp tỉnh công bố bảng giá đất 5 năm một lần sẽ làm chính quyền địa phương tốn rất nhiều nhân tài, vật lực thực hiện nhưng chắc chắn không thể nào đáp ứng được hai tiêu chí "giá phải phù hợp với thị trường", đồng thời lại bị khống chế của khung giá vùng của Chính phủ.

Đất đai là tài sản đặc biệt, là nguồn sống của người dân. Do đó, giá đất đền bù phù hợp với giá thị trường là nội dung cần phải diễn giải rõ. Cần hiểu, giá thị trường là nơi gặp gỡ của cung và cầu ở số lượng cao nhất. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang vô cùng khó khăn, người dân có đất trong diện giải phóng mặt bằng đang rất muốn được chi trả nhanh chóng, hợp lý thay vì tìm cách trì hoãn việc giao đất. Vậy nên, cần áp dụng mức giá phổ biến đang được giao dịch, trên 50% người có đất đồng tình mới bảo đảm tính linh hoạt, đúng bản chất từng loại đất. Bên cạnh đó quy hoạch đất cần có chế tài làm sao để giữ được 3,8 triệu héc ta đất trồng lúa, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia. Hiện điều 114 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định hạn điền đối với đất nông nghiệp khu vực Đồng bằng sông Cửu Long không quá 3ha, khu vực Đồng bằng sông Hồng không quá 2ha, sẽ phần nào hạn chế tốc độ công nghiệp hóa đối với nông nghiệp. Trong khi đó, Việt Nam là một trong những nước xuất khẩu nông sản hàng đầu thế giới. Tuy nhiên, nông dân vẫn nằm trong nhóm những người nghèo nhất xã hội, rất nhiều người thậm chí còn không bảo đảm an ninh lương thực cho tổ ấm bé nhỏ của mình… Đó là những vấn đề rất lớn mà Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi cần tính đến.