Bao giờ hết u ám ?

Thiếu vốn, thị trường bất động sản trầm lắng. Ảnh: Bá Hoạt

Thiếu vốn, thị trường ảm đạm

Lý do chuyên gia dự báo thị trường BĐS tiếp tục phát triển trong năm 2011 là thị trường vàng, ngoại tệ đã có những lúc chao đảo, mất phương hướng. Tâm lý thiếu an toàn đã khiến không ít nhà đầu tư nắm giữ nguồn vốn lớn, được dự báo sẽ chuyển sang thị trường BĐS. Thêm nữa, tính hiệu quả và khả năng sinh lời lớn của thị trường BĐS cũng được coi là động lực để giữ thị trường tiếp tục sôi động. Thực tế đã có lúc phân khúc đất nền ngoại ô, chung cư có diện tích vừa phải hút khá mạnh nguồn vốn. Tuy nhiên, diễn biến thị trường đã không như kỳ vọng.

Thị trường BĐS năm 2011 là kênh đầu tư nhiều khó khăn, thiếu vốn, sức cầu hạn chế và tính thanh khoản chậm. Đã không có dòng tiền lớn chảy từ vàng, ngoại tệ sang BĐS như nhiều người nghĩ, bởi khi tiền đồng mất giá, nền kinh tế vĩ mô thiếu ổn định, người dân đã không chọn BĐS là kênh đầu tư vì lo ngại thanh khoản kém. Hơn nữa, trong bối cảnh đó, vàng và ngoại tệ vẫn được coi là phương tiện thanh toán và tích trữ của người dân. Người dân vẫn tiếp tục giữ vàng, ngoại tệ cho đến khi niềm tin vào tiền đồng quay trở lại, trong khi lãi suất ngân hàng tăng lên hơn 20%/năm. Mức lãi suất cao khiến cho hầu như không DN nào ký được hợp đồng tín dụng mới, thậm chí hợp đồng tín dụng cũ cũng không được giải ngân tiếp. Người dân có nhu cầu nhà ở thực sự khó tiếp cận được nguồn vốn vay từ ngân hàng để mua nhà.

Ảnh hưởng của dòng tiền eo hẹp đã tác động mạnh đến tính thanh khoản của thị trường. Tại TP Hồ Chí Minh, nơi có tỷ lệ vay ngân hàng trong lĩnh vực BĐS cao nhất, thị trường gần như đứng im. Tại Hà Nội, mặc dù tỷ lệ vay của người dân với BĐS ít hơn nhưng thị trường giao dịch chuyển nhượng đất nền cũng lao đao, nhiều dự án đất nền ven đô sau khi tăng nóng đã phải bán tháo với mức giảm sâu. Với phân khúc nhà chung cư, từ thời điểm tháng 6-2011, đã có xu hướng giảm giá rõ rệt. Không ít dự án, tuy không tuyên bố giảm giá, song dùng chiêu chiết khấu (thực chất cũng là hình thức giảm giá) để kéo khách hàng. Trong giới đầu cơ, đến kỳ đáo hạn ngân hàng đã xuất hiện làn sóng bán tháo do không chịu được "nhiệt" lãi suất vay, tuy nhiên giao dịch hết sức chậm.

Phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng

Thiếu nguồn vốn, phụ thuộc quá nhiều vào ngân hàng, thiếu các kênh vốn hữu hiệu khác là nhược điểm lớn nhất của thị trường BĐS, không chỉ vào thời điểm này mà đã được nhắc đến từ nhiều năm trước. GS.TSKH Đặng Hùng Võ tổng kết, từ năm 2006 thị trường BĐS tăng chóng mặt cho đến cuối năm 2008 khi nền kinh tế rơi vào lạm phát buộc Chính phủ phải thắt chặt tiền tệ. Thời điểm đó, nhà đất có biểu hiện giảm giá và chậm giao dịch do dòng tiền bị chặn lại, song đà trầm lắng chỉ kéo dài khoảng nửa năm khi nền kinh tế từ lạm phát chuyển sang suy giảm buộc Chính phủ cũng phải chuyển từ trạng thái thắt chặt sang nới lỏng để kích thích tăng trưởng. Một gói kích cầu được đưa ra, thị trường BĐS như được tiếp thêm hơi ấm đã vực dậy rất nhanh. Giá nhà đất từ giữa năm 2009 đến giữa năm 2010 tăng nhẹ cho đến khi lạm phát trở lại vào quý IV-2010. Đã có hai trạng thái tâm lý trái ngược nhau xảy ra. Chủ đầu tư, thậm chí cả nhà quản lý kêu gọi không nên coi thị trường BĐS là khu vực phi sản xuất bởi thực tế các dự án xây dựng góp phần tạo việc làm cho lượng lớn lao động, thúc đẩy một số ngành công nghiệp VLXD phát triển. Luồng ý kiến khác cho rằng, nhiệm vụ ưu tiên hàng đầu là kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, trong khi BĐS cũng là một trong những nguyên nhân tăng cung tiền trên thị trường. Vì thế, chuyển BĐS ra khỏi danh mục phi sản xuất là phi lý. Thực tế, "van" tín dụng BĐS đã được khóa chặt, chỉ có số ít dự án nhà cho người thu nhập thấp, nhà cho công nhân, người tiêu dùng vay mua nhà ở trả bằng tiền lương, tiền công… được đưa ra khỏi danh mục dự án phi sản xuất.

Rõ ràng tình trạng hiện nay không tạo tâm lý phấn khởi cho nhà đầu tư, song để tìm cách giải quyết phải có cái nhìn tổng thể bức tranh của nền kinh tế chứ không phải vì lợi ích riêng. Nhiều nhà đầu tư đã chủ động tìm giải pháp mà không bị động đợi Nhà nước can thiệp, như chuyển sang phân khúc nhu cầu thực (nhà giá thấp), giảm giá nhà hình thành trong tương lai, chuyển nhượng dự án tự chấm dứt cuộc chơi. Những giải pháp này cũng là quá trình tất yếu để hướng tới thị trường lành mạnh. Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng nhà ở như quỹ tiết kiệm để hỗ trợ người lao động có điều kiện mua nhà hoặc quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung vốn cho thị trường; ngăn chặn việc huy động vốn trong nước của nhà đầu tư nước ngoài thay cho việc mang tiền vào đầu tư như cam kết; xây dựng cơ chế khai thông nguồn vốn, tạo kênh dẫn tiền nhàn rỗi từ đó có nguồn tài chính dài hạn thay vì nguồn vốn tín dụng ngân hàng ngắn hạn hiện nay. Lạm phát đã có dấu hiệu giảm dần, song bao giờ thị trường BĐS hồi phục vẫn là câu hỏi lớn.