Cải tạo các khu đô thị cũ: Cần đổi mới cách tiếp cận

Song, theo TS Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, trong nhiều trường hợp, đó là chủ trương "xóa bỏ các khu ổ chuột", là khu vực của người nghèo trên đất đai vốn ít giá trị ở rìa đô thị, nhưng nay đã lọt vào nội đô do đô thị phát triển mở rộng, hoặc là cải tạo các khu nhà ở thiếu tiện nghi của người thu nhập thấp. Khi đó người nghèo và người thu nhập thấp được tái định cư ra xa trung tâm, "nhường" đất để xây dựng nhà ở đắt tiền cho người có thu nhập cao.

Khu đô thị cũ Thành Công. Ảnh: Đàm Duy

Công cuộc CNH-HĐH đã thúc đẩy đô thị phát triển nhanh, tỷ lệ đô thị hóa từ 19,67% năm 1991 tăng lên gần 30% năm 2010. Các đô thị trở thành những cực tăng trưởng kinh tế của khu vực hay vùng rộng lớn, do đó cần tái phát triển nhằm thay đổi cấu trúc đô thị để thích ứng với chức năng mới này, như xây dựng các khu công nghiệp mới, phát triển nhà ở, mở mang cơ sở đón tiếp các nhà đầu tư và khách du lịch ngày càng đông; di dời các cơ sở sản xuất và dịch vụ không còn thích hợp, xây dựng các công trình văn hóa và thể thao, nâng cấp hạ tầng giao thông, điện lực, cấp thoát nước… Trong khi nhiều KĐT mới được xây dựng ở ngoại vi thì các KĐT cũ, nhất là ở khu vực trung tâm, cũng tái phát triển mạnh vì có sẵn hạ tầng và vị trí thuận lợi. Nhiều khu nhà cũ bị phá đi để lấy chỗ xây các tòa nhà cao tầng dùng làm khách sạn, siêu thị, tòa nhà văn phòng, trụ sở các tập đoàn kinh doanh, ngân hàng và chung cư sang trọng. Theo TS Phạm Sỹ Liêm, công cuộc tái phát triển này khiến nhiều khu vực trung tâm đô thị trở nên đàng hoàng hơn, to đẹp hơn, đóng góp lớn vào sự phồn vinh đô thị, nhưng cũng đem lại nhiều thách thức như làm suy giảm bản sắc đô thị, thu hẹp không gian công cộng, một số nơi đã vượt quá "sức tải" đô thị, mật độ dân số quá cao, giao thông tắc nghẽn và môi trường ô nhiễm quá mức. Giá đất đô thị tăng cao khiến chi phí phát triển trở nên đắt đỏ.

Cũng theo TS Phạm Sỹ Liêm, do thiếu chính sách cụ thể, thiếu quy hoạch có chất lượng, thiếu điều hành chủ động và nhất quán, nên việc cải tạo các KĐT cũ còn nhiều mặt yếu kém như "cấy"quá nhiều công trình cao tầng vào một khu vực hẹp, vỉa hè, công viên, mặt nước bị lấn chiếm, công trình công cộng bị sử dụng sai mục đích. Chủ trương di chuyển một số nhà máy, trường đại học và bệnh viện lớn ra ngoài khu vực trung tâm là cần thiết nhưng định hướng tái phát triển đất đai cũ, kể cả định hướng cải tạo các khu chung cư cũ, lại chưa rõ ràng. Sau khi công trình cũ bị phá dỡ, thường chỉ tập trung vào việc thâm dụng đất đai mà thiếu cân nhắc xem xét vấn đề trong khuôn khổ quy hoạch tái phát triển một khu vực đô thị rộng lớn hơn. Tuy các yếu kém kể trên hiện nay chưa thật nghiêm trọng, nhưng nếu không kịp thời xử lý thì việc cải tạo đô thị dễ trở nên rối loạn trước áp lực của thị trường bất động sản.

Phải đổi mới tư duy trong việc cải tạo đô thị là yêu cầu được nhiều học giả đặt ra.

TS Đào Ngọc Nghiêm, nguyên Giám đốc Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội đề xuất, cần sớm hoàn thành đồng bộ hệ thống quy hoạch xây dựng có lựa chọn trọng điểm, thứ tự ưu tiên, đẩy mạnh nghiên cứu, nhận diện các khu đặc trưng, các điểm di tích để xác định các vùng bảo tồn. Đặc biệt, trong các KĐT cũ thông thường đã xác định các chủ sử dụng đất, là khu vực đã có dân cư, vì vậy để cải tạo tái phát triển được, cần sự tham gia của cộng đồng từ khâu lập, thẩm định quy hoạch, giám sát thực hiện quy hoạch, quản lý khai thác, sử dụng và điều chỉnh quy hoạch cũng như tham gia đầu tư.

Dù với mục đích cụ thể nào thì cải tạo đô thị cũng không được xa rời mục tiêu cơ bản là đạt tới chất lượng sống tốt; khu vực đô thị có bản sắc, đa công năng; chăm lo cho người nghèo và những người bị thiệt thòi; phát triển nhà ở thích hợp; tạo lập cộng đồng những người có thu nhập khác nhau cùng chung sống và nâng cao sức cạnh tranh đô thị.

Việc cải tạo đô thị phải đáp ứng yêu cầu hài hòa lợi ích của đô thị, của các chủ sở hữu và các nhà đầu tư; phải xét đến sức tải của đô thị; phải có cách tiếp cận tích hợp chứ không thiên về chuyên ngành; cải tạo theo dự án - chương trình cho một khu vực với thời hạn cụ thể, địa giới cụ thể để có thể giám sát và đánh giá; hạn chế tối đa việc di dời dân ra ngoài khu vực, cố gắng duy trì các cộng đồng đã có bản sắc.